南京(jing)惠(hui)言達電氣有(you)限公(gong)司致力於(yu)打造德國(guo)、瑞士(shi)等(deng)歐(ou)洲中(zhong)小(xiao)型(xing)自動(dong)化企(qi)業與國(guo)內客戶(hu)的(de)連(lian)接(jie)橋(qiao)梁(liang)，歐(ou)美原(yuan)產(chan)工控設(she)備(bei)，機(ji)電設備(bei)，儀器儀表，備品(pin)備(bei)件 的(de)壹(yi)站(zhan)式(shi)供(gong)應(ying)商。主要產(chan)品(pin)有(you)工業自動(dong)化設(she)備,電工控設(she)備(bei)、液(ye)壓設備(bei)、 電氣設(she)備和(he)零部件(jian)等(deng)產品(pin)。原(yuan)裝，源頭(tou)采購(gou)帶給(gei)客戶(hu)便捷(jie)的(de)購(gou)物(wu)體(ti)驗！
圖片(pian)可(ke)能與實(shi)物(wu)存(cun)在(zai)差異(yi)，訂(ding)貨前請(qing)聯(lian)系本(ben)司確(que)認(ren)

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改(gai)革(ge)開放(fang)以來(lai)我國(guo)經濟開放(fang)水平和(he)房價水平在(zai)總體(ti)趨勢(shi)上(shang)同(tong)步上漲、在(zai)區域(yu)表現上具有(you)壹(yi)定(ding)差(cha)異(yi)。本文(wen)基(ji)於(yu)這壹(yi)背景就經濟開放(fang)度(du)影(ying)響(xiang)房(fang)價的(de)理(li)論機(ji)制進(jin)行(xing)了分(fen)析(xi),對(dui)我(wo)國(guo)35個大中(zhong)城市2005年(nian)～2017年(nian)的(de)面(mian)板數據進(jin)行(xing)了實(shi)證(zheng)檢(jian)驗,發現經濟開放(fang)度(du)對(dui)房(fang)價產生了顯(xian)著(zhe)的(de)正(zheng)向影響(xiang),其(qi)中東部(bu)地(di)區的(de)影(ying)響(xiang)為顯(xian)著(zhe),中(zhong)西(xi)部(bu)次之(zhi)。基(ji)於(yu)這壹(yi)發(fa)現,本文(wen)認(ren)為,在(zai)積極(ji)倡導提(ti)高經濟開放(fang)水平之(zhi)外,也(ye)應該註意和(he)預防房(fang)價的(de)大幅上漲,針對(dui)不(bu)同(tong)區域(yu)積(ji)極(ji)出(chu)臺房(fang)價調控政(zheng)策(ce)。

　　關鍵(jian)詞：　經濟開放(fang)度(du); 貿(mao)易(yi)依(yi)存(cun)度(du); 外(wai)資依(yi)存(cun)度(du); 房(fang)價;

　　壹(yi)、引(yin)言

　　改(gai)革(ge)開放(fang)以來(lai)我國(guo)通過(guo)多(duo)種方(fang)式打開*與世(shi)界進(jin)行(xing)貨物(wu)、服(fu)務的(de)對(dui)外(wai)貿(mao)易(yi),進出(chu)口(kou)總額(e)快(kuai)速(su)從1991年(nian)的(de)7226億(yi)元(yuan)上升到2018年(nian)的(de)305050億(yi)元(yuan),實(shi)現了4122%的(de)增長(chang),實(shi)際利用外商投資額(e)也(ye)從232億元(yuan)發展(zhan)到(dao)了8924億元(yuan)。對(dui)外(wai)開(kai)放(fang)的(de)步(bu)伐為國(guo)內產(chan)業發展(zhan)帶來(lai)了更(geng)多(duo)的(de)資金(jin)支持(chi)和(he)技術(shu)進(jin)步(bu),是(shi)我國(guo)“走(zou)出(chu)去(qu)”與“引進來(lai)”的(de)戰(zhan)略成(cheng)果(guo),也(ye)是(shi)國(guo)民經(jing)濟增長(chang)的(de)重要推動力(li)之(zhi)壹(yi)。

　　隨(sui)著國(guo)民經(jing)濟增長(chang)、收(shou)入(ru)水平提(ti)升,住房(fang)成為了大家(jia)願(yuan)意投(tou)入(ru)資金(jin)的(de)地(di)方。1998年(nian)我國(guo)福利分(fen)房(fang)制度(du)取(qu)消後,房地(di)產市場(chang)經(jing)歷了由封閉到逐漸(jian)開放(fang)的(de)市場(chang)化過(guo)程(cheng),房價由2063元(yuan)/平方(fang)米上漲到了2018年(nian)的(de)8737元(yuan)/平方(fang)米。基(ji)於(yu)改(gai)革(ge)開放(fang)以來(lai)我國(guo)經濟開放(fang)水平和(he)房價水平在(zai)總體(ti)趨勢(shi)上(shang)同(tong)步上漲的(de)現實(shi)背景,對(dui)外(wai)經(jing)濟開放(fang)度(du)是(shi)否(fou)是(shi)影響(xiang)房價的(de)重要因(yin)素是(shi)壹(yi)個(ge)值(zhi)得(de)研(yan)究的(de)議(yi)題(ti)。
 

　　二、文獻(xian)綜(zong)述(shu)

　　學(xue)術(shu)界對(dui)於(yu)房價影響(xiang)因(yin)素的(de)研(yan)究壹(yi)般(ban)從需(xu)求(qiu)和(he)供(gong)給(gei)兩(liang)個(ge)角度(du)出(chu)發,在(zai)需(xu)求(qiu)方面(mian),主(zhu)要(yao)的(de)影(ying)響(xiang)因(yin)素有(you)國(guo)民經(jing)濟發展(zhan)水平(Edelstein and Tsang,2007)、人(ren)口(kou)數量和(he)結構(gou)水平(陸(lu)銘(ming),2014)、人(ren)均(jun)收入(ru)和(he)消費(fei)水平(McQuinn and O’Reilly,2008)等(deng)。從供(gong)給(gei)角度(du)來(lai)看,土(tu)地(di)供(gong)應(ying)(任(ren)超群(qun),2011)、房(fang)地(di)產開(kai)發情況(於(yu)丹,2017)是(shi)主要(yao)的(de)影(ying)響(xiang)因(yin)素。

　　然而,從開放(fang)經濟學角度(du)研(yan)究城(cheng)市的(de)經(jing)濟開放(fang)度(du)對(dui)房(fang)地(di)產價格(ge)的(de)相(xiang)關研(yan)究較(jiao)少(shao)。王(wang)松濤(2009)較(jiao)早地(di)在(zai)國(guo)內就這壹(yi)概念與房價的(de)相(xiang)關性展(zhan)開(kai)了研(yan)究,其(qi)發(fa)現經濟開放(fang)度(du)越(yue)高的(de)城(cheng)市房(fang)價也(ye)越高,然而,僅僅拿進出(chu)口(kou)總額(e)來(lai)度(du)量經(jing)濟開放(fang)程度(du)尚(shang)不(bu)夠(gou)全面。毛其(qi)淋、盛(sheng)斌(bin)(2010)將(jiang)經(jing)濟開放(fang)度(du)拆分(fen)為外(wai)貿依(yi)存(cun)度(du)和(he)外資依(yi)存(cun)度(du)兩(liang)個(ge)角度(du),對(dui)我(wo)國(guo)29個省(sheng)份(fen)的(de)宏觀數據(ju)進行了實(shi)證(zheng)檢(jian)驗,同(tong)樣驗證(zheng)了這壹(yi)結(jie)論(lun),然而基(ji)於(yu)省(sheng)際面(mian)板數據的(de)實(shi)證(zheng)分(fen)析(xi)對(dui)於(yu)房價這種(zhong)具有(you)強(qiang)烈城市特(te)征(zheng)的(de)經(jing)濟指標來(lai)說尚不(bu)夠(gou)準。

　　綜(zong)上(shang),除(chu)了目前關註到經(jing)濟開放(fang)度(du)對(dui)房(fang)價影響(xiang)的(de)研(yan)究較(jiao)少(shao)外,大部(bu)分(fen)也(ye)沒有(you)對(dui)經(jing)濟開放(fang)度(du)影(ying)響(xiang)房(fang)價的(de)理(li)論路(lu)徑(jing)展(zhan)開(kai)詳(xiang)細(xi)的(de)闡(chan)述(shu)。在(zai)實(shi)證(zheng)方面,大家(jia)也(ye)更(geng)容易關註到進(jin)出(chu)口(kou)貿易(yi)額(e)的(de)影(ying)響(xiang),而忽(hu)略(lve)了外資的(de)影(ying)響(xiang);研(yan)究對(dui)象上又(you)大多(duo)采用了省(sheng)域(yu)數(shu)據(ju),弱化了城市的(de)實(shi)際情況。因(yin)此(ci),本文(wen)的(de)研(yan)究內容具有(you)壹(yi)定(ding)的(de)意義。

　　三、經(jing)濟開放(fang)對(dui)房(fang)價影響(xiang)的(de)理(li)論分(fen)析(xi)

　　(壹(yi))投(tou)資對(dui)房(fang)價的(de)影(ying)響(xiang)

　　資本(ben)流入(ru)本國(guo),從投資和(he)投機角度(du)作(zuo)用於(yu)房地(di)產需(xu)求(qiu)端(duan),推(tui)高了房價。有部(bu)分(fen)學(xue)者(zhe)認為,外(wai)資進(jin)入(ru)需(xu)求(qiu)端(duan)固然會引起房(fang)價上漲,但進入(ru)供(gong)給(gei)端(duan)的(de)資本(ben)會使(shi)得(de)房地(di)產供(gong)給(gei)增多(duo),房價下降(jiang)。基(ji)於(yu)這壹(yi)論(lun)點(dian),本文仍舊認(ren)為資本(ben)流入(ru)越多(duo)房價越高的(de)原(yuan)因(yin)有以(yi)下(xia)兩(liang)點:1.如果(guo)市場(chang)滿(man)足理(li)性人(ren)假說,當市場(chang)預(yu)期資本(ben)流入(ru)供(gong)給(gei)端(duan)會(hui)使(shi)得(de)房價下降(jiang)從而降(jiang)低投資回(hui)報率時(shi),外(wai)資其(qi)實(shi)並不(bu)會(hui)進(jin)入(ru)房地(di)產開(kai)發環(huan)節(況偉(wei)大,2013)。2.基(ji)於(yu)房地(di)產供(gong)需(xu)理(li)論,供(gong)給(gei)端(duan)對(dui)於(yu)房價影響(xiang)的(de)彈(dan)性遠(yuan)小(xiao)於(yu)需(xu)求(qiu)端(duan)的(de)影(ying)響(xiang),因(yin)此(ci)資本(ben)流入(ru)供(gong)給(gei)端(duan)會(hui)被需(xu)求(qiu)端(duan)更(geng)大的(de)資本(ben)產生的(de)正(zheng)向影響(xiang)所(suo)抵消。基(ji)於(yu)以上兩點,本文認(ren)為,資本(ben)流入(ru)會導(dao)致房價上漲。

　　(二)貿易對(dui)房(fang)價的(de)影(ying)響(xiang)

