南(nan)京惠言達電(dian)氣有(you)限公司致(zhi)力(li)於(yu)打造德國(guo)、瑞(rui)士(shi)等歐(ou)洲(zhou)中(zhong)小(xiao)型(xing)自動化企(qi)業(ye)與國(guo)內客(ke)戶(hu)的(de)連接橋(qiao)梁(liang)，歐(ou)美原產工控(kong)設備(bei)，機(ji)電(dian)設備(bei)，儀(yi)器(qi)儀(yi)表(biao)，備(bei)品(pin)備(bei)件(jian) 的(de)壹(yi)站式(shi)供(gong)應(ying)商。主(zhu)要產品(pin)有工業(ye)自動化設備(bei),電(dian)工控(kong)設備(bei)、液(ye)壓設(she)備(bei)、 電(dian)氣設(she)備(bei)和零部(bu)件(jian)等產品(pin)。原裝(zhuang)，源(yuan)頭采(cai)購帶給客(ke)戶(hu)便(bian)捷的(de)購物體驗(yan)！
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摘要: 近壹(yi)年來(lai), 我(wo)國(guo)房(fang)地產政(zheng)策(ce)圍(wei)繞(rao)"房(fang)子(zi)是(shi)用(yong)來(lai)住的(de), 不是用(yong)來(lai)炒的(de)"加大調控(kong)力(li)度.本文以租售(shou)同權以(yi)及(ji)限(xian)購、限貸等限(xian)制(zhi)型(xing)調控(kong)手段為(wei)切(qie)入(ru)點(dian), 選(xuan)取(qu)2009-2017年間月(yue)度數(shu)據(ju)作為(wei)樣(yang)本, 通(tong)過(guo)自(zi)回(hui)歸分布(bu)滯後(hou) (ADRL) 模型(xing), 從短期與(yu)長期兩(liang)個角度, 研(yan)究(jiu)了租售(shou)同權等政(zheng)策(ce)對(dui)於(yu)房(fang)價(jia)調控(kong)的(de)影響(xiang), 並給出(chu)了(le)相應(ying)的(de)對策(ce)建(jian)議(yi).研究發(fa)現:租售(shou)同權及(ji)款(kuan)利率(lv)對房(fang)價(jia)具(ju)有(you)長(chang)期穩(wen)定的(de)影響(xiang), 調整家(jia)庭(ting)購買資(zi)格(ge)與數(shu)量(liang), 短期內會(hui)對於(yu)房(fang)價(jia)的(de)調整起(qi)到(dao)壹(yi)定的(de)作用, 但(dan)是長期效(xiao)果不顯著, 付比的(de)調整對(dui)於(yu)北京等壹(yi)線城(cheng)市的(de)房(fang)價(jia)抑(yi)制(zhi)作用較(jiao)小(xiao).這(zhe)對(dui)我(wo)國(guo)構建(jian)長(chang)效的(de)房(fang)地產發(fa)展機(ji)制(zhi)具有重要意義(yi).

　　關鍵(jian)詞(ci):租(zu)售(shou)同權; 限(xian)購(gou)限(xian)貸; 房(fang)地產調控(kong); ADRL模型(xing);

　　自我(wo)國(guo)住房(fang)市場化改(gai)革(ge)以來(lai), 房(fang)地產行(xing)業(ye)在我(wo)國(guo)宏觀經濟(ji)中(zhong)的(de)重要性(xing)日(ri)益(yi)提升, 但(dan)房(fang)價(jia)卻水漲船高, 波(bo)動持續(xu)加大, 大地提高(gao)了(le)城市居(ju)民的(de)生活(huo)成本.2017年中(zhong)央經濟(ji)工作會(hui)議上(shang), *提出(chu):"房(fang)子(zi)是(shi)用(yong)來(lai)住的(de), 不是用(yong)來(lai)炒的(de), 要求回(hui)歸住房(fang)居住屬(shu)性(xing)", 新(xin)壹(yi)輪(lun)的(de)房(fang)地產調控(kong)就(jiu)此拉開(kai)序(xu)幕.本輪(lun)房(fang)地產調控(kong)政策(ce)不(bu)僅(jin)在(zai)範(fan)圍上(shang)表(biao)現出(chu)從壹(yi)二線熱(re)點(dian)城(cheng)市(shi)擴散(san)到(dao)三四(si)線城(cheng)市, 中(zhong)心(xin)城市和周邊(bian)城(cheng)市(shi)政(zheng)策(ce)合(he)力(li)調控(kong)的(de)特征(zheng), 並且, 在(zai)調控(kong)手段上(shang)除限(xian)購(gou)、限貸、調整付(fu)比(bi)等傳統手段, 也開(kai)始(shi)推(tui)行(xing)"購(gou)租(zu)並(bing)舉(ju)、租購(gou)同權"等系列調控(kong)政策(ce)"組(zu)合(he)拳(quan)"以進(jin)壹(yi)步化解住房(fang)需(xu)求.然(ran)而(er)在當前我(wo)國(guo)房(fang)地產市(shi)場環(huan)境(jing)下, 租(zu)售(shou)同權以(yi)及(ji)限(xian)購等調控(kong)手段能否(fou)有效(xiao)抑(yi)制房(fang)價(jia)快(kuai)速(su)上漲?是否(fou)具有(you)可(ke)持續(xu)性(xing)?這(zhe)是(shi)需(xu)要重點(dian)研(yan)究(jiu)的(de)問題.本文對此進行(xing)重(zhong)點(dian)研(yan)究(jiu), 旨在(zai)為(wei)更(geng)好(hao)完(wan)善房(fang)地產政(zheng)策(ce)調控(kong)組合提供(gong)對策(ce)建(jian)議(yi).

　　壹(yi)、相關研(yan)究(jiu)文獻綜(zong)述(shu)

　　針(zhen)對房(fang)地產政(zheng)策(ce)與(yu)房(fang)地產市(shi)場之間的(de)關系, 國(guo)內外(wai)學者(zhe)進(jin)行(xing)了(le)大量(liang)的(de)研究.劉(liu)洪(hong)玉(yu)教授(shou) (2017) 針對我(wo)國(guo)房(fang)地產市(shi)場的(de)發展現(xian)狀(zhuang), 分(fen)析了(le)阻礙我(wo)國(guo)房(fang)地產租(zu)賃市場發展(zhan)的(de)因(yin)素.林睿(rui)等人 (2016) 通(tong)過(guo)對(dui)房(fang)地產價(jia)格(ge)的(de)異質性(xing)研(yan)究, 認(ren)為(wei)房(fang)地產政(zheng)策(ce)的(de)調控(kong)能夠(gou)改(gai)變區(qu)域(yu)房(fang)地產價(jia)格(ge)的(de)收(shou)斂性(xing).王松濤 (2011) 以住房(fang)存流量(liang)模型(xing)為(wei)基(ji)礎(chu), 從(cong)理論上(shang)刻(ke)畫(hua)了(le)住房(fang)市場政府(fu)幹(gan)預的(de)政策(ce)目(mu)標(biao)和政策(ce)工具, 並(bing)且對(dui)政(zheng)府(fu)綜(zong)合幹(gan)預的(de)作用效(xiao)果進(jin)行(xing)了(le)評(ping)價(jia), 認(ren)為(wei)政(zheng)府(fu)政(zheng)策(ce)工具對(dui)重點(dian)城(cheng)市(shi)的(de)住房(fang)價(jia)格(ge)產生了短期影(ying)響(xiang), 並對(dui)不同城(cheng)市(shi)的(de)作用效(xiao)果不(bu)同.劉(liu)璐(lu) (2013) 等人通(tong)過(guo)建(jian)立(li)壹(yi)般均衡模型(xing)分析(xi)了限(xian)購(gou)和限貸對房(fang)價(jia)的(de)均衡影響(xiang), 認為(wei)特定(ding)條件(jian)下當限購發生效用(yong)時(shi), 付比只有(you)落入(ru)某(mou)個特定(ding)區(qu)間才(cai)能有(you)效.

　　從(cong)實(shi)證(zheng)研究來(lai)看(kan), 常(chang)飛等人 (2013) 運(yun)用(yong)脈沖響(xiang)應(ying)研(yan)究了貨幣政(zheng)策(ce)對(dui)區(qu)域(yu)房(fang)地產市(shi)場的(de)影響(xiang), 認為(wei)貨幣政(zheng)策(ce)對(dui)不(bu)同城(cheng)市(shi)商品(pin)房(fang)市場的(de)影響(xiang)不同, 並(bing)受(shou)供(gong)求關系的(de)影響(xiang)較大.喬坤元 (2012) 應(ying)用(yong)倍差法對中(zhong)國(guo)70個大中(zhong)城(cheng)市的(de)樣本數據(ju)進(jin)行(xing)分(fen)析(xi), 探(tan)討(tao)了2011年的(de)房(fang)地產限(xian)購令對房(fang)地產市(shi)場的(de)影響(xiang), 研究(jiu)表(biao)明:限購令(ling)的(de)實(shi)施使(shi)得(de)房(fang)價(jia)下降了2.5%個百分點.在(zai)政(zheng)策(ce)評(ping)價(jia)過(guo)程中(zhong), 由(you)於(yu)倍差法對控(kong)制組的(de)要求比(bi)價(jia)嚴(yan)格(ge), 實(shi)際(ji)情況(kuang)往(wang)往(wang)無(wu)法(fa)滿足, 從而(er)會(hui)影響(xiang)到評(ping)價(jia)的(de)有效性(xing).針(zhen)對清華(hua)大學恒隆(long)房(fang)地產研(yan)究中(zhong)心(xin)張紅(hong) (2015) 等人通(tong)過(guo)構建(jian)住房(fang)市場的(de)搜尋匹(pi)配(pei)模型(xing), 並且(qie)考(kao)慮(lv)了(le)交易(yi)市場和租賃(lin)市(shi)場的(de)影響(xiang)因(yin)素, 認為(wei)限(xian)購(gou)政(zheng)策(ce)會(hui)推(tui)動房(fang)租的(de)上漲並通(tong)過(guo)傳導作用推(tui)動房(fang)價(jia)的(de)上漲.