　　基(ji)於(yu)貿易理(li)論我(wo)們可(ke)以知(zhi)道,壹(yi)個(ge)國(guo)家(jia)的(de)進(jin)出(chu)口(kou)貿易(yi)越是(shi)大、越(yue)是(shi)有效,就越能實(shi)現國(guo)家(jia)的(de)財(cai)富(fu)積累,而這種(zhong)財(cai)富(fu)積累就會作(zuo)用於(yu)房地(di)產行(xing)業引致房價上漲。進出(chu)口(kou)相(xiang)對(dui)規(gui)模(mo)的(de)擴(kuo)大意味著本(ben)國(guo)出(chu)口(kou)企業的(de)生產規(gui)模(mo)擴(kuo)大,不(bu)斷(duan)擴(kuo)大的(de)生產規(gui)模(mo)需(xu)要母(mu)國(guo)更(geng)多(duo)諸如人(ren)力資本(ben)、中間產(chan)品(pin)的(de)生產要(yao)素(su)的(de)投(tou)入(ru),而這會(hui)直接影(ying)響到(dao)本國(guo)的(de)就業率和(he)購(gou)買(mai)力水平,從而實(shi)現本國(guo)的(de)社會財(cai)富(fu)積累,導致房價上漲。

　　四、經濟開放(fang)對(dui)房(fang)價影響(xiang)的(de)實(shi)證(zheng)分(fen)析(xi)

　　(壹(yi))變(bian)量選(xuan)取(qu)與模型(xing)設(she)定(ding)

　　本(ben)文(wen)選(xuan)取(qu)了2005～2017年(nian)我國(guo)35個大中(zhong)城市的(de)相(xiang)關數據進行面(mian)板數據的(de)實(shi)證(zheng)研(yan)究。選(xuan)取(qu)的(de)被解(jie)釋(shi)變量為房(fang)價(hp),解(jie)釋(shi)變量為經(jing)濟開放(fang)度(du)(open),控制變(bian)量包(bao)括職(zhi)工平均(jun)工資(wage),就業密度(du)(ed),人(ren)口(kou)規模(mo)(pop),房地(di)產開(kai)發投(tou)資額(e)(inv),房(fang)屋竣工面(mian)積(ji)(spc)。為了反(fan)應(ying)變量的(de)實(shi)際作(zuo)用,本文(wen)使(shi)用各城(cheng)市年(nian)均(jun)消費(fei)者(zhe)價格(ge)指(zhi)數(shu)對(dui)具有(you)價格(ge)含(han)義的(de)變(bian)量進(jin)行了平減(jian)處(chu)理(li),所有(you)數據來(lai)源於(yu)國(guo)家(jia)統(tong)計局、各城(cheng)市《統(tong)計年(nian)鑒》《中國(guo)區域(yu)經(jing)濟統計年(nian)鑒》和(he)中國(guo)人(ren)民銀行。

　　基(ji)於(yu)指標建立(li)的(de)全面性和(he)數據的(de)可(ke)得(de)性,本(ben)文選(xuan)擇貿(mao)易(yi)依(yi)存(cun)度(du)(進(jin)出(chu)口(kou)貿易(yi)額(e)/GDP)和(he)外資依(yi)存(cun)度(du)(接(jie)受(shou)外(wai)商直接投(tou)資額(e)/GDP)來(lai)表示城市的(de)經(jing)濟開放(fang)水平,通(tong)過(guo)熵權(quan)法(fa)確定(ding)兩種指標對(dui)經(jing)濟開放(fang)度(du)的(de)解(jie)釋(shi)力度(du)0.4571和(he)0.5429,對(dui)指(zhi)標賦權(quan)後加(jia)總(zong)得(de)到經(jing)濟開放(fang)度(du)水平;由於(yu)各變(bian)量間存(cun)在(zai)著明顯(xian)的(de)量綱(gang)差,本文(wen)對(dui)數(shu)據(ju)進(jin)行對(dui)數(shu)化處(chu)理(li),采用雙對(dui)數(shu)模(mo)型(xing)進(jin)行(xing)回(hui)歸(gui),所有(you)變量對(dui)數(shu)後(hou)的(de)單(dan)位(wei)根檢(jian)驗結果(guo)均(jun)平穩,可(ke)以進(jin)行(xing)回歸。

　　(二)實(shi)證(zheng)分(fen)析(xi)

　　使(shi)用Stata14.0對(dui)、東(dong)部(bu)、中(zhong)部和(he)西部35個(ge)大中(zhong)城市的(de)數(shu)據(ju)進行實(shi)證(zheng)檢(jian)驗,靜(jing)態面板模型(xing)的(de)Hausman檢(jian)驗結果(guo)均(jun)小(xiao)於(yu)10%的(de)顯(xian)著(zhe)性水平,因(yin)此(ci)選(xuan)擇固定效應(ying)模(mo)型(xing)。回(hui)歸(gui)結(jie)果(guo)如表所示:

　　表 固定效應(ying)回(hui)歸(gui)結果(guo)

　　註:*表示參數(shu)估(gu)計的(de)顯(xian)著(zhe)性水平,***、**、*分(fen)別表示在(zai)1%、5%、10%的(de)水平顯(xian)著(zhe)

　　觀(guan)察(cha)回歸(gui)結(jie)果(guo)我們發(fa)現,在(zai)35個大中(zhong)城市中(zhong),經濟開放(fang)度(du)對(dui)房(fang)價的(de)影(ying)響(xiang)系數(shu)為正(zheng),且在(zai)1%的(de)顯(xian)著(zhe)性水平下(xia)顯(xian)著(zhe),說明這壹(yi)系數(shu)結果(guo)具有(you)可(ke)信度(du)。在(zai)包括工資水平、人(ren)口(kou)因(yin)素這類(lei)需(xu)求(qiu)影響(xiang)的(de)情況下,城市的(de)經(jing)濟開放(fang)度(du)每(mei)提(ti)升1%,房價就會相(xiang)應升高0.204%。可(ke)見(jian),在(zai)需(xu)求(qiu)因(yin)素作(zuo)用下的(de)實(shi)證(zheng)結果應證(zheng)了前文所(suo)述(shu)的(de)理(li)論。分(fen)區域(yu)來(lai)看,東(dong)部(bu)地(di)區的(de)沿海(hai)城(cheng)市較(jiao)多(duo),相(xiang)比(bi)中西部(bu)地(di)區擁有(you)更(geng)便利的(de)貿(mao)易(yi)條件(jian),往往能夠(gou)吸引(yin)更(geng)多(duo)外資投(tou)入(ru),回歸(gui)結果(guo)顯(xian)示(shi),東(dong)部(bu)城(cheng)市經(jing)濟開放(fang)度(du)對(dui)房(fang)價的(de)影(ying)響(xiang)系數(shu)相(xiang)比(bi)中西部(bu)城(cheng)市更(geng)高。

　　控制變(bian)量中(zhong),工資水平、房(fang)地(di)產開(kai)發投(tou)資額(e)、就業密度(du)和(he)常(chang)住(zhu)人(ren)口(kou)數都(dou)是(shi)影響(xiang)房價上漲的(de)主(zhu)要(yao)因(yin)素。東(dong)部(bu)地(di)區常(chang)住(zhu)人(ren)口(kou)數不(bu)顯(xian)著(zhe)可(ke)能是(shi)因(yin)為其(qi)戶籍(ji)限制較(jiao)為嚴格(ge),常(chang)住(zhu)人(ren)口(kou)無法(fa)產生對(dui)應(ying)有(you)效的(de)住(zhu)房(fang)需(xu)求(qiu);中部(bu)城(cheng)市的(de)就業和(he)人(ren)口(kou)情況相(xiang)對(dui)穩定(ding),因(yin)此(ci)諸如工資水平、就業密度(du)這樣(yang)的(de)控制變(bian)量在(zai)中部(bu)城市並不(bu)顯(xian)著(zhe),房(fang)地(di)產開(kai)發投(tou)資額(e)也(ye)無法(fa)在(zai)中部(bu)城市起(qi)到拉(la)高房價的(de)作(zuo)用;西部(bu)城(cheng)市的(de)就業密度(du)對(dui)房(fang)價也(ye)無法(fa)產(chan)生顯(xian)著(zhe)的(de)影(ying)響(xiang)。

　　五、結論與建議(yi)

　　(壹(yi))結(jie)論(lun)

　　1.我國(guo)城市的(de)對(dui)外(wai)經(jing)濟開放(fang)度(du)與房價水平呈正(zheng)相(xiang)關關系。實(shi)證(zheng)結果顯(xian)示(shi),經(jing)濟開放(fang)度(du)是(shi)僅次於(yu)工資水平的(de)影(ying)響(xiang)房價上漲的(de)主(zhu)要(yao)因(yin)素,經(jing)濟開放(fang)帶來(lai)的(de)財(cai)富(fu)積累產生了更(geng)強(qiang)大的(de)購(gou)買(mai)力,這些(xie)需(xu)求(qiu)端(duan)因(yin)素直(zhi)接(jie)導(dao)致了房價的(de)上(shang)漲。

　　2.不(bu)同(tong)區域(yu)城(cheng)市對(dui)外(wai)經(jing)濟開放(fang)度(du)對(dui)房(fang)價的(de)影(ying)響(xiang)效果(guo)存(cun)在(zai)差異(yi)。根據(ju)經驗分(fen)析(xi)和(he)實(shi)證(zheng)結果顯(xian)示(shi),東(dong)部(bu)城(cheng)市經(jing)濟開放(fang)度(du)影(ying)響(xiang)房(fang)價上漲的(de)幅度(du)大,中(zhong)部城(cheng)市次之(zhi),西部城市弱。

　　3.工資水平的(de)提(ti)升直接(jie)反(fan)映(ying)了城市的(de)購(gou)買(mai)力水平,是(shi)影響(xiang)城市房(fang)價上漲的(de)主(zhu)要(yao)因(yin)素;房(fang)地(di)產開(kai)發投(tou)資額(e)、就業密度(du)和(he)常(chang)住(zhu)人(ren)口(kou)也(ye)是(shi)影響(xiang)房價上漲的(de)主(zhu)要(yao)因(yin)素;房(fang)屋(wu)竣(jun)工面(mian)積(ji)越(yue)大,房(fang)價相(xiang)應下(xia)調(tiao)越(yue)多(duo)。東部(bu)城市常(chang)住(zhu)人(ren)口(kou)對(dui)房(fang)價的(de)影(ying)響(xiang)不(bu)顯(xian)著(zhe),工資水平、就業密度(du)對(dui)於(yu)就業情況相(xiang)對(dui)穩定(ding)的(de)中(zhong)西(xi)部城市來(lai)說無法(fa)對(dui)房(fang)價產生顯(xian)著(zhe)影(ying)響(xiang)。

　　(二(er))建議(yi)

　　1.在(zai)不(bu)斷(duan)倡導提(ti)升經濟開放(fang)水平的(de)同(tong)時(shi),應(ying)該預防(fang)房(fang)價的(de)大幅上漲,積極出(chu)臺房(fang)價調控政(zheng)策(ce);在(zai)經濟下滑(hua)這類(lei)負面因(yin)素影(ying)響(xiang)下(xia),有必要(yao)根據(ju)經(jing)濟開放(fang)情況對(dui)房(fang)地(di)產市場(chang)進(jin)行預(yu)判,防(fang)止資本(ben)大幅退潮、房(fang)價急速(su)下跌(die)。

　　2.經(jing)濟更(geng)發(fa)達的(de)沿海(hai)東(dong)部城(cheng)市對(dui)外(wai)經(jing)濟開放(fang)度(du)對(dui)房(fang)價的(de)影(ying)響(xiang)更(geng)大,國(guo)家(jia)在(zai)制定(ding)房(fang)地(di)產調(tiao)控政(zheng)策(ce)時(shi)應(ying)該避免(mian)“壹(yi)刀(dao)切(qie)”,針對(dui)經(jing)濟開放(fang)度(du)水平的(de)不(bu)同(tong)因(yin)地(di)制宜(yi)。

　　3.放(fang)松戶籍(ji)制度(du)的(de)管(guan)制有(you)利於(yu)促進人(ren)口(kou)流動(dong),在(zai)長期避免(mian)人(ren)才(cai)的(de)高度(du)聚(ju)集(ji),舒(shu)緩房地(di)產市場(chang)的(de)需(xu)求(qiu)壓力(li);同(tong)時(shi)應(ying)該出(chu)臺相(xiang)關規制政(zheng)策(ce),避免(mian)高投機(ji)性的(de)“熱(re)錢”湧入(ru)房地(di)產市場(chang),推(tui)高房價。

Laserline  209427
SIEMENS 6SL3100-0BE25-5AB0
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Cognex DMR-8100-0400 /DataMan 8000 Series: Wireless Handheld ID Reader includes: wireless communication module (DMCM-WLESSM-00) , rechargeable battery, inligent base station (DMA-IBASE-00) includes Bluetooth module for connection with reader.
S02-033080001022160 SMS-02
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VTB950 solenoid valve 5/2， 24VDC，LED connector，reducer (2)
ABB ACS-3+N671

改(gai)革(ge)開放(fang)以來(lai)我國(guo)經濟開放(fang)水平和(he)房價水平在(zai)總體(ti)趨勢(shi)上(shang)同(tong)步上漲、在(zai)區域(yu)表現上具有(you)壹(yi)定(ding)差(cha)異(yi)。本文(wen)基(ji)於(yu)這壹(yi)背景就經濟開放(fang)度(du)影(ying)響(xiang)房(fang)價的(de)理(li)論機(ji)制進(jin)行(xing)了分(fen)析(xi),對(dui)我(wo)國(guo)35個大中(zhong)城市2005年(nian)～2017年(nian)的(de)面(mian)板數據進(jin)行(xing)了實(shi)證(zheng)檢(jian)驗,發現經濟開放(fang)度(du)對(dui)房(fang)價產生了顯(xian)著(zhe)的(de)正(zheng)向影響(xiang),其(qi)中東部(bu)地(di)區的(de)影(ying)響(xiang)為顯(xian)著(zhe),中(zhong)西(xi)部(bu)次之(zhi)。基(ji)於(yu)這壹(yi)發(fa)現,本文(wen)認(ren)為,在(zai)積極(ji)倡導提(ti)高經濟開放(fang)水平之(zhi)外,也(ye)應該註意和(he)預防房(fang)價的(de)大幅上漲,針對(dui)不(bu)同(tong)區域(yu)積(ji)極(ji)出(chu)臺房(fang)價調控政(zheng)策(ce)。

　　關鍵(jian)詞：　經濟開放(fang)度(du); 貿(mao)易(yi)依(yi)存(cun)度(du); 外(wai)資依(yi)存(cun)度(du); 房(fang)價;

　　壹(yi)、引(yin)言

　　改(gai)革(ge)開放(fang)以來(lai)我國(guo)通過(guo)多(duo)種方(fang)式打開*與世(shi)界進(jin)行(xing)貨物(wu)、服(fu)務的(de)對(dui)外(wai)貿(mao)易(yi),進出(chu)口(kou)總額(e)快(kuai)速(su)從1991年(nian)的(de)7226億(yi)元(yuan)上升到2018年(nian)的(de)305050億(yi)元(yuan),實(shi)現了4122%的(de)增長(chang),實(shi)際利用外商投資額(e)也(ye)從232億元(yuan)發展(zhan)到(dao)了8924億元(yuan)。對(dui)外(wai)開(kai)放(fang)的(de)步(bu)伐為國(guo)內產(chan)業發展(zhan)帶來(lai)了更(geng)多(duo)的(de)資金(jin)支持(chi)和(he)技術(shu)進(jin)步(bu),是(shi)我國(guo)“走(zou)出(chu)去(qu)”與“引進來(lai)”的(de)戰(zhan)略成(cheng)果(guo),也(ye)是(shi)國(guo)民經(jing)濟增長(chang)的(de)重要推動力(li)之(zhi)壹(yi)。

　　隨(sui)著國(guo)民經(jing)濟增長(chang)、收(shou)入(ru)水平提(ti)升,住房(fang)成為了大家(jia)願(yuan)意投(tou)入(ru)資金(jin)的(de)地(di)方。1998年(nian)我國(guo)福利分(fen)房(fang)制度(du)取(qu)消後,房地(di)產市場(chang)經(jing)歷了由封閉到逐漸(jian)開放(fang)的(de)市場(chang)化過(guo)程(cheng),房價由2063元(yuan)/平方(fang)米上漲到了2018年(nian)的(de)8737元(yuan)/平方(fang)米。基(ji)於(yu)改(gai)革(ge)開放(fang)以來(lai)我國(guo)經濟開放(fang)水平和(he)房價水平在(zai)總體(ti)趨勢(shi)上(shang)同(tong)步上漲的(de)現實(shi)背景,對(dui)外(wai)經(jing)濟開放(fang)度(du)是(shi)否(fou)是(shi)影響(xiang)房價的(de)重要因(yin)素是(shi)壹(yi)個(ge)值(zhi)得(de)研(yan)究的(de)議(yi)題(ti)。
 

　　二、文獻(xian)綜(zong)述(shu)

　　學(xue)術(shu)界對(dui)於(yu)房價影響(xiang)因(yin)素的(de)研(yan)究壹(yi)般(ban)從需(xu)求(qiu)和(he)供(gong)給(gei)兩(liang)個(ge)角度(du)出(chu)發,在(zai)需(xu)求(qiu)方面(mian),主(zhu)要(yao)的(de)影(ying)響(xiang)因(yin)素有(you)國(guo)民經(jing)濟發展(zhan)水平(Edelstein and Tsang,2007)、人(ren)口(kou)數量和(he)結構(gou)水平(陸(lu)銘(ming),2014)、人(ren)均(jun)收入(ru)和(he)消費(fei)水平(McQuinn and O’Reilly,2008)等(deng)。從供(gong)給(gei)角度(du)來(lai)看,土(tu)地(di)供(gong)應(ying)(任(ren)超群(qun),2011)、房(fang)地(di)產開(kai)發情況(於(yu)丹,2017)是(shi)主要(yao)的(de)影(ying)響(xiang)因(yin)素。

　　然而,從開放(fang)經濟學角度(du)研(yan)究城(cheng)市的(de)經(jing)濟開放(fang)度(du)對(dui)房(fang)地(di)產價格(ge)的(de)相(xiang)關研(yan)究較(jiao)少(shao)。王(wang)松濤(2009)較(jiao)早地(di)在(zai)國(guo)內就這壹(yi)概念與房價的(de)相(xiang)關性展(zhan)開(kai)了研(yan)究,其(qi)發(fa)現經濟開放(fang)度(du)越(yue)高的(de)城(cheng)市房(fang)價也(ye)越高,然而,僅僅拿進出(chu)口(kou)總額(e)來(lai)度(du)量經(jing)濟開放(fang)程度(du)尚(shang)不(bu)夠(gou)全面。毛其(qi)淋、盛(sheng)斌(bin)(2010)將(jiang)經(jing)濟開放(fang)度(du)拆分(fen)為外(wai)貿依(yi)存(cun)度(du)和(he)外資依(yi)存(cun)度(du)兩(liang)個(ge)角度(du),對(dui)我(wo)國(guo)29個省(sheng)份(fen)的(de)宏觀數據(ju)進行了實(shi)證(zheng)檢(jian)驗,同(tong)樣驗證(zheng)了這壹(yi)結(jie)論(lun),然而基(ji)於(yu)省(sheng)際面(mian)板數據的(de)實(shi)證(zheng)分(fen)析(xi)對(dui)於(yu)房價這種(zhong)具有(you)強(qiang)烈城市特(te)征(zheng)的(de)經(jing)濟指標來(lai)說尚不(bu)夠(gou)準。

　　綜(zong)上(shang),除(chu)了目前關註到經(jing)濟開放(fang)度(du)對(dui)房(fang)價影響(xiang)的(de)研(yan)究較(jiao)少(shao)外,大部(bu)分(fen)也(ye)沒有(you)對(dui)經(jing)濟開放(fang)度(du)影(ying)響(xiang)房(fang)價的(de)理(li)論路(lu)徑(jing)展(zhan)開(kai)詳(xiang)細(xi)的(de)闡(chan)述(shu)。在(zai)實(shi)證(zheng)方面,大家(jia)也(ye)更(geng)容易關註到進(jin)出(chu)口(kou)貿易(yi)額(e)的(de)影(ying)響(xiang),而忽(hu)略(lve)了外資的(de)影(ying)響(xiang);研(yan)究對(dui)象上又(you)大多(duo)采用了省(sheng)域(yu)數(shu)據(ju),弱化了城市的(de)實(shi)際情況。因(yin)此(ci),本文(wen)的(de)研(yan)究內容具有(you)壹(yi)定(ding)的(de)意義。

　　三、經(jing)濟開放(fang)對(dui)房(fang)價影響(xiang)的(de)理(li)論分(fen)析(xi)

　　(壹(yi))投(tou)資對(dui)房(fang)價的(de)影(ying)響(xiang)

　　資本(ben)流入(ru)本國(guo),從投資和(he)投機角度(du)作(zuo)用於(yu)房地(di)產需(xu)求(qiu)端(duan),推(tui)高了房價。有部(bu)分(fen)學(xue)者(zhe)認為,外(wai)資進(jin)入(ru)需(xu)求(qiu)端(duan)固然會引起房(fang)價上漲,但進入(ru)供(gong)給(gei)端(duan)的(de)資本(ben)會使(shi)得(de)房地(di)產供(gong)給(gei)增多(duo),房價下降(jiang)。基(ji)於(yu)這壹(yi)論(lun)點(dian),本文仍舊認(ren)為資本(ben)流入(ru)越多(duo)房價越高的(de)原(yuan)因(yin)有以(yi)下(xia)兩(liang)點:1.如果(guo)市場(chang)滿(man)足理(li)性人(ren)假說,當市場(chang)預(yu)期資本(ben)流入(ru)供(gong)給(gei)端(duan)會(hui)使(shi)得(de)房價下降(jiang)從而降(jiang)低投資回(hui)報率時(shi),外(wai)資其(qi)實(shi)並不(bu)會(hui)進(jin)入(ru)房地(di)產開(kai)發環(huan)節(況偉(wei)大,2013)。2.基(ji)於(yu)房地(di)產供(gong)需(xu)理(li)論,供(gong)給(gei)端(duan)對(dui)於(yu)房價影響(xiang)的(de)彈(dan)性遠(yuan)小(xiao)於(yu)需(xu)求(qiu)端(duan)的(de)影(ying)響(xiang),因(yin)此(ci)資本(ben)流入(ru)供(gong)給(gei)端(duan)會(hui)被需(xu)求(qiu)端(duan)更(geng)大的(de)資本(ben)產生的(de)正(zheng)向影響(xiang)所(suo)抵消。基(ji)於(yu)以上兩點,本文認(ren)為,資本(ben)流入(ru)會導(dao)致房價上漲。

　　(二)貿易對(dui)房(fang)價的(de)影(ying)響(xiang)