　　通(tong)過(guo)對(dui)文(wen)獻的(de)梳理可以(yi)發(fa)現(xian), 當前對於(yu)房(fang)地產政(zheng)策(ce)的(de)研究多集中(zhong)在(zai)限購或是貨幣政(zheng)策(ce)調控(kong)方面, 對租(zu)售(shou)並(bing)舉及(ji)租(zu)售(shou)同權等政(zheng)策(ce)效(xiao)果(guo)的(de)研究較(jiao)少;在(zai)研究方(fang)法(fa)方面(mian), 文獻多集中(zhong)在(zai)壹(yi)般均衡的(de)方法、誤(wu)差修正模型(xing)、VAR模型(xing)、倍差法、斷點回(hui)歸等方(fang)法(fa)探(tan)討(tao)政策(ce)的(de)有效性(xing), 很(hen)少看(kan)到應(ying)用(yong)ADRL方法對限(xian)購(gou)政(zheng)策(ce)的(de)研究;文(wen)獻的(de)研究多集中(zhong)在(zai)對單(dan)壹(yi)政策(ce)的(de)研究, 較(jiao)少將這(zhe)些(xie)具有重要影響(xiang)的(de)政策(ce)放(fang)到(dao)壹(yi)起研(yan)究, 也較(jiao)少考(kao)察(cha)這(zhe)些(xie)政策(ce)的(de)持續(xu)作用.基(ji)於(yu)此, 本文將著重探(tan)討(tao)租售(shou)並(bing)舉、限購等房(fang)地產政(zheng)策(ce)相互作用、持續(xu)實(shi)施對(dui)房(fang)價(jia)的(de)調控(kong)效果, 並且(qie)分別(bie)對(dui)長期效(xiao)果與短期效(xiao)果進行(xing)了(le)分(fen)析(xi).

　　二(er)、我(wo)國(guo)房(fang)地產限(xian)購限貸、租售(shou)並(bing)舉調控(kong)政策(ce)的(de)演進過(guo)程

　　近(jin)年來(lai)我(wo)國(guo)政(zheng)府出臺(tai)了壹(yi)系列房(fang)地產調控(kong)政策(ce), 來(lai)抑(yi)制房(fang)價(jia)的(de)過快上(shang)漲, 回歸房(fang)屋(wu)的(de)居住屬(shu)性(xing), 主(zhu)要集中(zhong)在(zai)限購政(zheng)策(ce)、限(xian)貸政策(ce)以(yi)及(ji)租(zu)售(shou)並(bing)舉的(de)調控(kong)政策(ce)這(zhe)幾(ji)個方面.

　　在房(fang)地產限(xian)購政策(ce)方(fang)面(mian):2010年, 北京*出臺(tai)限購(gou)令(ling), 規(gui)定(ding)每戶(hu)以(yi)家(jia)庭(ting)為(wei)單(dan)位(wei)"只能新(xin)購壹(yi)套商品(pin)住房(fang)".自此, 我(wo)國(guo)各地房(fang)地產限(xian)購政策(ce)拉開(kai)了(le)序幕(mu), 2010年, 上(shang)海(hai)、廣(guang)州、天津、南(nan)京、杭(hang)州(zhou)等16個壹(yi)二線城(cheng)市推(tui)出(chu)限(xian)購(gou)政(zheng)策(ce).2014年, 我(wo)國(guo)樓市出現(xian)階(jie)段性(xing)不(bu)景氣(qi), 各地區紛紛調整房(fang)地產調控(kong)政策(ce), 當年46個限購城市(shi)中(zhong)除(chu)北上廣深等壹(yi)線城(cheng)市以及(ji)三亞等熱(re)門(men)城市(shi)以外(wai), 有33個城市限購(gou)政(zheng)策(ce)被(bei)取(qu)消(xiao)或松動.然(ran)而(er), 面對(dui)不斷(duan)攀升的(de)房(fang)價(jia), 2017年以(yi)來(lai)新(xin)壹(yi)輪(lun)的(de)限購政(zheng)策(ce)不(bu)斷(duan)加(jia)碼(ma), 北京作為(wei)房(fang)地產市(shi)場*的(de)在短短10天內連(lian)續(xu)打出了(le)嚴格(ge)限制(zhi)購房(fang)資格(ge)、"商改(gai)住"限(xian)購(gou)、差別(bie)化(hua)信貸等壹(yi)系列調控(kong)"組合拳(quan)".本輪(lun)實(shi)施限(xian)購(gou)政策(ce)城(cheng)市(shi)的(de)範(fan)圍從(cong)北上廣深等壹(yi)線城(cheng)市, 延伸到(dao)南京、杭(hang)州、青(qing)島(dao)、廈門(men)等熱(re)點(dian)二(er)線城(cheng)市, 並且在(zai)環(huan)京(jing)、環(huan)滬、環(huan)深(shen)等核心城(cheng)市(shi)周邊(bian)區(qu)域(yu), 也開(kai)始(shi)實(shi)施限(xian)購(gou).

　　在限(xian)貸政策(ce)方(fang)面(mian):2011年1月(yue)國(guo)務院提出(chu)"新(xin)國(guo)八(ba)條", 要求二(er)套(tao)房(fang)貸付比例提(ti)高(gao)60%, 款(kuan)利率(lv)提高(gao)基(ji)準(zhun)利(li)率(lv)的(de)1.1倍.當時的(de)限貸等房(fang)地產調控(kong)政策(ce)使(shi)得(de)當年房(fang)地產成(cheng)交量(liang)下滑(hua)明顯, 促(cu)使(shi)房(fang)地產市(shi)場進入(ru)深(shen)度調整期.但(dan)是, 2012年央行(xing)兩(liang)次(ci)下調存款(kuan)利率(lv)使得(de)房(fang)地產市(shi)場又(you)出現(xian)上漲預期, 2013年, 上(shang)海(hai)、深(shen)圳、廣東等壹(yi)線城(cheng)市加碼(ma)限貸政策(ce), 要求二(er)套(tao)房(fang)付比(bi)例提高到70%.2014年房(fang)地產市(shi)場低(di)迷(mi), 政策(ce)為(wei)激(ji)勵房(fang)地產市(shi)場, 對於(yu)款(kuan)購買套(tao)自(zi)有住房(fang)的(de)家庭(ting), 款(kuan)付比例(li)低(di)為(wei)30%, 款(kuan)利率(lv)下限(xian)為(wei)基(ji)準(zhun)款(kuan)利率(lv)的(de)0.7倍.2016年去(qu)庫(ku)存(cun)以(yi)來(lai), 房(fang)價(jia)再(zai)次(ci)高位(wei)回升, 導致(zhi)新(xin)壹(yi)輪(lun)限貸政策(ce)再(zai)次(ci)升級(ji).以(yi)北京為(wei)例(li), 2026年01月(yue)10日(ri), 北京市住房(fang)和城鄉(xiang)建(jian)設(she)委(wei)員(yuan)會(hui)發布(bu)《關於(yu)完(wan)善商品(pin)住房(fang)銷售(shou)和差別(bie)化(hua)信貸政策(ce)的(de)通(tong)知》, 開(kai)始(shi)對商品(pin)房(fang)的(de)銷售(shou)和商業(ye)性(xing)個人款(kuan)執行(xing)新(xin)政(zheng), 北京二套房(fang)普(pu)通(tong)住宅(zhai)付(fu)款(kuan)比例提(ti)高(gao)60%, 非(fei)普(pu)通(tong)住宅(zhai)提(ti)高80%.同時(shi), 各商業(ye)銀行(xing)的(de)款(kuan)普(pu)遍(bian)收(shou)緊, 款(kuan)利率(lv)優惠(hui)幾(ji)乎取(qu)消(xiao), 回歸基準(zhun)利(li)率(lv).

　　在租(zu)售(shou)並(bing)舉制度方(fang)面(mian):自2015年起(qi), 國(guo)家(jia)提出要建(jian)立(li)租購並(bing)舉的(de)住房(fang)制度.2016年出(chu)臺(tai)了壹(yi)系列租(zu)購(gou)並舉(ju)的(de)政策(ce).2017年8月(yue), 北京市出臺(tai)了"租(zu)售(shou)同權"的(de)新政, 明確(que)了(le)租(zu)房(fang)能夠(gou)享(xiang)受(shou)與(yu)購房(fang)同樣(yang)的(de)入學機(ji)會(hui)等政(zheng)策(ce), 將租(zu)賃(lin)市場的(de)重要性(xing)提(ti)高到(dao)有的(de)高度.黨(dang)的(de)報告(gao)中(zhong)*明確(que)提(ti)出(chu)"加(jia)快(kuai)建(jian)立(li)多主(zhu)體供(gong)給、多渠(qu)道(dao)保(bao)障、租購(gou)並(bing)舉的(de)住房(fang)制度".調控(kong)"房(fang)子(zi)是(shi)用(yong)來(lai)住的(de), 不是用(yong)來(lai)炒的(de)"戰略定位(wei), 旨在(zai)促(cu)進(jin)我(wo)國(guo)房(fang)屋(wu)回(hui)歸居住屬(shu)性(xing), 並(bing)向"購(gou)租並(bing)舉(ju)、租購(gou)同權;先租(zu)後(hou)售(shou)、梯(ti)度消(xiao)費(fei)"運(yun)作模式(shi)全(quan)面推(tui)進(jin), 引導居(ju)民(min)形(xing)成梯級(ji)消(xiao)費(fei)理念(nian), 推(tui)動住房(fang)價(jia)格(ge)平(ping)穩健(jian)康(kang)運行(xing), 推(tui)進(jin)住有(you)所(suo)居目標(biao)的(de)實(shi)現(xian).

　　三、房(fang)地產調控(kong)政策(ce)對(dui)房(fang)價(jia)影(ying)響(xiang)的(de)實(shi)證(zheng)分析

　　(壹(yi)) 變量(liang)選擇與(yu)平(ping)穩性(xing)檢(jian)驗

　　本研究選取(qu)2009年1月(yue)2017年9月(yue)的(de)月(yue)度數(shu)據(ju)作為(wei)樣(yang)本, 以商品(pin)房(fang)的(de)平(ping)均銷售(shou)價(jia)格(ge)來(lai)表(biao)示房(fang)地產價(jia)格(ge), 即(ji)商品(pin)房(fang)銷售(shou)總(zong)金額/商品(pin)房(fang)銷售(shou)總(zong)面積, 以每月(yue)商品(pin)房(fang)的(de)成交套數(shu)來(lai)表(biao)示交易(yi)量(liang), 利率(lv)選取(qu)的(de)是3-5年款(kuan)利率(lv).基於(yu)本文所要研究(jiu)的(de)內容, 我(wo)們將房(fang)地產價(jia)格(ge)確(que)定(ding)為(wei)因(yin)變量(liang) (以P表(biao)示) , 將款(kuan)利率(lv) (以R表(biao)示) 、二(er)套房(fang)的(de)付比 (以(yi)RA表(biao)示) 、成(cheng)交量(liang) (以V表(biao)示) 作為(wei)自(zi)變量(liang), 此外, 我(wo)們將"租(zu)售(shou)同權"政(zheng)策(ce)的(de)出臺(tai)及(ji)限(xian)制購買資(zi)格(ge)的(de)調整作為(wei)虛(xu)擬變量(liang) (分別(bie)以(yi)D1、D2表(biao)示) 引入到(dao)模(mo)型(xing).