　　基(ji)於(yu)貿易理(li)論我(wo)們可(ke)以知(zhi)道,壹(yi)個(ge)國(guo)家(jia)的(de)進(jin)出(chu)口(kou)貿易(yi)越是(shi)大、越(yue)是(shi)有效,就越能實(shi)現國(guo)家(jia)的(de)財(cai)富(fu)積累,而這種(zhong)財(cai)富(fu)積累就會作(zuo)用於(yu)房地(di)產行(xing)業引致房價上漲。進出(chu)口(kou)相(xiang)對(dui)規(gui)模(mo)的(de)擴(kuo)大意味著本(ben)國(guo)出(chu)口(kou)企業的(de)生產規(gui)模(mo)擴(kuo)大,不(bu)斷(duan)擴(kuo)大的(de)生產規(gui)模(mo)需(xu)要母(mu)國(guo)更(geng)多(duo)諸如人(ren)力資本(ben)、中間產(chan)品(pin)的(de)生產要(yao)素(su)的(de)投(tou)入(ru),而這會(hui)直接影(ying)響到(dao)本國(guo)的(de)就業率和(he)購(gou)買(mai)力水平,從而實(shi)現本國(guo)的(de)社會財(cai)富(fu)積累,導致房價上漲。

　　四、經濟開放(fang)對(dui)房(fang)價影響(xiang)的(de)實(shi)證(zheng)分(fen)析(xi)

　　(壹(yi))變(bian)量選(xuan)取(qu)與模型(xing)設(she)定(ding)

　　本(ben)文(wen)選(xuan)取(qu)了2005～2017年(nian)我國(guo)35個大中(zhong)城市的(de)相(xiang)關數據進行面(mian)板數據的(de)實(shi)證(zheng)研(yan)究。選(xuan)取(qu)的(de)被解(jie)釋(shi)變量為房(fang)價(hp),解(jie)釋(shi)變量為經(jing)濟開放(fang)度(du)(open),控制變(bian)量包(bao)括職(zhi)工平均(jun)工資(wage),就業密度(du)(ed),人(ren)口(kou)規模(mo)(pop),房地(di)產開(kai)發投(tou)資額(e)(inv),房(fang)屋竣工面(mian)積(ji)(spc)。為了反(fan)應(ying)變量的(de)實(shi)際作(zuo)用,本文(wen)使(shi)用各城(cheng)市年(nian)均(jun)消費(fei)者(zhe)價格(ge)指(zhi)數(shu)對(dui)具有(you)價格(ge)含(han)義的(de)變(bian)量進(jin)行了平減(jian)處(chu)理(li),所有(you)數據來(lai)源於(yu)國(guo)家(jia)統(tong)計局、各城(cheng)市《統(tong)計年(nian)鑒》《中國(guo)區域(yu)經(jing)濟統計年(nian)鑒》和(he)中國(guo)人(ren)民銀行。

　　基(ji)於(yu)指標建立(li)的(de)全面性和(he)數據的(de)可(ke)得(de)性,本(ben)文選(xuan)擇貿(mao)易(yi)依(yi)存(cun)度(du)(進(jin)出(chu)口(kou)貿易(yi)額(e)/GDP)和(he)外資依(yi)存(cun)度(du)(接(jie)受(shou)外(wai)商直接投(tou)資額(e)/GDP)來(lai)表示城市的(de)經(jing)濟開放(fang)水平,通(tong)過(guo)熵權(quan)法(fa)確定(ding)兩種指標對(dui)經(jing)濟開放(fang)度(du)的(de)解(jie)釋(shi)力度(du)0.4571和(he)0.5429,對(dui)指(zhi)標賦權(quan)後加(jia)總(zong)得(de)到經(jing)濟開放(fang)度(du)水平;由於(yu)各變(bian)量間存(cun)在(zai)著明顯(xian)的(de)量綱(gang)差,本文(wen)對(dui)數(shu)據(ju)進(jin)行對(dui)數(shu)化處(chu)理(li),采用雙對(dui)數(shu)模(mo)型(xing)進(jin)行(xing)回(hui)歸(gui),所有(you)變量對(dui)數(shu)後(hou)的(de)單(dan)位(wei)根檢(jian)驗結果(guo)均(jun)平穩,可(ke)以進(jin)行(xing)回歸。

　　(二)實(shi)證(zheng)分(fen)析(xi)

　　使(shi)用Stata14.0對(dui)、東(dong)部(bu)、中(zhong)部和(he)西部35個(ge)大中(zhong)城市的(de)數(shu)據(ju)進行實(shi)證(zheng)檢(jian)驗,靜(jing)態面板模型(xing)的(de)Hausman檢(jian)驗結果(guo)均(jun)小(xiao)於(yu)10%的(de)顯(xian)著(zhe)性水平,因(yin)此(ci)選(xuan)擇固定效應(ying)模(mo)型(xing)。回(hui)歸(gui)結(jie)果(guo)如表所示:

　　表 固定效應(ying)回(hui)歸(gui)結果(guo)

　　註:*表示參數(shu)估(gu)計的(de)顯(xian)著(zhe)性水平,***、**、*分(fen)別表示在(zai)1%、5%、10%的(de)水平顯(xian)著(zhe)

　　觀(guan)察(cha)回歸(gui)結(jie)果(guo)我們發(fa)現,在(zai)35個大中(zhong)城市中(zhong),經濟開放(fang)度(du)對(dui)房(fang)價的(de)影(ying)響(xiang)系數(shu)為正(zheng),且在(zai)1%的(de)顯(xian)著(zhe)性水平下(xia)顯(xian)著(zhe),說明這壹(yi)系數(shu)結果(guo)具有(you)可(ke)信度(du)。在(zai)包括工資水平、人(ren)口(kou)因(yin)素這類(lei)需(xu)求(qiu)影響(xiang)的(de)情況下,城市的(de)經(jing)濟開放(fang)度(du)每(mei)提(ti)升1%,房價就會相(xiang)應升高0.204%。可(ke)見(jian),在(zai)需(xu)求(qiu)因(yin)素作(zuo)用下的(de)實(shi)證(zheng)結果應證(zheng)了前文所(suo)述(shu)的(de)理(li)論。分(fen)區域(yu)來(lai)看,東(dong)部(bu)地(di)區的(de)沿海(hai)城(cheng)市較(jiao)多(duo),相(xiang)比(bi)中西部(bu)地(di)區擁有(you)更(geng)便利的(de)貿(mao)易(yi)條件(jian),往往能夠(gou)吸引(yin)更(geng)多(duo)外資投(tou)入(ru),回歸(gui)結果(guo)顯(xian)示(shi),東(dong)部(bu)城(cheng)市經(jing)濟開放(fang)度(du)對(dui)房(fang)價的(de)影(ying)響(xiang)系數(shu)相(xiang)比(bi)中西部(bu)城(cheng)市更(geng)高。

　　控制變(bian)量中(zhong),工資水平、房(fang)地(di)產開(kai)發投(tou)資額(e)、就業密度(du)和(he)常(chang)住(zhu)人(ren)口(kou)數都(dou)是(shi)影響(xiang)房價上漲的(de)主(zhu)要(yao)因(yin)素。東(dong)部(bu)地(di)區常(chang)住(zhu)人(ren)口(kou)數不(bu)顯(xian)著(zhe)可(ke)能是(shi)因(yin)為其(qi)戶籍(ji)限制較(jiao)為嚴格(ge),常(chang)住(zhu)人(ren)口(kou)無法(fa)產生對(dui)應(ying)有(you)效的(de)住(zhu)房(fang)需(xu)求(qiu);中部(bu)城(cheng)市的(de)就業和(he)人(ren)口(kou)情況相(xiang)對(dui)穩定(ding),因(yin)此(ci)諸如工資水平、就業密度(du)這樣(yang)的(de)控制變(bian)量在(zai)中部(bu)城市並不(bu)顯(xian)著(zhe),房(fang)地(di)產開(kai)發投(tou)資額(e)也(ye)無法(fa)在(zai)中部(bu)城市起(qi)到拉(la)高房價的(de)作(zuo)用;西部(bu)城(cheng)市的(de)就業密度(du)對(dui)房(fang)價也(ye)無法(fa)產(chan)生顯(xian)著(zhe)的(de)影(ying)響(xiang)。

　　五、結論與建議(yi)

　　(壹(yi))結(jie)論(lun)

　　1.我國(guo)城市的(de)對(dui)外(wai)經(jing)濟開放(fang)度(du)與房價水平呈正(zheng)相(xiang)關關系。實(shi)證(zheng)結果顯(xian)示(shi),經(jing)濟開放(fang)度(du)是(shi)僅次於(yu)工資水平的(de)影(ying)響(xiang)房價上漲的(de)主(zhu)要(yao)因(yin)素,經(jing)濟開放(fang)帶來(lai)的(de)財(cai)富(fu)積累產生了更(geng)強(qiang)大的(de)購(gou)買(mai)力,這些(xie)需(xu)求(qiu)端(duan)因(yin)素直(zhi)接(jie)導(dao)致了房價的(de)上(shang)漲。

　　2.不(bu)同(tong)區域(yu)城(cheng)市對(dui)外(wai)經(jing)濟開放(fang)度(du)對(dui)房(fang)價的(de)影(ying)響(xiang)效果(guo)存(cun)在(zai)差異(yi)。根據(ju)經驗分(fen)析(xi)和(he)實(shi)證(zheng)結果顯(xian)示(shi),東(dong)部(bu)城(cheng)市經(jing)濟開放(fang)度(du)影(ying)響(xiang)房(fang)價上漲的(de)幅度(du)大,中(zhong)部城(cheng)市次之(zhi),西部城市弱。

　　3.工資水平的(de)提(ti)升直接(jie)反(fan)映(ying)了城市的(de)購(gou)買(mai)力水平,是(shi)影響(xiang)城市房(fang)價上漲的(de)主(zhu)要(yao)因(yin)素;房(fang)地(di)產開(kai)發投(tou)資額(e)、就業密度(du)和(he)常(chang)住(zhu)人(ren)口(kou)也(ye)是(shi)影響(xiang)房價上漲的(de)主(zhu)要(yao)因(yin)素;房(fang)屋(wu)竣(jun)工面(mian)積(ji)越(yue)大,房(fang)價相(xiang)應下(xia)調(tiao)越(yue)多(duo)。東部(bu)城市常(chang)住(zhu)人(ren)口(kou)對(dui)房(fang)價的(de)影(ying)響(xiang)不(bu)顯(xian)著(zhe),工資水平、就業密度(du)對(dui)於(yu)就業情況相(xiang)對(dui)穩定(ding)的(de)中(zhong)西(xi)部城市來(lai)說無法(fa)對(dui)房(fang)價產生顯(xian)著(zhe)影(ying)響(xiang)。

　　(二(er))建議(yi)

　　1.在(zai)不(bu)斷(duan)倡導提(ti)升經濟開放(fang)水平的(de)同(tong)時(shi),應(ying)該預防(fang)房(fang)價的(de)大幅上漲,積極出(chu)臺房(fang)價調控政(zheng)策(ce);在(zai)經濟下滑(hua)這類(lei)負面因(yin)素影(ying)響(xiang)下(xia),有必要(yao)根據(ju)經(jing)濟開放(fang)情況對(dui)房(fang)地(di)產市場(chang)進(jin)行預(yu)判,防(fang)止資本(ben)大幅退潮、房(fang)價急速(su)下跌(die)。

　　2.經(jing)濟更(geng)發(fa)達的(de)沿海(hai)東(dong)部城(cheng)市對(dui)外(wai)經(jing)濟開放(fang)度(du)對(dui)房(fang)價的(de)影(ying)響(xiang)更(geng)大,國(guo)家(jia)在(zai)制定(ding)房(fang)地(di)產調(tiao)控政(zheng)策(ce)時(shi)應(ying)該避免(mian)“壹(yi)刀(dao)切(qie)”,針對(dui)經(jing)濟開放(fang)度(du)水平的(de)不(bu)同(tong)因(yin)地(di)制宜(yi)。