　　本研究樣本的(de)原始數(shu)據(ju)從(cong)房(fang)地產信(xin)息(xi)網與Wind咨(zi)詢數據(ju)庫(ku)中(zhong)獲得(de), 取得(de)原始(shi)數據(ju)後(hou), 需(xu)要對原(yuan)始(shi)數(shu)據(ju)進(jin)行(xing)如下處(chu)理: (1) 對所(suo)有(you)數(shu)據(ju)都(dou)進行(xing)標(biao)準(zhun)指(zhi)數(shu)化(hua)處(chu)理 (款(kuan)利率(lv)與付(fu)比(bi)除外(wai)) , 即(ji)以2009年1月(yue)為(wei)100得(de)到可(ke)比的(de)實(shi)際(ji)數(shu)據(ju); (2) 對(dui)房(fang)地產價(jia)格(ge)變量(liang)與成(cheng)交量(liang)變量(liang)分別(bie)取(qu)對數以(yi)消(xiao)除可(ke)能存(cun)在的(de)異方差; (3) 為(wei)客(ke)觀(guan)反(fan)映(ying)現(xian)實(shi)經濟(ji)特征(zheng), 對房(fang)地產價(jia)格(ge)數據(ju)與(yu)成交量(liang)進行(xing)季(ji)節調整; (4) 根(gen)據(ju)國(guo)家(jia)統計(ji)局(ju)報表(biao)制度, 每年公(gong)布(bu)的(de)房(fang)地產報表(biao)中(zhong)通(tong)常(chang)不(bu)提供(gong)1月(yue)份(fen)的(de)數據(ju)報表(biao), 考(kao)慮(lv)到(dao)實(shi)證(zheng)數據(ju)的(de)完(wan)整性(xing), 我(wo)們用(yong)報表(biao)當年的(de)月(yue)平(ping)均值代替1月(yue)份(fen)的(de)數據(ju).樣(yang)本的(de)描述(shu)性(xing)統計(ji)情況(kuang)為(wei)揭(jie)示(shi)付(fu)比、款(kuan)利率(lv)、成交量(liang)與房(fang)地產價(jia)格(ge)之間是否(fou)存在(zai)協(xie)整(zheng)檢(jian)驗與(yu)因(yin)果(guo)分析(xi), 我(wo)們需(xu)要對各個時間序列分(fen)別(bie)進(jin)行(xing)平(ping)穩性(xing)檢(jian)驗, 以(yi)剔(ti)除(chu)相應(ying)變量(liang)的(de)時間序列的(de)單(dan)位(wei)根.對(dui)各個變量(liang)的(de)平(ping)穩性(xing)檢(jian)驗結果可知, 成(cheng)交量(liang)變量(liang)對ADF統計(ji)量(liang)的(de)值大於(yu)1%的(de)臨界值(zhi), 房(fang)價(jia)變量(liang)、付比(bi)變量(liang)和利率(lv)變量(liang)對ADF統計(ji)量(liang)的(de)值小(xiao)於(yu)1%的(de)臨界值(zhi), 但(dan)是三者個變量(liang)的(de)壹(yi)階差分對應(ying)的(de)ADF統計(ji)量(liang)的(de)值均大於(yu)1%的(de)臨界值(zhi), 並且(qie)其P統計(ji)值(zhi)均趨於(yu)0.因(yin)此, 成交量(liang)變量(liang)是平(ping)穩的(de), 房(fang)價(jia)變量(liang)、付比(bi)變量(liang)和利率(lv)變量(liang)的(de)時間序列均為(wei)非(fei)平(ping)穩, 但(dan)是這(zhe)三個變量(liang)的(de)壹(yi)階差分對應(ying)的(de)時間序列為(wei)平(ping)穩.

　　(二(er)) 基於(yu)ADRL模型(xing)的(de)協(xie)整(zheng)檢(jian)驗

　　由(you)於(yu)本研究所涉及(ji)的(de)各變量(liang)不同階(jie)平(ping)穩, 故(gu)無法使用常(chang)規(gui)的(de)Johansen協(xie)整(zheng)檢(jian)驗模(mo)型(xing), 本文采(cai)用自回歸分布(bu)滯後(hou)模型(xing) (ADRL模型(xing)) 進行(xing)研(yan)究(jiu), ADRL模(mo)型(xing)能夠(gou)估(gu)計(ji)不(bu)同階(jie)平(ping)穩的(de)時間序列, 保(bao)證(zheng)結果壹(yi)致(zhi)有(you)效(xiao), 而(er)且還能得(de)到長(chang)期和短期的(de)影響(xiang)系數.

　　壹(yi)般的(de)ADRL (p, q1, q2, …qk) 模型(xing)結構如下:

　　其中(zhong), p代表(biao)yt滯後(hou)的(de)階數, qi代表(biao)自變量(liang)xit滯後(hou)的(de)階數, L代表(biao)滯後(hou)算子(zi), Lyt=yt-1, wt是(shi)確(que)定(ding)向(xiang)量(liang).使用(yong)ADRL模(mo)型(xing)具體包(bao)含兩(liang)個步驟, 壹(yi)步, 建(jian)立(li)ADRL協(xie)整(zheng)檢(jian)驗模(mo)型(xing)進行(xing)各變量(liang)間的(de)協(xie)整(zheng)檢(jian)驗, 驗(yan)證(zheng)各個變量(liang)間的(de)長期穩(wen)定關系, 確(que)定(ding)各變量(liang)間的(de)影響(xiang)方向(xiang).則構建(jian)限(xian)購政策(ce)對(dui)房(fang)價(jia)波(bo)動影響(xiang)的(de)協(xie)整(zheng)檢(jian)驗模(mo)型(xing)如下:

　　進(jin)行(xing)協(xie)整(zheng)檢(jian)驗存(cun)在(zai)長(chang)期均衡關系後(hou)進入(ru)第二(er)步, 利用(yong)ADRL模(mo)型(xing)估計(ji)長(chang)期系數與(yu)短期系數, 則(ze)構建(jian)長(chang)期系數估(gu)計(ji)模(mo)型(xing)ADRL (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 如下:

　　其中(zhong): (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 為(wei)優(you)滯後(hou)階數(shu), 是根(gen)據(ju)AIC或是SC等準(zhun)則(ze)進(jin)行(xing)判(pan)斷, 長期均衡關系並不(bu)是(shi)壹(yi)直成(cheng)立的(de), 短期內會(hui)通(tong)過(guo)各種變量(liang)的(de)擾動從而(er)打破(po)平(ping)衡狀(zhuang)態.短期系數的(de)估計(ji)可(ke)通(tong)過(guo)誤(wu)差修正模型(xing)ECM來(lai)獲得(de), 基於(yu)ADRL (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 的(de)短期系數估(gu)計(ji)如下:

　　式(shi)中(zhong):ECt-1作為(wei)回(hui)調項, 當長期均衡關系被打破(po)時(shi), 起到回調作用.

　　接(jie)下來(lai), 對(dui)條件(jian)誤(wu)差修正ARDL模型(xing)中(zhong)各原(yuan)變量(liang) (滯後(hou)壹(yi)階) 進(jin)行(xing)聯(lian)合(he)F檢(jian)驗, 以(yi)驗(yan)證(zheng)是否(fou)存在(zai)長(chang)期協(xie)整(zheng)關系.本文進行(xing)了(le)m=1~4, n1, n2, n3, n4, n5=0~4, 的(de)2500種模型(xing)組合(he)的(de)檢(jian)測(ce), 根(gen)據(ju)AIC、SC準(zhun)則(ze)選(xuan)擇了(le)優滯後(hou)模型(xing), 此時得(de)到結果的(de)結構可(ke)以(yi)看(kan)出, F統計(ji)量(liang)為(wei)6.2083, 大於(yu)1%臨界值(zhi)4.68, 說明拒(ju)絕原(yuan)假設(she), 認為(wei)長(chang)期協(xie)整(zheng)關系非常(chang)顯著.

　　(三) 長短期系數的(de)估計(ji)結果

　　通(tong)過(guo)上(shang)面(mian)的(de)ADRL協(xie)整(zheng)檢(jian)驗後(hou)可知道(dao), 存(cun)在長(chang)期協(xie)整(zheng)關系, 因(yin)此進入(ru)第二(er)步進行(xing)長(chang)短期系數的(de)估計(ji).利(li)用(yong)使得(de)模型(xing)的(de)標(biao)準(zhun)誤(wu)差小(xiao)的(de)AIC準(zhun)則(ze), 對(dui)不(bu)同階(jie)數(shu)的(de)估計(ji)方(fang)程進(jin)行(xing)選(xuan)擇分(fen)析, 並(bing)且設定(ding)大滯後(hou)階數(shu)為(wei)4, 得(de)到模(mo)型(xing)的(de)優估計(ji)為(wei)ADRL (3, 0, 0, 0, 4, 2) , 並(bing)且(qie)得(de)到長(chang)短期系數的(de)估計(ji)見(jian)表(biao)4.

　　其中(zhong), 模(mo)型(xing)的(de)可決系數高(gao)達0.813, 說明有81.3%的(de)信息(xi)可以由(you)該(gai)模(mo)型(xing)解釋(shi), 故模型(xing)的(de)解釋(shi)能力(li)很(hen)好(hao).模型(xing)的(de)總體顯著性(xing)檢(jian)驗F統計(ji)量(liang)為(wei)34.006, 可(ke)以(yi)在(zai)1%顯著水平(ping)顯著, 故認為(wei)模(mo)型(xing)總體擬合(he)效(xiao)果良(liang)好(hao).

　　通(tong)過(guo)對(dui)所(suo)得(de)結果的(de)分析可(ke)知, 從(cong)長(chang)期來(lai)看(kan), "租售(shou)同權"政(zheng)策(ce)的(de)出臺(tai)對抑(yi)制(zhi)房(fang)價(jia)具(ju)有(you)長(chang)期顯著的(de)效應(ying), 房(fang)地產限(xian)購政策(ce)會(hui)使得(de)房(fang)地產價(jia)格(ge)出現(xian)報復性(xing)增(zeng)長, 利(li)率(lv)每提(ti)高1個單(dan)位(wei), 會(hui)伴(ban)隨(sui)房(fang)價(jia)下降0.3447個百分點.付(fu)比(bi)以(yi)及(ji)成(cheng)交量(liang)的(de)變化(hua)對(dui)於(yu)房(fang)價(jia)的(de)影響(xiang)不顯著, 因(yin)此, 存在(zai)較大的(de)不確(que)定(ding)性(xing).

　　此外, 對(dui)短期方(fang)程進(jin)行(xing)分(fen)析(xi)可(ke)知, 代表(biao)是否(fou)采(cai)取租售(shou)同舉(ju)政(zheng)策(ce)的(de)虛擬變量(liang)D1短期效(xiao)果不明顯, 代表(biao)是否(fou)采(cai)取限購政策(ce)的(de)虛擬變量(liang)D2對於(yu)房(fang)價(jia)具(ju)有(you)顯著短期的(de)抑制作用, 但(dan)這(zhe)種作用在(zai)滯後(hou)1月(yue)時(shi)才(cai)會(hui)顯示(shi)出(chu)來(lai).並(bing)且房(fang)價(jia)滯後(hou)1-2期均對房(fang)價(jia)的(de)走勢有著壹(yi)定的(de)修正作用, 即(ji)當某(mou)月(yue)房(fang)價(jia)突(tu)然(ran)偏高(gao), 則(ze)此後(hou)1~2期房(fang)價(jia)會(hui)有壹(yi)定的(de)抑制效(xiao)果(guo).利(li)率(lv)在長(chang)短期方(fang)程中(zhong)均對房(fang)價(jia)有(you)著抑制作用, 通(tong)過(guo)對(dui)成(cheng)交量(liang)分析(xi)可(ke)知, 成(cheng)交量(liang)的(de)變化(hua)對(dui)房(fang)價(jia)的(de)走勢影響(xiang)不大.後(hou), 協(xie)整(zheng)項Coin Eq (-1) 是(shi)顯著為(wei)負的(de), 這(zhe)充(chong)分說明了當房(fang)價(jia)走(zou)勢偏離了(le)長期均衡時, 短期修(xiu)正效應(ying)會(hui)促進(jin)房(fang)價(jia)回(hui)歸到長(chang)期協(xie)整(zheng)的(de)均衡上來(lai).

　　四(si)、結論與政策(ce)建(jian)議(yi)

　　本文通(tong)過(guo)運(yun)用(yong)ADRL模型(xing)得(de)出:租(zu)售(shou)同權的(de)政策(ce)對(dui)房(fang)地產均具有長(chang)期而(er)穩定(ding)的(de)抑制作用, 短期內調整家(jia)庭(ting)購買資(zi)格(ge)與數(shu)量(liang), 對於(yu)房(fang)價(jia)的(de)調整起(qi)到(dao)壹(yi)定的(de)作用, 但(dan)是, 長期效(xiao)果不顯著.調整付(fu)比(bi)對(dui)於(yu)北京市房(fang)價(jia)的(de)抑制作用較(jiao)小(xiao), 而(er)款(kuan)利率(lv)的(de)調整對(dui)房(fang)價(jia)具(ju)有(you)長(chang)期穩(wen)定的(de)影響(xiang).結合所得(de)結論提出如下的(de)政策(ce)建(jian)議(yi):

　　1.建(jian)立(li)租購並(bing)舉政策(ce)實(shi)施的(de)長效機(ji)制(zhi), 加大準(zhun)保(bao)障力(li)度.

　　要達到"居者有(you)其屋(wu)"的(de)目標(biao), 必(bi)須(xu)要增加(jia)公(gong)租(zu)房(fang)、共有(you)產權房(fang)供應(ying), 擴大公租房(fang)保(bao)障範(fan)圍, 提(ti)高(gao)公(gong)租房(fang)的(de)質量(liang)與完(wan)善配(pei)套設(she)施, 多渠(qu)道(dao)解決中(zhong)低(di)收(shou)入家(jia)庭(ting)、新就(jiu)業(ye)職工和穩定(ding)就(jiu)業(ye)的(de)外來(lai)務工人員(yuan)的(de)住房(fang)問題.對(dui)於(yu)特殊困難(nan)家(jia)庭(ting)建(jian)立(li)準(zhun)保(bao)障機(ji)制(zhi), 牢(lao)固好社(she)會(hui)安全(quan)網.做(zuo)好(hao)保(bao)障性(xing)住房(fang)分配(pei)管(guan)理, 加強(qiang)信(xin)息(xi)公開, 確(que)保(bao)公(gong)平(ping)分配(pei), 加強(qiang)教育(yu)資源(yuan)均等化(hua).

　　2.充(chong)分發揮款(kuan)利率(lv)對於(yu)房(fang)價(jia)調控(kong)的(de)作用機(ji)制(zhi), 防(fang)範(fan)系統風險(xian)隱(yin)患(huan).

　　雖然(ran)利率(lv)的(de)調整對(dui)於(yu)房(fang)地產具(ju)有長期抑(yi)制的(de)作用, 但(dan)是長期的(de)高利率(lv)不僅(jin)不(bu)利(li)於(yu)經濟(ji)的(de)增長, 反(fan)而(er)對經濟(ji)起(qi)到抑(yi)制作用.因(yin)此, 房(fang)地產調控(kong)應(ying)以(yi)市場為(wei)導(dao)向(xiang), 積(ji)極(ji)推(tui)進(jin)利(li)率(lv)市場化改(gai)革(ge)以及(ji)稅(shui)收(shou)制度的(de)改革(ge), 有利促(cu)進(jin)經濟(ji)增(zeng)長, 通(tong)過(guo)改(gai)革(ge)釋(shi)放巨(ju)大的(de)制度紅(hong)利(li), 實(shi)現(xian)房(fang)價(jia)與(yu)經濟(ji)增(zeng)長再(zai)平(ping)衡.

　　3.引導資(zi)金回(hui)歸實(shi)體經濟(ji), 減(jian)少房(fang)地產過(guo)度投(tou)機(ji).

　　房(fang)地產市(shi)場宏觀調控(kong)的(de)根本出路在於(yu)轉變經濟(ji)增(zeng)長方(fang)式(shi), 通(tong)過(guo)加(jia)快(kuai)制度變革(ge)和鼓(gu)勵技(ji)術創新來(lai)提(ti)升企(qi)業(ye)的(de)利潤(run)空間, 以此引導資(zi)金流向實(shi)體經濟(ji), 並(bing)且尋(xun)找新的(de)經濟(ji)增(zeng)長點(dian), 鼓(gu)勵金融(rong)機(ji)構擴展業(ye)務來(lai)緩(huan)解投(tou)機(ji)性(xing)的(de)炒房(fang)需(xu)求, 促使房(fang)地產價(jia)格(ge)回歸合理區間.

KUBLER 8.0000.1401.1010
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KUBLER 8.A02H.1A31.1024+8.0010.40S0.0000 要求帶附(fu)件，直(zhi)接出線，推(tui)挽(wan)式(shi)安(an)裝，帶安(an)裝臂(bi)
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摘要: 近壹(yi)年來(lai), 我(wo)國(guo)房(fang)地產政(zheng)策(ce)圍(wei)繞(rao)"房(fang)子(zi)是(shi)用(yong)來(lai)住的(de), 不是用(yong)來(lai)炒的(de)"加大調控(kong)力(li)度.本文以租售(shou)同權以(yi)及(ji)限(xian)購、限貸等限(xian)制(zhi)型(xing)調控(kong)手段為(wei)切(qie)入(ru)點(dian), 選(xuan)取(qu)2009-2017年間月(yue)度數(shu)據(ju)作為(wei)樣(yang)本, 通(tong)過(guo)自(zi)回(hui)歸分布(bu)滯後(hou) (ADRL) 模型(xing), 從短期與(yu)長期兩(liang)個角度, 研(yan)究(jiu)了租售(shou)同權等政(zheng)策(ce)對(dui)於(yu)房(fang)價(jia)調控(kong)的(de)影響(xiang), 並給出(chu)了(le)相應(ying)的(de)對策(ce)建(jian)議(yi).研究發(fa)現:租售(shou)同權及(ji)款(kuan)利率(lv)對房(fang)價(jia)具(ju)有(you)長(chang)期穩(wen)定的(de)影響(xiang), 調整家(jia)庭(ting)購買資(zi)格(ge)與數(shu)量(liang), 短期內會(hui)對於(yu)房(fang)價(jia)的(de)調整起(qi)到(dao)壹(yi)定的(de)作用, 但(dan)是長期效(xiao)果不顯著, 付比的(de)調整對(dui)於(yu)北京等壹(yi)線城(cheng)市的(de)房(fang)價(jia)抑(yi)制(zhi)作用較(jiao)小(xiao).這(zhe)對(dui)我(wo)國(guo)構建(jian)長(chang)效的(de)房(fang)地產發(fa)展機(ji)制(zhi)具有重要意義(yi).