　　3.放(fang)松戶籍(ji)制度(du)的(de)管(guan)制有(you)利於(yu)促進人(ren)口(kou)流動(dong),在(zai)長期避免(mian)人(ren)才(cai)的(de)高度(du)聚(ju)集(ji),舒(shu)緩房地(di)產市場(chang)的(de)需(xu)求(qiu)壓力(li);同(tong)時(shi)應(ying)該出(chu)臺相(xiang)關規制政(zheng)策(ce),避免(mian)高投機(ji)性的(de)“熱(re)錢”湧入(ru)房地(di)產市場(chang),推(tui)高房價。

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改(gai)革(ge)開放(fang)以來(lai)我國(guo)經濟開放(fang)水平和(he)房價水平在(zai)總體(ti)趨勢(shi)上(shang)同(tong)步上漲、在(zai)區域(yu)表現上具有(you)壹(yi)定(ding)差(cha)異(yi)。本文(wen)基(ji)於(yu)這壹(yi)背景就經濟開放(fang)度(du)影(ying)響(xiang)房(fang)價的(de)理(li)論機(ji)制進(jin)行(xing)了分(fen)析(xi),對(dui)我(wo)國(guo)35個大中(zhong)城市2005年(nian)～2017年(nian)的(de)面(mian)板數據進(jin)行(xing)了實(shi)證(zheng)檢(jian)驗,發現經濟開放(fang)度(du)對(dui)房(fang)價產生了顯(xian)著(zhe)的(de)正(zheng)向影響(xiang),其(qi)中東部(bu)地(di)區的(de)影(ying)響(xiang)為顯(xian)著(zhe),中(zhong)西(xi)部(bu)次之(zhi)。基(ji)於(yu)這壹(yi)發(fa)現,本文(wen)認(ren)為,在(zai)積極(ji)倡導提(ti)高經濟開放(fang)水平之(zhi)外,也(ye)應該註意和(he)預防房(fang)價的(de)大幅上漲,針對(dui)不(bu)同(tong)區域(yu)積(ji)極(ji)出(chu)臺房(fang)價調控政(zheng)策(ce)。

　　關鍵(jian)詞：　經濟開放(fang)度(du); 貿(mao)易(yi)依(yi)存(cun)度(du); 外(wai)資依(yi)存(cun)度(du); 房(fang)價;

　　壹(yi)、引(yin)言

　　改(gai)革(ge)開放(fang)以來(lai)我國(guo)通過(guo)多(duo)種方(fang)式打開*與世(shi)界進(jin)行(xing)貨物(wu)、服(fu)務的(de)對(dui)外(wai)貿(mao)易(yi),進出(chu)口(kou)總額(e)快(kuai)速(su)從1991年(nian)的(de)7226億(yi)元(yuan)上升到2018年(nian)的(de)305050億(yi)元(yuan),實(shi)現了4122%的(de)增長(chang),實(shi)際利用外商投資額(e)也(ye)從232億元(yuan)發展(zhan)到(dao)了8924億元(yuan)。對(dui)外(wai)開(kai)放(fang)的(de)步(bu)伐為國(guo)內產(chan)業發展(zhan)帶來(lai)了更(geng)多(duo)的(de)資金(jin)支持(chi)和(he)技術(shu)進(jin)步(bu),是(shi)我國(guo)“走(zou)出(chu)去(qu)”與“引進來(lai)”的(de)戰(zhan)略成(cheng)果(guo),也(ye)是(shi)國(guo)民經(jing)濟增長(chang)的(de)重要推動力(li)之(zhi)壹(yi)。

　　隨(sui)著國(guo)民經(jing)濟增長(chang)、收(shou)入(ru)水平提(ti)升,住房(fang)成為了大家(jia)願(yuan)意投(tou)入(ru)資金(jin)的(de)地(di)方。1998年(nian)我國(guo)福利分(fen)房(fang)制度(du)取(qu)消後,房地(di)產市場(chang)經(jing)歷了由封閉到逐漸(jian)開放(fang)的(de)市場(chang)化過(guo)程(cheng),房價由2063元(yuan)/平方(fang)米上漲到了2018年(nian)的(de)8737元(yuan)/平方(fang)米。基(ji)於(yu)改(gai)革(ge)開放(fang)以來(lai)我國(guo)經濟開放(fang)水平和(he)房價水平在(zai)總體(ti)趨勢(shi)上(shang)同(tong)步上漲的(de)現實(shi)背景,對(dui)外(wai)經(jing)濟開放(fang)度(du)是(shi)否(fou)是(shi)影響(xiang)房價的(de)重要因(yin)素是(shi)壹(yi)個(ge)值(zhi)得(de)研(yan)究的(de)議(yi)題(ti)。
 

　　二、文獻(xian)綜(zong)述(shu)

　　學(xue)術(shu)界對(dui)於(yu)房價影響(xiang)因(yin)素的(de)研(yan)究壹(yi)般(ban)從需(xu)求(qiu)和(he)供(gong)給(gei)兩(liang)個(ge)角度(du)出(chu)發,在(zai)需(xu)求(qiu)方面(mian),主(zhu)要(yao)的(de)影(ying)響(xiang)因(yin)素有(you)國(guo)民經(jing)濟發展(zhan)水平(Edelstein and Tsang,2007)、人(ren)口(kou)數量和(he)結構(gou)水平(陸(lu)銘(ming),2014)、人(ren)均(jun)收入(ru)和(he)消費(fei)水平(McQuinn and O’Reilly,2008)等(deng)。從供(gong)給(gei)角度(du)來(lai)看,土(tu)地(di)供(gong)應(ying)(任(ren)超群(qun),2011)、房(fang)地(di)產開(kai)發情況(於(yu)丹,2017)是(shi)主要(yao)的(de)影(ying)響(xiang)因(yin)素。

　　然而,從開放(fang)經濟學角度(du)研(yan)究城(cheng)市的(de)經(jing)濟開放(fang)度(du)對(dui)房(fang)地(di)產價格(ge)的(de)相(xiang)關研(yan)究較(jiao)少(shao)。王(wang)松濤(2009)較(jiao)早地(di)在(zai)國(guo)內就這壹(yi)概念與房價的(de)相(xiang)關性展(zhan)開(kai)了研(yan)究,其(qi)發(fa)現經濟開放(fang)度(du)越(yue)高的(de)城(cheng)市房(fang)價也(ye)越高,然而,僅僅拿進出(chu)口(kou)總額(e)來(lai)度(du)量經(jing)濟開放(fang)程度(du)尚(shang)不(bu)夠(gou)全面。毛其(qi)淋、盛(sheng)斌(bin)(2010)將(jiang)經(jing)濟開放(fang)度(du)拆分(fen)為外(wai)貿依(yi)存(cun)度(du)和(he)外資依(yi)存(cun)度(du)兩(liang)個(ge)角度(du),對(dui)我(wo)國(guo)29個省(sheng)份(fen)的(de)宏觀數據(ju)進行了實(shi)證(zheng)檢(jian)驗,同(tong)樣驗證(zheng)了這壹(yi)結(jie)論(lun),然而基(ji)於(yu)省(sheng)際面(mian)板數據的(de)實(shi)證(zheng)分(fen)析(xi)對(dui)於(yu)房價這種(zhong)具有(you)強(qiang)烈城市特(te)征(zheng)的(de)經(jing)濟指標來(lai)說尚不(bu)夠(gou)準。

　　綜(zong)上(shang),除(chu)了目前關註到經(jing)濟開放(fang)度(du)對(dui)房(fang)價影響(xiang)的(de)研(yan)究較(jiao)少(shao)外,大部(bu)分(fen)也(ye)沒有(you)對(dui)經(jing)濟開放(fang)度(du)影(ying)響(xiang)房(fang)價的(de)理(li)論路(lu)徑(jing)展(zhan)開(kai)詳(xiang)細(xi)的(de)闡(chan)述(shu)。在(zai)實(shi)證(zheng)方面,大家(jia)也(ye)更(geng)容易關註到進(jin)出(chu)口(kou)貿易(yi)額(e)的(de)影(ying)響(xiang),而忽(hu)略(lve)了外資的(de)影(ying)響(xiang);研(yan)究對(dui)象上又(you)大多(duo)采用了省(sheng)域(yu)數(shu)據(ju),弱化了城市的(de)實(shi)際情況。因(yin)此(ci),本文(wen)的(de)研(yan)究內容具有(you)壹(yi)定(ding)的(de)意義。

　　三、經(jing)濟開放(fang)對(dui)房(fang)價影響(xiang)的(de)理(li)論分(fen)析(xi)

　　(壹(yi))投(tou)資對(dui)房(fang)價的(de)影(ying)響(xiang)

　　資本(ben)流入(ru)本國(guo),從投資和(he)投機角度(du)作(zuo)用於(yu)房地(di)產需(xu)求(qiu)端(duan),推(tui)高了房價。有部(bu)分(fen)學(xue)者(zhe)認為,外(wai)資進(jin)入(ru)需(xu)求(qiu)端(duan)固然會引起房(fang)價上漲,但進入(ru)供(gong)給(gei)端(duan)的(de)資本(ben)會使(shi)得(de)房地(di)產供(gong)給(gei)增多(duo),房價下降(jiang)。基(ji)於(yu)這壹(yi)論(lun)點(dian),本文仍舊認(ren)為資本(ben)流入(ru)越多(duo)房價越高的(de)原(yuan)因(yin)有以(yi)下(xia)兩(liang)點:1.如果(guo)市場(chang)滿(man)足理(li)性人(ren)假說,當市場(chang)預(yu)期資本(ben)流入(ru)供(gong)給(gei)端(duan)會(hui)使(shi)得(de)房價下降(jiang)從而降(jiang)低投資回(hui)報率時(shi),外(wai)資其(qi)實(shi)並不(bu)會(hui)進(jin)入(ru)房地(di)產開(kai)發環(huan)節(況偉(wei)大,2013)。2.基(ji)於(yu)房地(di)產供(gong)需(xu)理(li)論,供(gong)給(gei)端(duan)對(dui)於(yu)房價影響(xiang)的(de)彈(dan)性遠(yuan)小(xiao)於(yu)需(xu)求(qiu)端(duan)的(de)影(ying)響(xiang),因(yin)此(ci)資本(ben)流入(ru)供(gong)給(gei)端(duan)會(hui)被需(xu)求(qiu)端(duan)更(geng)大的(de)資本(ben)產生的(de)正(zheng)向影響(xiang)所(suo)抵消。基(ji)於(yu)以上兩點,本文認(ren)為,資本(ben)流入(ru)會導(dao)致房價上漲。

　　(二)貿易對(dui)房(fang)價的(de)影(ying)響(xiang)

　　基(ji)於(yu)貿易理(li)論我(wo)們可(ke)以知(zhi)道,壹(yi)個(ge)國(guo)家(jia)的(de)進(jin)出(chu)口(kou)貿易(yi)越是(shi)大、越(yue)是(shi)有效,就越能實(shi)現國(guo)家(jia)的(de)財(cai)富(fu)積累,而這種(zhong)財(cai)富(fu)積累就會作(zuo)用於(yu)房地(di)產行(xing)業引致房價上漲。進出(chu)口(kou)相(xiang)對(dui)規(gui)模(mo)的(de)擴(kuo)大意味著本(ben)國(guo)出(chu)口(kou)企業的(de)生產規(gui)模(mo)擴(kuo)大,不(bu)斷(duan)擴(kuo)大的(de)生產規(gui)模(mo)需(xu)要母(mu)國(guo)更(geng)多(duo)諸如人(ren)力資本(ben)、中間產(chan)品(pin)的(de)生產要(yao)素(su)的(de)投(tou)入(ru),而這會(hui)直接影(ying)響到(dao)本國(guo)的(de)就業率和(he)購(gou)買(mai)力水平,從而實(shi)現本國(guo)的(de)社會財(cai)富(fu)積累,導致房價上漲。