　　關鍵(jian)詞(ci):租(zu)售(shou)同權; 限(xian)購(gou)限(xian)貸; 房(fang)地產調控(kong); ADRL模型(xing);

　　自我(wo)國(guo)住房(fang)市場化改(gai)革(ge)以來(lai), 房(fang)地產行(xing)業(ye)在我(wo)國(guo)宏觀經濟(ji)中(zhong)的(de)重要性(xing)日(ri)益(yi)提升, 但(dan)房(fang)價(jia)卻水漲船高, 波(bo)動持續(xu)加大, 大地提高(gao)了(le)城市居(ju)民的(de)生活(huo)成本.2017年中(zhong)央經濟(ji)工作會(hui)議上(shang), *提出(chu):"房(fang)子(zi)是(shi)用(yong)來(lai)住的(de), 不是用(yong)來(lai)炒的(de), 要求回(hui)歸住房(fang)居住屬(shu)性(xing)", 新(xin)壹(yi)輪(lun)的(de)房(fang)地產調控(kong)就(jiu)此拉開(kai)序(xu)幕.本輪(lun)房(fang)地產調控(kong)政策(ce)不(bu)僅(jin)在(zai)範(fan)圍上(shang)表(biao)現出(chu)從壹(yi)二線熱(re)點(dian)城(cheng)市(shi)擴散(san)到(dao)三四(si)線城(cheng)市, 中(zhong)心(xin)城市和周邊(bian)城(cheng)市(shi)政(zheng)策(ce)合(he)力(li)調控(kong)的(de)特征(zheng), 並且, 在(zai)調控(kong)手段上(shang)除限(xian)購(gou)、限貸、調整付(fu)比(bi)等傳統手段, 也開(kai)始(shi)推(tui)行(xing)"購(gou)租(zu)並(bing)舉(ju)、租購(gou)同權"等系列調控(kong)政策(ce)"組(zu)合(he)拳(quan)"以進(jin)壹(yi)步化解住房(fang)需(xu)求.然(ran)而(er)在當前我(wo)國(guo)房(fang)地產市(shi)場環(huan)境(jing)下, 租(zu)售(shou)同權以(yi)及(ji)限(xian)購等調控(kong)手段能否(fou)有效(xiao)抑(yi)制房(fang)價(jia)快(kuai)速(su)上漲?是否(fou)具有(you)可(ke)持續(xu)性(xing)?這(zhe)是(shi)需(xu)要重點(dian)研(yan)究(jiu)的(de)問題.本文對此進行(xing)重(zhong)點(dian)研(yan)究(jiu), 旨在(zai)為(wei)更(geng)好(hao)完(wan)善房(fang)地產政(zheng)策(ce)調控(kong)組合提供(gong)對策(ce)建(jian)議(yi).

　　壹(yi)、相關研(yan)究(jiu)文獻綜(zong)述(shu)

　　針(zhen)對房(fang)地產政(zheng)策(ce)與(yu)房(fang)地產市(shi)場之間的(de)關系, 國(guo)內外(wai)學者(zhe)進(jin)行(xing)了(le)大量(liang)的(de)研究.劉(liu)洪(hong)玉(yu)教授(shou) (2017) 針對我(wo)國(guo)房(fang)地產市(shi)場的(de)發展現(xian)狀(zhuang), 分(fen)析了(le)阻礙我(wo)國(guo)房(fang)地產租(zu)賃市場發展(zhan)的(de)因(yin)素.林睿(rui)等人 (2016) 通(tong)過(guo)對(dui)房(fang)地產價(jia)格(ge)的(de)異質性(xing)研(yan)究, 認(ren)為(wei)房(fang)地產政(zheng)策(ce)的(de)調控(kong)能夠(gou)改(gai)變區(qu)域(yu)房(fang)地產價(jia)格(ge)的(de)收(shou)斂性(xing).王松濤 (2011) 以住房(fang)存流量(liang)模型(xing)為(wei)基(ji)礎(chu), 從(cong)理論上(shang)刻(ke)畫(hua)了(le)住房(fang)市場政府(fu)幹(gan)預的(de)政策(ce)目(mu)標(biao)和政策(ce)工具, 並(bing)且對(dui)政(zheng)府(fu)綜(zong)合幹(gan)預的(de)作用效(xiao)果進(jin)行(xing)了(le)評(ping)價(jia), 認(ren)為(wei)政(zheng)府(fu)政(zheng)策(ce)工具對(dui)重點(dian)城(cheng)市(shi)的(de)住房(fang)價(jia)格(ge)產生了短期影(ying)響(xiang), 並對(dui)不同城(cheng)市(shi)的(de)作用效(xiao)果不(bu)同.劉(liu)璐(lu) (2013) 等人通(tong)過(guo)建(jian)立(li)壹(yi)般均衡模型(xing)分析(xi)了限(xian)購(gou)和限貸對房(fang)價(jia)的(de)均衡影響(xiang), 認為(wei)特定(ding)條件(jian)下當限購發生效用(yong)時(shi), 付比只有(you)落入(ru)某(mou)個特定(ding)區(qu)間才(cai)能有(you)效.

　　從(cong)實(shi)證(zheng)研究來(lai)看(kan), 常(chang)飛等人 (2013) 運(yun)用(yong)脈沖響(xiang)應(ying)研(yan)究了貨幣政(zheng)策(ce)對(dui)區(qu)域(yu)房(fang)地產市(shi)場的(de)影響(xiang), 認為(wei)貨幣政(zheng)策(ce)對(dui)不(bu)同城(cheng)市(shi)商品(pin)房(fang)市場的(de)影響(xiang)不同, 並(bing)受(shou)供(gong)求關系的(de)影響(xiang)較大.喬坤元 (2012) 應(ying)用(yong)倍差法對中(zhong)國(guo)70個大中(zhong)城(cheng)市的(de)樣本數據(ju)進(jin)行(xing)分(fen)析(xi), 探(tan)討(tao)了2011年的(de)房(fang)地產限(xian)購令對房(fang)地產市(shi)場的(de)影響(xiang), 研究(jiu)表(biao)明:限購令(ling)的(de)實(shi)施使(shi)得(de)房(fang)價(jia)下降了2.5%個百分點.在(zai)政(zheng)策(ce)評(ping)價(jia)過(guo)程中(zhong), 由(you)於(yu)倍差法對控(kong)制組的(de)要求比(bi)價(jia)嚴(yan)格(ge), 實(shi)際(ji)情況(kuang)往(wang)往(wang)無(wu)法(fa)滿足, 從而(er)會(hui)影響(xiang)到評(ping)價(jia)的(de)有效性(xing).針(zhen)對清華(hua)大學恒隆(long)房(fang)地產研(yan)究中(zhong)心(xin)張紅(hong) (2015) 等人通(tong)過(guo)構建(jian)住房(fang)市場的(de)搜尋匹(pi)配(pei)模型(xing), 並且(qie)考(kao)慮(lv)了(le)交易(yi)市場和租賃(lin)市(shi)場的(de)影響(xiang)因(yin)素, 認為(wei)限(xian)購(gou)政(zheng)策(ce)會(hui)推(tui)動房(fang)租的(de)上漲並通(tong)過(guo)傳導作用推(tui)動房(fang)價(jia)的(de)上漲.

　　通(tong)過(guo)對(dui)文(wen)獻的(de)梳理可以(yi)發(fa)現(xian), 當前對於(yu)房(fang)地產政(zheng)策(ce)的(de)研究多集中(zhong)在(zai)限購或是貨幣政(zheng)策(ce)調控(kong)方面, 對租(zu)售(shou)並(bing)舉及(ji)租(zu)售(shou)同權等政(zheng)策(ce)效(xiao)果(guo)的(de)研究較(jiao)少;在(zai)研究方(fang)法(fa)方面(mian), 文獻多集中(zhong)在(zai)壹(yi)般均衡的(de)方法、誤(wu)差修正模型(xing)、VAR模型(xing)、倍差法、斷點回(hui)歸等方(fang)法(fa)探(tan)討(tao)政策(ce)的(de)有效性(xing), 很(hen)少看(kan)到應(ying)用(yong)ADRL方法對限(xian)購(gou)政(zheng)策(ce)的(de)研究;文(wen)獻的(de)研究多集中(zhong)在(zai)對單(dan)壹(yi)政策(ce)的(de)研究, 較(jiao)少將這(zhe)些(xie)具有重要影響(xiang)的(de)政策(ce)放(fang)到(dao)壹(yi)起研(yan)究, 也較(jiao)少考(kao)察(cha)這(zhe)些(xie)政策(ce)的(de)持續(xu)作用.基(ji)於(yu)此, 本文將著重探(tan)討(tao)租售(shou)並(bing)舉、限購等房(fang)地產政(zheng)策(ce)相互作用、持續(xu)實(shi)施對(dui)房(fang)價(jia)的(de)調控(kong)效果, 並且(qie)分別(bie)對(dui)長期效(xiao)果與短期效(xiao)果進行(xing)了(le)分(fen)析(xi).

　　二(er)、我(wo)國(guo)房(fang)地產限(xian)購限貸、租售(shou)並(bing)舉調控(kong)政策(ce)的(de)演進過(guo)程

　　近(jin)年來(lai)我(wo)國(guo)政(zheng)府出臺(tai)了壹(yi)系列房(fang)地產調控(kong)政策(ce), 來(lai)抑(yi)制房(fang)價(jia)的(de)過快上(shang)漲, 回歸房(fang)屋(wu)的(de)居住屬(shu)性(xing), 主(zhu)要集中(zhong)在(zai)限購政(zheng)策(ce)、限(xian)貸政策(ce)以(yi)及(ji)租(zu)售(shou)並(bing)舉的(de)調控(kong)政策(ce)這(zhe)幾(ji)個方面.

　　在房(fang)地產限(xian)購政策(ce)方(fang)面(mian):2010年, 北京*出臺(tai)限購(gou)令(ling), 規(gui)定(ding)每戶(hu)以(yi)家(jia)庭(ting)為(wei)單(dan)位(wei)"只能新(xin)購壹(yi)套商品(pin)住房(fang)".自此, 我(wo)國(guo)各地房(fang)地產限(xian)購政策(ce)拉開(kai)了(le)序幕(mu), 2010年, 上(shang)海(hai)、廣(guang)州、天津、南(nan)京、杭(hang)州(zhou)等16個壹(yi)二線城(cheng)市推(tui)出(chu)限(xian)購(gou)政(zheng)策(ce).2014年, 我(wo)國(guo)樓市出現(xian)階(jie)段性(xing)不(bu)景氣(qi), 各地區紛紛調整房(fang)地產調控(kong)政策(ce), 當年46個限購城市(shi)中(zhong)除(chu)北上廣深等壹(yi)線城(cheng)市以及(ji)三亞等熱(re)門(men)城市(shi)以外(wai), 有33個城市限購(gou)政(zheng)策(ce)被(bei)取(qu)消(xiao)或松動.然(ran)而(er), 面對(dui)不斷(duan)攀升的(de)房(fang)價(jia), 2017年以(yi)來(lai)新(xin)壹(yi)輪(lun)的(de)限購政(zheng)策(ce)不(bu)斷(duan)加(jia)碼(ma), 北京作為(wei)房(fang)地產市(shi)場*的(de)在短短10天內連(lian)續(xu)打出了(le)嚴格(ge)限制(zhi)購房(fang)資格(ge)、"商改(gai)住"限(xian)購(gou)、差別(bie)化(hua)信貸等壹(yi)系列調控(kong)"組合拳(quan)".本輪(lun)實(shi)施限(xian)購(gou)政策(ce)城(cheng)市(shi)的(de)範(fan)圍從(cong)北上廣深等壹(yi)線城(cheng)市, 延伸到(dao)南京、杭(hang)州、青(qing)島(dao)、廈門(men)等熱(re)點(dian)二(er)線城(cheng)市, 並且在(zai)環(huan)京(jing)、環(huan)滬、環(huan)深(shen)等核心城(cheng)市(shi)周邊(bian)區(qu)域(yu), 也開(kai)始(shi)實(shi)施限(xian)購(gou).

　　在限(xian)貸政策(ce)方(fang)面(mian):2011年1月(yue)國(guo)務院提出(chu)"新(xin)國(guo)八(ba)條", 要求二(er)套(tao)房(fang)貸付比例提(ti)高(gao)60%, 款(kuan)利率(lv)提高(gao)基(ji)準(zhun)利(li)率(lv)的(de)1.1倍.當時的(de)限貸等房(fang)地產調控(kong)政策(ce)使(shi)得(de)當年房(fang)地產成(cheng)交量(liang)下滑(hua)明顯, 促(cu)使(shi)房(fang)地產市(shi)場進入(ru)深(shen)度調整期.但(dan)是, 2012年央行(xing)兩(liang)次(ci)下調存款(kuan)利率(lv)使得(de)房(fang)地產市(shi)場又(you)出現(xian)上漲預期, 2013年, 上(shang)海(hai)、深(shen)圳、廣東等壹(yi)線城(cheng)市加碼(ma)限貸政策(ce), 要求二(er)套(tao)房(fang)付比(bi)例提高到70%.2014年房(fang)地產市(shi)場低(di)迷(mi), 政策(ce)為(wei)激(ji)勵房(fang)地產市(shi)場, 對於(yu)款(kuan)購買套(tao)自(zi)有住房(fang)的(de)家庭(ting), 款(kuan)付比例(li)低(di)為(wei)30%, 款(kuan)利率(lv)下限(xian)為(wei)基(ji)準(zhun)款(kuan)利率(lv)的(de)0.7倍.2016年去(qu)庫(ku)存(cun)以(yi)來(lai), 房(fang)價(jia)再(zai)次(ci)高位(wei)回升, 導致(zhi)新(xin)壹(yi)輪(lun)限貸政策(ce)再(zai)次(ci)升級(ji).以(yi)北京為(wei)例(li), 2026年01月(yue)10日(ri), 北京市住房(fang)和城鄉(xiang)建(jian)設(she)委(wei)員(yuan)會(hui)發布(bu)《關於(yu)完(wan)善商品(pin)住房(fang)銷售(shou)和差別(bie)化(hua)信貸政策(ce)的(de)通(tong)知》, 開(kai)始(shi)對商品(pin)房(fang)的(de)銷售(shou)和商業(ye)性(xing)個人款(kuan)執行(xing)新(xin)政(zheng), 北京二套房(fang)普(pu)通(tong)住宅(zhai)付(fu)款(kuan)比例提(ti)高(gao)60%, 非(fei)普(pu)通(tong)住宅(zhai)提(ti)高80%.同時(shi), 各商業(ye)銀行(xing)的(de)款(kuan)普(pu)遍(bian)收(shou)緊, 款(kuan)利率(lv)優惠(hui)幾(ji)乎取(qu)消(xiao), 回歸基準(zhun)利(li)率(lv).

　　在租(zu)售(shou)並(bing)舉制度方(fang)面(mian):自2015年起(qi), 國(guo)家(jia)提出要建(jian)立(li)租購並(bing)舉的(de)住房(fang)制度.2016年出(chu)臺(tai)了壹(yi)系列租(zu)購(gou)並舉(ju)的(de)政策(ce).2017年8月(yue), 北京市出臺(tai)了"租(zu)售(shou)同權"的(de)新政, 明確(que)了(le)租(zu)房(fang)能夠(gou)享(xiang)受(shou)與(yu)購房(fang)同樣(yang)的(de)入學機(ji)會(hui)等政(zheng)策(ce), 將租(zu)賃(lin)市場的(de)重要性(xing)提(ti)高到(dao)有的(de)高度.黨(dang)的(de)報告(gao)中(zhong)*明確(que)提(ti)出(chu)"加(jia)快(kuai)建(jian)立(li)多主(zhu)體供(gong)給、多渠(qu)道(dao)保(bao)障、租購(gou)並(bing)舉的(de)住房(fang)制度".調控(kong)"房(fang)子(zi)是(shi)用(yong)來(lai)住的(de), 不是用(yong)來(lai)炒的(de)"戰略定位(wei), 旨在(zai)促(cu)進(jin)我(wo)國(guo)房(fang)屋(wu)回(hui)歸居住屬(shu)性(xing), 並(bing)向"購(gou)租並(bing)舉(ju)、租購(gou)同權;先租(zu)後(hou)售(shou)、梯(ti)度消(xiao)費(fei)"運(yun)作模式(shi)全(quan)面推(tui)進(jin), 引導居(ju)民(min)形(xing)成梯級(ji)消(xiao)費(fei)理念(nian), 推(tui)動住房(fang)價(jia)格(ge)平(ping)穩健(jian)康(kang)運行(xing), 推(tui)進(jin)住有(you)所(suo)居目標(biao)的(de)實(shi)現(xian).

　　三、房(fang)地產調控(kong)政策(ce)對(dui)房(fang)價(jia)影(ying)響(xiang)的(de)實(shi)證(zheng)分析

　　(壹(yi)) 變量(liang)選擇與(yu)平(ping)穩性(xing)檢(jian)驗

　　本研究選取(qu)2009年1月(yue)2017年9月(yue)的(de)月(yue)度數(shu)據(ju)作為(wei)樣(yang)本, 以商品(pin)房(fang)的(de)平(ping)均銷售(shou)價(jia)格(ge)來(lai)表(biao)示房(fang)地產價(jia)格(ge), 即(ji)商品(pin)房(fang)銷售(shou)總(zong)金額/商品(pin)房(fang)銷售(shou)總(zong)面積, 以每月(yue)商品(pin)房(fang)的(de)成交套數(shu)來(lai)表(biao)示交易(yi)量(liang), 利率(lv)選取(qu)的(de)是3-5年款(kuan)利率(lv).基於(yu)本文所要研究(jiu)的(de)內容, 我(wo)們將房(fang)地產價(jia)格(ge)確(que)定(ding)為(wei)因(yin)變量(liang) (以P表(biao)示) , 將款(kuan)利率(lv) (以R表(biao)示) 、二(er)套房(fang)的(de)付比 (以(yi)RA表(biao)示) 、成(cheng)交量(liang) (以V表(biao)示) 作為(wei)自(zi)變量(liang), 此外, 我(wo)們將"租(zu)售(shou)同權"政(zheng)策(ce)的(de)出臺(tai)及(ji)限(xian)制購買資(zi)格(ge)的(de)調整作為(wei)虛(xu)擬變量(liang) (分別(bie)以(yi)D1、D2表(biao)示) 引入到(dao)模(mo)型(xing).

　　本研究樣本的(de)原始數(shu)據(ju)從(cong)房(fang)地產信(xin)息(xi)網與Wind咨(zi)詢數據(ju)庫(ku)中(zhong)獲得(de), 取得(de)原始(shi)數據(ju)後(hou), 需(xu)要對原(yuan)始(shi)數(shu)據(ju)進(jin)行(xing)如下處(chu)理: (1) 對所(suo)有(you)數(shu)據(ju)都(dou)進行(xing)標(biao)準(zhun)指(zhi)數(shu)化(hua)處(chu)理 (款(kuan)利率(lv)與付(fu)比(bi)除外(wai)) , 即(ji)以2009年1月(yue)為(wei)100得(de)到可(ke)比的(de)實(shi)際(ji)數(shu)據(ju); (2) 對(dui)房(fang)地產價(jia)格(ge)變量(liang)與成(cheng)交量(liang)變量(liang)分別(bie)取(qu)對數以(yi)消(xiao)除可(ke)能存(cun)在的(de)異方差; (3) 為(wei)客(ke)觀(guan)反(fan)映(ying)現(xian)實(shi)經濟(ji)特征(zheng), 對房(fang)地產價(jia)格(ge)數據(ju)與(yu)成交量(liang)進行(xing)季(ji)節調整; (4) 根(gen)據(ju)國(guo)家(jia)統計(ji)局(ju)報表(biao)制度, 每年公(gong)布(bu)的(de)房(fang)地產報表(biao)中(zhong)通(tong)常(chang)不(bu)提供(gong)1月(yue)份(fen)的(de)數據(ju)報表(biao), 考(kao)慮(lv)到(dao)實(shi)證(zheng)數據(ju)的(de)完(wan)整性(xing), 我(wo)們用(yong)報表(biao)當年的(de)月(yue)平(ping)均值代替1月(yue)份(fen)的(de)數據(ju).樣(yang)本的(de)描述(shu)性(xing)統計(ji)情況(kuang)為(wei)揭(jie)示(shi)付(fu)比、款(kuan)利率(lv)、成交量(liang)與房(fang)地產價(jia)格(ge)之間是否(fou)存在(zai)協(xie)整(zheng)檢(jian)驗與(yu)因(yin)果(guo)分析(xi), 我(wo)們需(xu)要對各個時間序列分(fen)別(bie)進(jin)行(xing)平(ping)穩性(xing)檢(jian)驗, 以(yi)剔(ti)除(chu)相應(ying)變量(liang)的(de)時間序列的(de)單(dan)位(wei)根.對(dui)各個變量(liang)的(de)平(ping)穩性(xing)檢(jian)驗結果可知, 成(cheng)交量(liang)變量(liang)對ADF統計(ji)量(liang)的(de)值大於(yu)1%的(de)臨界值(zhi), 房(fang)價(jia)變量(liang)、付比(bi)變量(liang)和利率(lv)變量(liang)對ADF統計(ji)量(liang)的(de)值小(xiao)於(yu)1%的(de)臨界值(zhi), 但(dan)是三者個變量(liang)的(de)壹(yi)階差分對應(ying)的(de)ADF統計(ji)量(liang)的(de)值均大於(yu)1%的(de)臨界值(zhi), 並且(qie)其P統計(ji)值(zhi)均趨於(yu)0.因(yin)此, 成交量(liang)變量(liang)是平(ping)穩的(de), 房(fang)價(jia)變量(liang)、付比(bi)變量(liang)和利率(lv)變量(liang)的(de)時間序列均為(wei)非(fei)平(ping)穩, 但(dan)是這(zhe)三個變量(liang)的(de)壹(yi)階差分對應(ying)的(de)時間序列為(wei)平(ping)穩.