　　四、經濟開放(fang)對(dui)房(fang)價影響(xiang)的(de)實(shi)證(zheng)分(fen)析(xi)

　　(壹(yi))變(bian)量選(xuan)取(qu)與模型(xing)設(she)定(ding)

　　本(ben)文(wen)選(xuan)取(qu)了2005～2017年(nian)我國(guo)35個大中(zhong)城市的(de)相(xiang)關數據進行面(mian)板數據的(de)實(shi)證(zheng)研(yan)究。選(xuan)取(qu)的(de)被解(jie)釋(shi)變量為房(fang)價(hp),解(jie)釋(shi)變量為經(jing)濟開放(fang)度(du)(open),控制變(bian)量包(bao)括職(zhi)工平均(jun)工資(wage),就業密度(du)(ed),人(ren)口(kou)規模(mo)(pop),房地(di)產開(kai)發投(tou)資額(e)(inv),房(fang)屋竣工面(mian)積(ji)(spc)。為了反(fan)應(ying)變量的(de)實(shi)際作(zuo)用,本文(wen)使(shi)用各城(cheng)市年(nian)均(jun)消費(fei)者(zhe)價格(ge)指(zhi)數(shu)對(dui)具有(you)價格(ge)含(han)義的(de)變(bian)量進(jin)行了平減(jian)處(chu)理(li),所有(you)數據來(lai)源於(yu)國(guo)家(jia)統(tong)計局、各城(cheng)市《統(tong)計年(nian)鑒》《中國(guo)區域(yu)經(jing)濟統計年(nian)鑒》和(he)中國(guo)人(ren)民銀行。

　　基(ji)於(yu)指標建立(li)的(de)全面性和(he)數據的(de)可(ke)得(de)性,本(ben)文選(xuan)擇貿(mao)易(yi)依(yi)存(cun)度(du)(進(jin)出(chu)口(kou)貿易(yi)額(e)/GDP)和(he)外資依(yi)存(cun)度(du)(接(jie)受(shou)外(wai)商直接投(tou)資額(e)/GDP)來(lai)表示城市的(de)經(jing)濟開放(fang)水平,通(tong)過(guo)熵權(quan)法(fa)確定(ding)兩種指標對(dui)經(jing)濟開放(fang)度(du)的(de)解(jie)釋(shi)力度(du)0.4571和(he)0.5429,對(dui)指(zhi)標賦權(quan)後加(jia)總(zong)得(de)到經(jing)濟開放(fang)度(du)水平;由於(yu)各變(bian)量間存(cun)在(zai)著明顯(xian)的(de)量綱(gang)差,本文(wen)對(dui)數(shu)據(ju)進(jin)行對(dui)數(shu)化處(chu)理(li),采用雙對(dui)數(shu)模(mo)型(xing)進(jin)行(xing)回(hui)歸(gui),所有(you)變量對(dui)數(shu)後(hou)的(de)單(dan)位(wei)根檢(jian)驗結果(guo)均(jun)平穩,可(ke)以進(jin)行(xing)回歸。

　　(二)實(shi)證(zheng)分(fen)析(xi)

　　使(shi)用Stata14.0對(dui)、東(dong)部(bu)、中(zhong)部和(he)西部35個(ge)大中(zhong)城市的(de)數(shu)據(ju)進行實(shi)證(zheng)檢(jian)驗,靜(jing)態面板模型(xing)的(de)Hausman檢(jian)驗結果(guo)均(jun)小(xiao)於(yu)10%的(de)顯(xian)著(zhe)性水平,因(yin)此(ci)選(xuan)擇固定效應(ying)模(mo)型(xing)。回(hui)歸(gui)結(jie)果(guo)如表所示:

　　表 固定效應(ying)回(hui)歸(gui)結果(guo)

　　註:*表示參數(shu)估(gu)計的(de)顯(xian)著(zhe)性水平,***、**、*分(fen)別表示在(zai)1%、5%、10%的(de)水平顯(xian)著(zhe)

　　觀(guan)察(cha)回歸(gui)結(jie)果(guo)我們發(fa)現,在(zai)35個大中(zhong)城市中(zhong),經濟開放(fang)度(du)對(dui)房(fang)價的(de)影(ying)響(xiang)系數(shu)為正(zheng),且在(zai)1%的(de)顯(xian)著(zhe)性水平下(xia)顯(xian)著(zhe),說明這壹(yi)系數(shu)結果(guo)具有(you)可(ke)信度(du)。在(zai)包括工資水平、人(ren)口(kou)因(yin)素這類(lei)需(xu)求(qiu)影響(xiang)的(de)情況下,城市的(de)經(jing)濟開放(fang)度(du)每(mei)提(ti)升1%,房價就會相(xiang)應升高0.204%。可(ke)見(jian),在(zai)需(xu)求(qiu)因(yin)素作(zuo)用下的(de)實(shi)證(zheng)結果應證(zheng)了前文所(suo)述(shu)的(de)理(li)論。分(fen)區域(yu)來(lai)看,東(dong)部(bu)地(di)區的(de)沿海(hai)城(cheng)市較(jiao)多(duo),相(xiang)比(bi)中西部(bu)地(di)區擁有(you)更(geng)便利的(de)貿(mao)易(yi)條件(jian),往往能夠(gou)吸引(yin)更(geng)多(duo)外資投(tou)入(ru),回歸(gui)結果(guo)顯(xian)示(shi),東(dong)部(bu)城(cheng)市經(jing)濟開放(fang)度(du)對(dui)房(fang)價的(de)影(ying)響(xiang)系數(shu)相(xiang)比(bi)中西部(bu)城(cheng)市更(geng)高。

　　控制變(bian)量中(zhong),工資水平、房(fang)地(di)產開(kai)發投(tou)資額(e)、就業密度(du)和(he)常(chang)住(zhu)人(ren)口(kou)數都(dou)是(shi)影響(xiang)房價上漲的(de)主(zhu)要(yao)因(yin)素。東(dong)部(bu)地(di)區常(chang)住(zhu)人(ren)口(kou)數不(bu)顯(xian)著(zhe)可(ke)能是(shi)因(yin)為其(qi)戶籍(ji)限制較(jiao)為嚴格(ge),常(chang)住(zhu)人(ren)口(kou)無法(fa)產生對(dui)應(ying)有(you)效的(de)住(zhu)房(fang)需(xu)求(qiu);中部(bu)城(cheng)市的(de)就業和(he)人(ren)口(kou)情況相(xiang)對(dui)穩定(ding),因(yin)此(ci)諸如工資水平、就業密度(du)這樣(yang)的(de)控制變(bian)量在(zai)中部(bu)城市並不(bu)顯(xian)著(zhe),房(fang)地(di)產開(kai)發投(tou)資額(e)也(ye)無法(fa)在(zai)中部(bu)城市起(qi)到拉(la)高房價的(de)作(zuo)用;西部(bu)城(cheng)市的(de)就業密度(du)對(dui)房(fang)價也(ye)無法(fa)產(chan)生顯(xian)著(zhe)的(de)影(ying)響(xiang)。

　　五、結論與建議(yi)

　　(壹(yi))結(jie)論(lun)

　　1.我國(guo)城市的(de)對(dui)外(wai)經(jing)濟開放(fang)度(du)與房價水平呈正(zheng)相(xiang)關關系。實(shi)證(zheng)結果顯(xian)示(shi),經(jing)濟開放(fang)度(du)是(shi)僅次於(yu)工資水平的(de)影(ying)響(xiang)房價上漲的(de)主(zhu)要(yao)因(yin)素,經(jing)濟開放(fang)帶來(lai)的(de)財(cai)富(fu)積累產生了更(geng)強(qiang)大的(de)購(gou)買(mai)力,這些(xie)需(xu)求(qiu)端(duan)因(yin)素直(zhi)接(jie)導(dao)致了房價的(de)上(shang)漲。

　　2.不(bu)同(tong)區域(yu)城(cheng)市對(dui)外(wai)經(jing)濟開放(fang)度(du)對(dui)房(fang)價的(de)影(ying)響(xiang)效果(guo)存(cun)在(zai)差異(yi)。根據(ju)經驗分(fen)析(xi)和(he)實(shi)證(zheng)結果顯(xian)示(shi),東(dong)部(bu)城(cheng)市經(jing)濟開放(fang)度(du)影(ying)響(xiang)房(fang)價上漲的(de)幅度(du)大,中(zhong)部城(cheng)市次之(zhi),西部城市弱。

　　3.工資水平的(de)提(ti)升直接(jie)反(fan)映(ying)了城市的(de)購(gou)買(mai)力水平,是(shi)影響(xiang)城市房(fang)價上漲的(de)主(zhu)要(yao)因(yin)素;房(fang)地(di)產開(kai)發投(tou)資額(e)、就業密度(du)和(he)常(chang)住(zhu)人(ren)口(kou)也(ye)是(shi)影響(xiang)房價上漲的(de)主(zhu)要(yao)因(yin)素;房(fang)屋(wu)竣(jun)工面(mian)積(ji)越(yue)大,房(fang)價相(xiang)應下(xia)調(tiao)越(yue)多(duo)。東部(bu)城市常(chang)住(zhu)人(ren)口(kou)對(dui)房(fang)價的(de)影(ying)響(xiang)不(bu)顯(xian)著(zhe),工資水平、就業密度(du)對(dui)於(yu)就業情況相(xiang)對(dui)穩定(ding)的(de)中(zhong)西(xi)部城市來(lai)說無法(fa)對(dui)房(fang)價產生顯(xian)著(zhe)影(ying)響(xiang)。

　　(二(er))建議(yi)

　　1.在(zai)不(bu)斷(duan)倡導提(ti)升經濟開放(fang)水平的(de)同(tong)時(shi),應(ying)該預防(fang)房(fang)價的(de)大幅上漲,積極出(chu)臺房(fang)價調控政(zheng)策(ce);在(zai)經濟下滑(hua)這類(lei)負面因(yin)素影(ying)響(xiang)下(xia),有必要(yao)根據(ju)經(jing)濟開放(fang)情況對(dui)房(fang)地(di)產市場(chang)進(jin)行預(yu)判,防(fang)止資本(ben)大幅退潮、房(fang)價急速(su)下跌(die)。

　　2.經(jing)濟更(geng)發(fa)達的(de)沿海(hai)東(dong)部城(cheng)市對(dui)外(wai)經(jing)濟開放(fang)度(du)對(dui)房(fang)價的(de)影(ying)響(xiang)更(geng)大,國(guo)家(jia)在(zai)制定(ding)房(fang)地(di)產調(tiao)控政(zheng)策(ce)時(shi)應(ying)該避免(mian)“壹(yi)刀(dao)切(qie)”,針對(dui)經(jing)濟開放(fang)度(du)水平的(de)不(bu)同(tong)因(yin)地(di)制宜(yi)。

　　3.放(fang)松戶籍(ji)制度(du)的(de)管(guan)制有(you)利於(yu)促進人(ren)口(kou)流動(dong),在(zai)長期避免(mian)人(ren)才(cai)的(de)高度(du)聚(ju)集(ji),舒(shu)緩房地(di)產市場(chang)的(de)需(xu)求(qiu)壓力(li);同(tong)時(shi)應(ying)該出(chu)臺相(xiang)關規制政(zheng)策(ce),避免(mian)高投機(ji)性的(de)“熱(re)錢”湧入(ru)房地(di)產市場(chang),推(tui)高房價。