　　(二(er)) 基於(yu)ADRL模型(xing)的(de)協(xie)整(zheng)檢(jian)驗

　　由(you)於(yu)本研究所涉及(ji)的(de)各變量(liang)不同階(jie)平(ping)穩, 故(gu)無法使用常(chang)規(gui)的(de)Johansen協(xie)整(zheng)檢(jian)驗模(mo)型(xing), 本文采(cai)用自回歸分布(bu)滯後(hou)模型(xing) (ADRL模型(xing)) 進行(xing)研(yan)究(jiu), ADRL模(mo)型(xing)能夠(gou)估(gu)計(ji)不(bu)同階(jie)平(ping)穩的(de)時間序列, 保(bao)證(zheng)結果壹(yi)致(zhi)有(you)效(xiao), 而(er)且還能得(de)到長(chang)期和短期的(de)影響(xiang)系數.

　　壹(yi)般的(de)ADRL (p, q1, q2, …qk) 模型(xing)結構如下:

　　其中(zhong), p代表(biao)yt滯後(hou)的(de)階數, qi代表(biao)自變量(liang)xit滯後(hou)的(de)階數, L代表(biao)滯後(hou)算子(zi), Lyt=yt-1, wt是(shi)確(que)定(ding)向(xiang)量(liang).使用(yong)ADRL模(mo)型(xing)具體包(bao)含兩(liang)個步驟, 壹(yi)步, 建(jian)立(li)ADRL協(xie)整(zheng)檢(jian)驗模(mo)型(xing)進行(xing)各變量(liang)間的(de)協(xie)整(zheng)檢(jian)驗, 驗(yan)證(zheng)各個變量(liang)間的(de)長期穩(wen)定關系, 確(que)定(ding)各變量(liang)間的(de)影響(xiang)方向(xiang).則構建(jian)限(xian)購政策(ce)對(dui)房(fang)價(jia)波(bo)動影響(xiang)的(de)協(xie)整(zheng)檢(jian)驗模(mo)型(xing)如下:

　　進(jin)行(xing)協(xie)整(zheng)檢(jian)驗存(cun)在(zai)長(chang)期均衡關系後(hou)進入(ru)第二(er)步, 利用(yong)ADRL模(mo)型(xing)估計(ji)長(chang)期系數與(yu)短期系數, 則(ze)構建(jian)長(chang)期系數估(gu)計(ji)模(mo)型(xing)ADRL (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 如下:

　　其中(zhong): (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 為(wei)優(you)滯後(hou)階數(shu), 是根(gen)據(ju)AIC或是SC等準(zhun)則(ze)進(jin)行(xing)判(pan)斷, 長期均衡關系並不(bu)是(shi)壹(yi)直成(cheng)立的(de), 短期內會(hui)通(tong)過(guo)各種變量(liang)的(de)擾動從而(er)打破(po)平(ping)衡狀(zhuang)態.短期系數的(de)估計(ji)可(ke)通(tong)過(guo)誤(wu)差修正模型(xing)ECM來(lai)獲得(de), 基於(yu)ADRL (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 的(de)短期系數估(gu)計(ji)如下:

　　式(shi)中(zhong):ECt-1作為(wei)回(hui)調項, 當長期均衡關系被打破(po)時(shi), 起到回調作用.

　　接(jie)下來(lai), 對(dui)條件(jian)誤(wu)差修正ARDL模型(xing)中(zhong)各原(yuan)變量(liang) (滯後(hou)壹(yi)階) 進(jin)行(xing)聯(lian)合(he)F檢(jian)驗, 以(yi)驗(yan)證(zheng)是否(fou)存在(zai)長(chang)期協(xie)整(zheng)關系.本文進行(xing)了(le)m=1~4, n1, n2, n3, n4, n5=0~4, 的(de)2500種模型(xing)組合(he)的(de)檢(jian)測(ce), 根(gen)據(ju)AIC、SC準(zhun)則(ze)選(xuan)擇了(le)優滯後(hou)模型(xing), 此時得(de)到結果的(de)結構可(ke)以(yi)看(kan)出, F統計(ji)量(liang)為(wei)6.2083, 大於(yu)1%臨界值(zhi)4.68, 說明拒(ju)絕原(yuan)假設(she), 認為(wei)長(chang)期協(xie)整(zheng)關系非常(chang)顯著.

　　(三) 長短期系數的(de)估計(ji)結果

　　通(tong)過(guo)上(shang)面(mian)的(de)ADRL協(xie)整(zheng)檢(jian)驗後(hou)可知道(dao), 存(cun)在長(chang)期協(xie)整(zheng)關系, 因(yin)此進入(ru)第二(er)步進行(xing)長(chang)短期系數的(de)估計(ji).利(li)用(yong)使得(de)模型(xing)的(de)標(biao)準(zhun)誤(wu)差小(xiao)的(de)AIC準(zhun)則(ze), 對(dui)不(bu)同階(jie)數(shu)的(de)估計(ji)方(fang)程進(jin)行(xing)選(xuan)擇分(fen)析, 並(bing)且設定(ding)大滯後(hou)階數(shu)為(wei)4, 得(de)到模(mo)型(xing)的(de)優估計(ji)為(wei)ADRL (3, 0, 0, 0, 4, 2) , 並(bing)且(qie)得(de)到長(chang)短期系數的(de)估計(ji)見(jian)表(biao)4.

　　其中(zhong), 模(mo)型(xing)的(de)可決系數高(gao)達0.813, 說明有81.3%的(de)信息(xi)可以由(you)該(gai)模(mo)型(xing)解釋(shi), 故模型(xing)的(de)解釋(shi)能力(li)很(hen)好(hao).模型(xing)的(de)總體顯著性(xing)檢(jian)驗F統計(ji)量(liang)為(wei)34.006, 可(ke)以(yi)在(zai)1%顯著水平(ping)顯著, 故認為(wei)模(mo)型(xing)總體擬合(he)效(xiao)果良(liang)好(hao).

　　通(tong)過(guo)對(dui)所(suo)得(de)結果的(de)分析可(ke)知, 從(cong)長(chang)期來(lai)看(kan), "租售(shou)同權"政(zheng)策(ce)的(de)出臺(tai)對抑(yi)制(zhi)房(fang)價(jia)具(ju)有(you)長(chang)期顯著的(de)效應(ying), 房(fang)地產限(xian)購政策(ce)會(hui)使得(de)房(fang)地產價(jia)格(ge)出現(xian)報復性(xing)增(zeng)長, 利(li)率(lv)每提(ti)高1個單(dan)位(wei), 會(hui)伴(ban)隨(sui)房(fang)價(jia)下降0.3447個百分點.付(fu)比(bi)以(yi)及(ji)成(cheng)交量(liang)的(de)變化(hua)對(dui)於(yu)房(fang)價(jia)的(de)影響(xiang)不顯著, 因(yin)此, 存在(zai)較大的(de)不確(que)定(ding)性(xing).

　　此外, 對(dui)短期方(fang)程進(jin)行(xing)分(fen)析(xi)可(ke)知, 代表(biao)是否(fou)采(cai)取租售(shou)同舉(ju)政(zheng)策(ce)的(de)虛擬變量(liang)D1短期效(xiao)果不明顯, 代表(biao)是否(fou)采(cai)取限購政策(ce)的(de)虛擬變量(liang)D2對於(yu)房(fang)價(jia)具(ju)有(you)顯著短期的(de)抑制作用, 但(dan)這(zhe)種作用在(zai)滯後(hou)1月(yue)時(shi)才(cai)會(hui)顯示(shi)出(chu)來(lai).並(bing)且房(fang)價(jia)滯後(hou)1-2期均對房(fang)價(jia)的(de)走勢有著壹(yi)定的(de)修正作用, 即(ji)當某(mou)月(yue)房(fang)價(jia)突(tu)然(ran)偏高(gao), 則(ze)此後(hou)1~2期房(fang)價(jia)會(hui)有壹(yi)定的(de)抑制效(xiao)果(guo).利(li)率(lv)在長(chang)短期方(fang)程中(zhong)均對房(fang)價(jia)有(you)著抑制作用, 通(tong)過(guo)對(dui)成(cheng)交量(liang)分析(xi)可(ke)知, 成(cheng)交量(liang)的(de)變化(hua)對(dui)房(fang)價(jia)的(de)走勢影響(xiang)不大.後(hou), 協(xie)整(zheng)項Coin Eq (-1) 是(shi)顯著為(wei)負的(de), 這(zhe)充(chong)分說明了當房(fang)價(jia)走(zou)勢偏離了(le)長期均衡時, 短期修(xiu)正效應(ying)會(hui)促進(jin)房(fang)價(jia)回(hui)歸到長(chang)期協(xie)整(zheng)的(de)均衡上來(lai).

　　四(si)、結論與政策(ce)建(jian)議(yi)

　　本文通(tong)過(guo)運(yun)用(yong)ADRL模型(xing)得(de)出:租(zu)售(shou)同權的(de)政策(ce)對(dui)房(fang)地產均具有長(chang)期而(er)穩定(ding)的(de)抑制作用, 短期內調整家(jia)庭(ting)購買資(zi)格(ge)與數(shu)量(liang), 對於(yu)房(fang)價(jia)的(de)調整起(qi)到(dao)壹(yi)定的(de)作用, 但(dan)是, 長期效(xiao)果不顯著.調整付(fu)比(bi)對(dui)於(yu)北京市房(fang)價(jia)的(de)抑制作用較(jiao)小(xiao), 而(er)款(kuan)利率(lv)的(de)調整對(dui)房(fang)價(jia)具(ju)有(you)長(chang)期穩(wen)定的(de)影響(xiang).結合所得(de)結論提出如下的(de)政策(ce)建(jian)議(yi):

　　1.建(jian)立(li)租購並(bing)舉政策(ce)實(shi)施的(de)長效機(ji)制(zhi), 加大準(zhun)保(bao)障力(li)度.