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E+H液(ye)位計FMU41-ARB2A2現貨到庫(ku)

E+H液(ye)位計FMU41-ARB2A2現貨到庫(ku)

改(gai)革(ge)開放(fang)以來(lai)我國(guo)經濟開放(fang)水平和(he)房價水平在(zai)總體(ti)趨勢(shi)上(shang)同(tong)步上漲、在(zai)區域(yu)表現上具有(you)壹(yi)定(ding)差(cha)異(yi)。本文(wen)基(ji)於(yu)這壹(yi)背景就經濟開放(fang)度(du)影(ying)響(xiang)房(fang)價的(de)理(li)論機(ji)制進(jin)行(xing)了分(fen)析(xi),對(dui)我(wo)國(guo)35個大中(zhong)城市2005年(nian)～2017年(nian)的(de)面(mian)板數據進(jin)行(xing)了實(shi)證(zheng)檢(jian)驗,發現經濟開放(fang)度(du)對(dui)房(fang)價產生了顯(xian)著(zhe)的(de)正(zheng)向影響(xiang),其(qi)中東部(bu)地(di)區的(de)影(ying)響(xiang)為顯(xian)著(zhe),中(zhong)西(xi)部(bu)次之(zhi)。基(ji)於(yu)這壹(yi)發(fa)現,本文(wen)認(ren)為,在(zai)積極(ji)倡導提(ti)高經濟開放(fang)水平之(zhi)外,也(ye)應該註意和(he)預防房(fang)價的(de)大幅上漲,針對(dui)不(bu)同(tong)區域(yu)積(ji)極(ji)出(chu)臺房(fang)價調控政(zheng)策(ce)。

　　關鍵(jian)詞：　經濟開放(fang)度(du); 貿(mao)易(yi)依(yi)存(cun)度(du); 外(wai)資依(yi)存(cun)度(du); 房(fang)價;

　　壹(yi)、引(yin)言

　　改(gai)革(ge)開放(fang)以來(lai)我國(guo)通過(guo)多(duo)種方(fang)式打開*與世(shi)界進(jin)行(xing)貨物(wu)、服(fu)務的(de)對(dui)外(wai)貿(mao)易(yi),進出(chu)口(kou)總額(e)快(kuai)速(su)從1991年(nian)的(de)7226億(yi)元(yuan)上升到2018年(nian)的(de)305050億(yi)元(yuan),實(shi)現了4122%的(de)增長(chang),實(shi)際利用外商投資額(e)也(ye)從232億元(yuan)發展(zhan)到(dao)了8924億元(yuan)。對(dui)外(wai)開(kai)放(fang)的(de)步(bu)伐為國(guo)內產(chan)業發展(zhan)帶來(lai)了更(geng)多(duo)的(de)資金(jin)支持(chi)和(he)技術(shu)進(jin)步(bu),是(shi)我國(guo)“走(zou)出(chu)去(qu)”與“引進來(lai)”的(de)戰(zhan)略成(cheng)果(guo),也(ye)是(shi)國(guo)民經(jing)濟增長(chang)的(de)重要推動力(li)之(zhi)壹(yi)。

　　隨(sui)著國(guo)民經(jing)濟增長(chang)、收(shou)入(ru)水平提(ti)升,住房(fang)成為了大家(jia)願(yuan)意投(tou)入(ru)資金(jin)的(de)地(di)方。1998年(nian)我國(guo)福利分(fen)房(fang)制度(du)取(qu)消後,房地(di)產市場(chang)經(jing)歷了由封閉到逐漸(jian)開放(fang)的(de)市場(chang)化過(guo)程(cheng),房價由2063元(yuan)/平方(fang)米上漲到了2018年(nian)的(de)8737元(yuan)/平方(fang)米。基(ji)於(yu)改(gai)革(ge)開放(fang)以來(lai)我國(guo)經濟開放(fang)水平和(he)房價水平在(zai)總體(ti)趨勢(shi)上(shang)同(tong)步上漲的(de)現實(shi)背景,對(dui)外(wai)經(jing)濟開放(fang)度(du)是(shi)否(fou)是(shi)影響(xiang)房價的(de)重要因(yin)素是(shi)壹(yi)個(ge)值(zhi)得(de)研(yan)究的(de)議(yi)題(ti)。
 

　　二、文獻(xian)綜(zong)述(shu)

　　學(xue)術(shu)界對(dui)於(yu)房價影響(xiang)因(yin)素的(de)研(yan)究壹(yi)般(ban)從需(xu)求(qiu)和(he)供(gong)給(gei)兩(liang)個(ge)角度(du)出(chu)發,在(zai)需(xu)求(qiu)方面(mian),主(zhu)要(yao)的(de)影(ying)響(xiang)因(yin)素有(you)國(guo)民經(jing)濟發展(zhan)水平(Edelstein and Tsang,2007)、人(ren)口(kou)數量和(he)結構(gou)水平(陸(lu)銘(ming),2014)、人(ren)均(jun)收入(ru)和(he)消費(fei)水平(McQuinn and O’Reilly,2008)等(deng)。從供(gong)給(gei)角度(du)來(lai)看,土(tu)地(di)供(gong)應(ying)(任(ren)超群(qun),2011)、房(fang)地(di)產開(kai)發情況(於(yu)丹,2017)是(shi)主要(yao)的(de)影(ying)響(xiang)因(yin)素。

　　然而,從開放(fang)經濟學角度(du)研(yan)究城(cheng)市的(de)經(jing)濟開放(fang)度(du)對(dui)房(fang)地(di)產價格(ge)的(de)相(xiang)關研(yan)究較(jiao)少(shao)。王(wang)松濤(2009)較(jiao)早地(di)在(zai)國(guo)內就這壹(yi)概念與房價的(de)相(xiang)關性展(zhan)開(kai)了研(yan)究,其(qi)發(fa)現經濟開放(fang)度(du)越(yue)高的(de)城(cheng)市房(fang)價也(ye)越高,然而,僅僅拿進出(chu)口(kou)總額(e)來(lai)度(du)量經(jing)濟開放(fang)程度(du)尚(shang)不(bu)夠(gou)全面。毛其(qi)淋、盛(sheng)斌(bin)(2010)將(jiang)經(jing)濟開放(fang)度(du)拆分(fen)為外(wai)貿依(yi)存(cun)度(du)和(he)外資依(yi)存(cun)度(du)兩(liang)個(ge)角度(du),對(dui)我(wo)國(guo)29個省(sheng)份(fen)的(de)宏觀數據(ju)進行了實(shi)證(zheng)檢(jian)驗,同(tong)樣驗證(zheng)了這壹(yi)結(jie)論(lun),然而基(ji)於(yu)省(sheng)際面(mian)板數據的(de)實(shi)證(zheng)分(fen)析(xi)對(dui)於(yu)房價這種(zhong)具有(you)強(qiang)烈城市特(te)征(zheng)的(de)經(jing)濟指標來(lai)說尚不(bu)夠(gou)準。

　　綜(zong)上(shang),除(chu)了目前關註到經(jing)濟開放(fang)度(du)對(dui)房(fang)價影響(xiang)的(de)研(yan)究較(jiao)少(shao)外,大部(bu)分(fen)也(ye)沒有(you)對(dui)經(jing)濟開放(fang)度(du)影(ying)響(xiang)房(fang)價的(de)理(li)論路(lu)徑(jing)展(zhan)開(kai)詳(xiang)細(xi)的(de)闡(chan)述(shu)。在(zai)實(shi)證(zheng)方面,大家(jia)也(ye)更(geng)容易關註到進(jin)出(chu)口(kou)貿易(yi)額(e)的(de)影(ying)響(xiang),而忽(hu)略(lve)了外資的(de)影(ying)響(xiang);研(yan)究對(dui)象上又(you)大多(duo)采用了省(sheng)域(yu)數(shu)據(ju),弱化了城市的(de)實(shi)際情況。因(yin)此(ci),本文(wen)的(de)研(yan)究內容具有(you)壹(yi)定(ding)的(de)意義。

　　三、經(jing)濟開放(fang)對(dui)房(fang)價影響(xiang)的(de)理(li)論分(fen)析(xi)

　　(壹(yi))投(tou)資對(dui)房(fang)價的(de)影(ying)響(xiang)

　　資本(ben)流入(ru)本國(guo),從投資和(he)投機角度(du)作(zuo)用於(yu)房地(di)產需(xu)求(qiu)端(duan),推(tui)高了房價。有部(bu)分(fen)學(xue)者(zhe)認為,外(wai)資進(jin)入(ru)需(xu)求(qiu)端(duan)固然會引起房(fang)價上漲,但進入(ru)供(gong)給(gei)端(duan)的(de)資本(ben)會使(shi)得(de)房地(di)產供(gong)給(gei)增多(duo),房價下降(jiang)。基(ji)於(yu)這壹(yi)論(lun)點(dian),本文仍舊認(ren)為資本(ben)流入(ru)越多(duo)房價越高的(de)原(yuan)因(yin)有以(yi)下(xia)兩(liang)點:1.如果(guo)市場(chang)滿(man)足理(li)性人(ren)假說,當市場(chang)預(yu)期資本(ben)流入(ru)供(gong)給(gei)端(duan)會(hui)使(shi)得(de)房價下降(jiang)從而降(jiang)低投資回(hui)報率時(shi),外(wai)資其(qi)實(shi)並不(bu)會(hui)進(jin)入(ru)房地(di)產開(kai)發環(huan)節(況偉(wei)大,2013)。2.基(ji)於(yu)房地(di)產供(gong)需(xu)理(li)論,供(gong)給(gei)端(duan)對(dui)於(yu)房價影響(xiang)的(de)彈(dan)性遠(yuan)小(xiao)於(yu)需(xu)求(qiu)端(duan)的(de)影(ying)響(xiang),因(yin)此(ci)資本(ben)流入(ru)供(gong)給(gei)端(duan)會(hui)被需(xu)求(qiu)端(duan)更(geng)大的(de)資本(ben)產生的(de)正(zheng)向影響(xiang)所(suo)抵消。基(ji)於(yu)以上兩點,本文認(ren)為,資本(ben)流入(ru)會導(dao)致房價上漲。

　　(二)貿易對(dui)房(fang)價的(de)影(ying)響(xiang)

　　基(ji)於(yu)貿易理(li)論我(wo)們可(ke)以知(zhi)道,壹(yi)個(ge)國(guo)家(jia)的(de)進(jin)出(chu)口(kou)貿易(yi)越是(shi)大、越(yue)是(shi)有效,就越能實(shi)現國(guo)家(jia)的(de)財(cai)富(fu)積累,而這種(zhong)財(cai)富(fu)積累就會作(zuo)用於(yu)房地(di)產行(xing)業引致房價上漲。進出(chu)口(kou)相(xiang)對(dui)規(gui)模(mo)的(de)擴(kuo)大意味著本(ben)國(guo)出(chu)口(kou)企業的(de)生產規(gui)模(mo)擴(kuo)大,不(bu)斷(duan)擴(kuo)大的(de)生產規(gui)模(mo)需(xu)要母(mu)國(guo)更(geng)多(duo)諸如人(ren)力資本(ben)、中間產(chan)品(pin)的(de)生產要(yao)素(su)的(de)投(tou)入(ru),而這會(hui)直接影(ying)響到(dao)本國(guo)的(de)就業率和(he)購(gou)買(mai)力水平,從而實(shi)現本國(guo)的(de)社會財(cai)富(fu)積累,導致房價上漲。

　　四、經濟開放(fang)對(dui)房(fang)價影響(xiang)的(de)實(shi)證(zheng)分(fen)析(xi)

　　(壹(yi))變(bian)量選(xuan)取(qu)與模型(xing)設(she)定(ding)

　　本(ben)文(wen)選(xuan)取(qu)了2005～2017年(nian)我國(guo)35個大中(zhong)城市的(de)相(xiang)關數據進行面(mian)板數據的(de)實(shi)證(zheng)研(yan)究。選(xuan)取(qu)的(de)被解(jie)釋(shi)變量為房(fang)價(hp),解(jie)釋(shi)變量為經(jing)濟開放(fang)度(du)(open),控制變(bian)量包(bao)括職(zhi)工平均(jun)工資(wage),就業密度(du)(ed),人(ren)口(kou)規模(mo)(pop),房地(di)產開(kai)發投(tou)資額(e)(inv),房(fang)屋竣工面(mian)積(ji)(spc)。為了反(fan)應(ying)變量的(de)實(shi)際作(zuo)用,本文(wen)使(shi)用各城(cheng)市年(nian)均(jun)消費(fei)者(zhe)價格(ge)指(zhi)數(shu)對(dui)具有(you)價格(ge)含(han)義的(de)變(bian)量進(jin)行了平減(jian)處(chu)理(li),所有(you)數據來(lai)源於(yu)國(guo)家(jia)統(tong)計局、各城(cheng)市《統(tong)計年(nian)鑒》《中國(guo)區域(yu)經(jing)濟統計年(nian)鑒》和(he)中國(guo)人(ren)民銀行。

　　基(ji)於(yu)指標建立(li)的(de)全面性和(he)數據的(de)可(ke)得(de)性,本(ben)文選(xuan)擇貿(mao)易(yi)依(yi)存(cun)度(du)(進(jin)出(chu)口(kou)貿易(yi)額(e)/GDP)和(he)外資依(yi)存(cun)度(du)(接(jie)受(shou)外(wai)商直接投(tou)資額(e)/GDP)來(lai)表示城市的(de)經(jing)濟開放(fang)水平,通(tong)過(guo)熵權(quan)法(fa)確定(ding)兩種指標對(dui)經(jing)濟開放(fang)度(du)的(de)解(jie)釋(shi)力度(du)0.4571和(he)0.5429,對(dui)指(zhi)標賦權(quan)後加(jia)總(zong)得(de)到經(jing)濟開放(fang)度(du)水平;由於(yu)各變(bian)量間存(cun)在(zai)著明顯(xian)的(de)量綱(gang)差,本文(wen)對(dui)數(shu)據(ju)進(jin)行對(dui)數(shu)化處(chu)理(li),采用雙對(dui)數(shu)模(mo)型(xing)進(jin)行(xing)回(hui)歸(gui),所有(you)變量對(dui)數(shu)後(hou)的(de)單(dan)位(wei)根檢(jian)驗結果(guo)均(jun)平穩,可(ke)以進(jin)行(xing)回歸。

　　(二)實(shi)證(zheng)分(fen)析(xi)

　　使(shi)用Stata14.0對(dui)、東(dong)部(bu)、中(zhong)部和(he)西部35個(ge)大中(zhong)城市的(de)數(shu)據(ju)進行實(shi)證(zheng)檢(jian)驗,靜(jing)態面板模型(xing)的(de)Hausman檢(jian)驗結果(guo)均(jun)小(xiao)於(yu)10%的(de)顯(xian)著(zhe)性水平,因(yin)此(ci)選(xuan)擇固定效應(ying)模(mo)型(xing)。回(hui)歸(gui)結(jie)果(guo)如表所示:

　　表 固定效應(ying)回(hui)歸(gui)結果(guo)

　　註:*表示參數(shu)估(gu)計的(de)顯(xian)著(zhe)性水平,***、**、*分(fen)別表示在(zai)1%、5%、10%的(de)水平顯(xian)著(zhe)

　　觀(guan)察(cha)回歸(gui)結(jie)果(guo)我們發(fa)現,在(zai)35個大中(zhong)城市中(zhong),經濟開放(fang)度(du)對(dui)房(fang)價的(de)影(ying)響(xiang)系數(shu)為正(zheng),且在(zai)1%的(de)顯(xian)著(zhe)性水平下(xia)顯(xian)著(zhe),說明這壹(yi)系數(shu)結果(guo)具有(you)可(ke)信度(du)。在(zai)包括工資水平、人(ren)口(kou)因(yin)素這類(lei)需(xu)求(qiu)影響(xiang)的(de)情況下,城市的(de)經(jing)濟開放(fang)度(du)每(mei)提(ti)升1%,房價就會相(xiang)應升高0.204%。可(ke)見(jian),在(zai)需(xu)求(qiu)因(yin)素作(zuo)用下的(de)實(shi)證(zheng)結果應證(zheng)了前文所(suo)述(shu)的(de)理(li)論。分(fen)區域(yu)來(lai)看,東(dong)部(bu)地(di)區的(de)沿海(hai)城(cheng)市較(jiao)多(duo),相(xiang)比(bi)中西部(bu)地(di)區擁有(you)更(geng)便利的(de)貿(mao)易(yi)條件(jian),往往能夠(gou)吸引(yin)更(geng)多(duo)外資投(tou)入(ru),回歸(gui)結果(guo)顯(xian)示(shi),東(dong)部(bu)城(cheng)市經(jing)濟開放(fang)度(du)對(dui)房(fang)價的(de)影(ying)響(xiang)系數(shu)相(xiang)比(bi)中西部(bu)城(cheng)市更(geng)高。

　　控制變(bian)量中(zhong),工資水平、房(fang)地(di)產開(kai)發投(tou)資額(e)、就業密度(du)和(he)常(chang)住(zhu)人(ren)口(kou)數都(dou)是(shi)影響(xiang)房價上漲的(de)主(zhu)要(yao)因(yin)素。東(dong)部(bu)地(di)區常(chang)住(zhu)人(ren)口(kou)數不(bu)顯(xian)著(zhe)可(ke)能是(shi)因(yin)為其(qi)戶籍(ji)限制較(jiao)為嚴格(ge),常(chang)住(zhu)人(ren)口(kou)無法(fa)產生對(dui)應(ying)有(you)效的(de)住(zhu)房(fang)需(xu)求(qiu);中部(bu)城(cheng)市的(de)就業和(he)人(ren)口(kou)情況相(xiang)對(dui)穩定(ding),因(yin)此(ci)諸如工資水平、就業密度(du)這樣(yang)的(de)控制變(bian)量在(zai)中部(bu)城市並不(bu)顯(xian)著(zhe),房(fang)地(di)產開(kai)發投(tou)資額(e)也(ye)無法(fa)在(zai)中部(bu)城市起(qi)到拉(la)高房價的(de)作(zuo)用;西部(bu)城(cheng)市的(de)就業密度(du)對(dui)房(fang)價也(ye)無法(fa)產(chan)生顯(xian)著(zhe)的(de)影(ying)響(xiang)。

　　五、結論與建議(yi)

　　(壹(yi))結(jie)論(lun)

　　1.我國(guo)城市的(de)對(dui)外(wai)經(jing)濟開放(fang)度(du)與房價水平呈正(zheng)相(xiang)關關系。實(shi)證(zheng)結果顯(xian)示(shi),經(jing)濟開放(fang)度(du)是(shi)僅次於(yu)工資水平的(de)影(ying)響(xiang)房價上漲的(de)主(zhu)要(yao)因(yin)素,經(jing)濟開放(fang)帶來(lai)的(de)財(cai)富(fu)積累產生了更(geng)強(qiang)大的(de)購(gou)買(mai)力,這些(xie)需(xu)求(qiu)端(duan)因(yin)素直(zhi)接(jie)導(dao)致了房價的(de)上(shang)漲。

　　2.不(bu)同(tong)區域(yu)城(cheng)市對(dui)外(wai)經(jing)濟開放(fang)度(du)對(dui)房(fang)價的(de)影(ying)響(xiang)效果(guo)存(cun)在(zai)差異(yi)。根據(ju)經驗分(fen)析(xi)和(he)實(shi)證(zheng)結果顯(xian)示(shi),東(dong)部(bu)城(cheng)市經(jing)濟開放(fang)度(du)影(ying)響(xiang)房(fang)價上漲的(de)幅度(du)大,中(zhong)部城(cheng)市次之(zhi),西部城市弱。

　　3.工資水平的(de)提(ti)升直接(jie)反(fan)映(ying)了城市的(de)購(gou)買(mai)力水平,是(shi)影響(xiang)城市房(fang)價上漲的(de)主(zhu)要(yao)因(yin)素;房(fang)地(di)產開(kai)發投(tou)資額(e)、就業密度(du)和(he)常(chang)住(zhu)人(ren)口(kou)也(ye)是(shi)影響(xiang)房價上漲的(de)主(zhu)要(yao)因(yin)素;房(fang)屋(wu)竣(jun)工面(mian)積(ji)越(yue)大,房(fang)價相(xiang)應下(xia)調(tiao)越(yue)多(duo)。東部(bu)城市常(chang)住(zhu)人(ren)口(kou)對(dui)房(fang)價的(de)影(ying)響(xiang)不(bu)顯(xian)著(zhe),工資水平、就業密度(du)對(dui)於(yu)就業情況相(xiang)對(dui)穩定(ding)的(de)中(zhong)西(xi)部城市來(lai)說無法(fa)對(dui)房(fang)價產生顯(xian)著(zhe)影(ying)響(xiang)。

　　(二(er))建議(yi)

　　1.在(zai)不(bu)斷(duan)倡導提(ti)升經濟開放(fang)水平的(de)同(tong)時(shi),應(ying)該預防(fang)房(fang)價的(de)大幅上漲,積極出(chu)臺房(fang)價調控政(zheng)策(ce);在(zai)經濟下滑(hua)這類(lei)負面因(yin)素影(ying)響(xiang)下(xia),有必要(yao)根據(ju)經(jing)濟開放(fang)情況對(dui)房(fang)地(di)產市場(chang)進(jin)行預(yu)判,防(fang)止資本(ben)大幅退潮、房(fang)價急速(su)下跌(die)。

　　2.經(jing)濟更(geng)發(fa)達的(de)沿海(hai)東(dong)部城(cheng)市對(dui)外(wai)經(jing)濟開放(fang)度(du)對(dui)房(fang)價的(de)影(ying)響(xiang)更(geng)大,國(guo)家(jia)在(zai)制定(ding)房(fang)地(di)產調(tiao)控政(zheng)策(ce)時(shi)應(ying)該避免(mian)“壹(yi)刀(dao)切(qie)”,針對(dui)經(jing)濟開放(fang)度(du)水平的(de)不(bu)同(tong)因(yin)地(di)制宜(yi)。

　　3.放(fang)松戶籍(ji)制度(du)的(de)管(guan)制有(you)利於(yu)促進人(ren)口(kou)流動(dong),在(zai)長期避免(mian)人(ren)才(cai)的(de)高度(du)聚(ju)集(ji),舒(shu)緩房地(di)產市場(chang)的(de)需(xu)求(qiu)壓力(li);同(tong)時(shi)應(ying)該出(chu)臺相(xiang)關規制政(zheng)策(ce),避免(mian)高投機(ji)性的(de)“熱(re)錢”湧入(ru)房地(di)產市場(chang),推(tui)高房價。