　　要達到"居者有(you)其屋(wu)"的(de)目標(biao), 必(bi)須(xu)要增加(jia)公(gong)租(zu)房(fang)、共有(you)產權房(fang)供應(ying), 擴大公租房(fang)保(bao)障範(fan)圍, 提(ti)高(gao)公(gong)租房(fang)的(de)質量(liang)與完(wan)善配(pei)套設(she)施, 多渠(qu)道(dao)解決中(zhong)低(di)收(shou)入家(jia)庭(ting)、新就(jiu)業(ye)職工和穩定(ding)就(jiu)業(ye)的(de)外來(lai)務工人員(yuan)的(de)住房(fang)問題.對(dui)於(yu)特殊困難(nan)家(jia)庭(ting)建(jian)立(li)準(zhun)保(bao)障機(ji)制(zhi), 牢(lao)固好社(she)會(hui)安全(quan)網.做(zuo)好(hao)保(bao)障性(xing)住房(fang)分配(pei)管(guan)理, 加強(qiang)信(xin)息(xi)公開, 確(que)保(bao)公(gong)平(ping)分配(pei), 加強(qiang)教育(yu)資源(yuan)均等化(hua).

　　2.充(chong)分發揮款(kuan)利率(lv)對於(yu)房(fang)價(jia)調控(kong)的(de)作用機(ji)制(zhi), 防(fang)範(fan)系統風險(xian)隱(yin)患(huan).

　　雖然(ran)利率(lv)的(de)調整對(dui)於(yu)房(fang)地產具(ju)有長期抑(yi)制的(de)作用, 但(dan)是長期的(de)高利率(lv)不僅(jin)不(bu)利(li)於(yu)經濟(ji)的(de)增長, 反(fan)而(er)對經濟(ji)起(qi)到抑(yi)制作用.因(yin)此, 房(fang)地產調控(kong)應(ying)以(yi)市場為(wei)導(dao)向(xiang), 積(ji)極(ji)推(tui)進(jin)利(li)率(lv)市場化改(gai)革(ge)以及(ji)稅(shui)收(shou)制度的(de)改革(ge), 有利促(cu)進(jin)經濟(ji)增(zeng)長, 通(tong)過(guo)改(gai)革(ge)釋(shi)放巨(ju)大的(de)制度紅(hong)利(li), 實(shi)現(xian)房(fang)價(jia)與(yu)經濟(ji)增(zeng)長再(zai)平(ping)衡.

　　3.引導資(zi)金回(hui)歸實(shi)體經濟(ji), 減(jian)少房(fang)地產過(guo)度投(tou)機(ji).

　　房(fang)地產市(shi)場宏觀調控(kong)的(de)根本出路在於(yu)轉變經濟(ji)增(zeng)長方(fang)式(shi), 通(tong)過(guo)加(jia)快(kuai)制度變革(ge)和鼓(gu)勵技(ji)術創新來(lai)提(ti)升企(qi)業(ye)的(de)利潤(run)空間, 以此引導資(zi)金流向實(shi)體經濟(ji), 並(bing)且尋(xun)找新的(de)經濟(ji)增(zeng)長點(dian), 鼓(gu)勵金融(rong)機(ji)構擴展業(ye)務來(lai)緩(huan)解投(tou)機(ji)性(xing)的(de)炒房(fang)需(xu)求, 促使房(fang)地產價(jia)格(ge)回歸合理區間.

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摘要: 近壹(yi)年來(lai), 我(wo)國(guo)房(fang)地產政(zheng)策(ce)圍(wei)繞(rao)"房(fang)子(zi)是(shi)用(yong)來(lai)住的(de), 不是用(yong)來(lai)炒的(de)"加大調控(kong)力(li)度.本文以租售(shou)同權以(yi)及(ji)限(xian)購、限貸等限(xian)制(zhi)型(xing)調控(kong)手段為(wei)切(qie)入(ru)點(dian), 選(xuan)取(qu)2009-2017年間月(yue)度數(shu)據(ju)作為(wei)樣(yang)本, 通(tong)過(guo)自(zi)回(hui)歸分布(bu)滯後(hou) (ADRL) 模型(xing), 從短期與(yu)長期兩(liang)個角度, 研(yan)究(jiu)了租售(shou)同權等政(zheng)策(ce)對(dui)於(yu)房(fang)價(jia)調控(kong)的(de)影響(xiang), 並給出(chu)了(le)相應(ying)的(de)對策(ce)建(jian)議(yi).研究發(fa)現:租售(shou)同權及(ji)款(kuan)利率(lv)對房(fang)價(jia)具(ju)有(you)長(chang)期穩(wen)定的(de)影響(xiang), 調整家(jia)庭(ting)購買資(zi)格(ge)與數(shu)量(liang), 短期內會(hui)對於(yu)房(fang)價(jia)的(de)調整起(qi)到(dao)壹(yi)定的(de)作用, 但(dan)是長期效(xiao)果不顯著, 付比的(de)調整對(dui)於(yu)北京等壹(yi)線城(cheng)市的(de)房(fang)價(jia)抑(yi)制(zhi)作用較(jiao)小(xiao).這(zhe)對(dui)我(wo)國(guo)構建(jian)長(chang)效的(de)房(fang)地產發(fa)展機(ji)制(zhi)具有重要意義(yi).

　　關鍵(jian)詞(ci):租(zu)售(shou)同權; 限(xian)購(gou)限(xian)貸; 房(fang)地產調控(kong); ADRL模型(xing);

　　自我(wo)國(guo)住房(fang)市場化改(gai)革(ge)以來(lai), 房(fang)地產行(xing)業(ye)在我(wo)國(guo)宏觀經濟(ji)中(zhong)的(de)重要性(xing)日(ri)益(yi)提升, 但(dan)房(fang)價(jia)卻水漲船高, 波(bo)動持續(xu)加大, 大地提高(gao)了(le)城市居(ju)民的(de)生活(huo)成本.2017年中(zhong)央經濟(ji)工作會(hui)議上(shang), *提出(chu):"房(fang)子(zi)是(shi)用(yong)來(lai)住的(de), 不是用(yong)來(lai)炒的(de), 要求回(hui)歸住房(fang)居住屬(shu)性(xing)", 新(xin)壹(yi)輪(lun)的(de)房(fang)地產調控(kong)就(jiu)此拉開(kai)序(xu)幕.本輪(lun)房(fang)地產調控(kong)政策(ce)不(bu)僅(jin)在(zai)範(fan)圍上(shang)表(biao)現出(chu)從壹(yi)二線熱(re)點(dian)城(cheng)市(shi)擴散(san)到(dao)三四(si)線城(cheng)市, 中(zhong)心(xin)城市和周邊(bian)城(cheng)市(shi)政(zheng)策(ce)合(he)力(li)調控(kong)的(de)特征(zheng), 並且, 在(zai)調控(kong)手段上(shang)除限(xian)購(gou)、限貸、調整付(fu)比(bi)等傳統手段, 也開(kai)始(shi)推(tui)行(xing)"購(gou)租(zu)並(bing)舉(ju)、租購(gou)同權"等系列調控(kong)政策(ce)"組(zu)合(he)拳(quan)"以進(jin)壹(yi)步化解住房(fang)需(xu)求.然(ran)而(er)在當前我(wo)國(guo)房(fang)地產市(shi)場環(huan)境(jing)下, 租(zu)售(shou)同權以(yi)及(ji)限(xian)購等調控(kong)手段能否(fou)有效(xiao)抑(yi)制房(fang)價(jia)快(kuai)速(su)上漲?是否(fou)具有(you)可(ke)持續(xu)性(xing)?這(zhe)是(shi)需(xu)要重點(dian)研(yan)究(jiu)的(de)問題.本文對此進行(xing)重(zhong)點(dian)研(yan)究(jiu), 旨在(zai)為(wei)更(geng)好(hao)完(wan)善房(fang)地產政(zheng)策(ce)調控(kong)組合提供(gong)對策(ce)建(jian)議(yi).

　　壹(yi)、相關研(yan)究(jiu)文獻綜(zong)述(shu)

　　針(zhen)對房(fang)地產政(zheng)策(ce)與(yu)房(fang)地產市(shi)場之間的(de)關系, 國(guo)內外(wai)學者(zhe)進(jin)行(xing)了(le)大量(liang)的(de)研究.劉(liu)洪(hong)玉(yu)教授(shou) (2017) 針對我(wo)國(guo)房(fang)地產市(shi)場的(de)發展現(xian)狀(zhuang), 分(fen)析了(le)阻礙我(wo)國(guo)房(fang)地產租(zu)賃市場發展(zhan)的(de)因(yin)素.林睿(rui)等人 (2016) 通(tong)過(guo)對(dui)房(fang)地產價(jia)格(ge)的(de)異質性(xing)研(yan)究, 認(ren)為(wei)房(fang)地產政(zheng)策(ce)的(de)調控(kong)能夠(gou)改(gai)變區(qu)域(yu)房(fang)地產價(jia)格(ge)的(de)收(shou)斂性(xing).王松濤 (2011) 以住房(fang)存流量(liang)模型(xing)為(wei)基(ji)礎(chu), 從(cong)理論上(shang)刻(ke)畫(hua)了(le)住房(fang)市場政府(fu)幹(gan)預的(de)政策(ce)目(mu)標(biao)和政策(ce)工具, 並(bing)且對(dui)政(zheng)府(fu)綜(zong)合幹(gan)預的(de)作用效(xiao)果進(jin)行(xing)了(le)評(ping)價(jia), 認(ren)為(wei)政(zheng)府(fu)政(zheng)策(ce)工具對(dui)重點(dian)城(cheng)市(shi)的(de)住房(fang)價(jia)格(ge)產生了短期影(ying)響(xiang), 並對(dui)不同城(cheng)市(shi)的(de)作用效(xiao)果不(bu)同.劉(liu)璐(lu) (2013) 等人通(tong)過(guo)建(jian)立(li)壹(yi)般均衡模型(xing)分析(xi)了限(xian)購(gou)和限貸對房(fang)價(jia)的(de)均衡影響(xiang), 認為(wei)特定(ding)條件(jian)下當限購發生效用(yong)時(shi), 付比只有(you)落入(ru)某(mou)個特定(ding)區(qu)間才(cai)能有(you)效.

　　從(cong)實(shi)證(zheng)研究來(lai)看(kan), 常(chang)飛等人 (2013) 運(yun)用(yong)脈沖響(xiang)應(ying)研(yan)究了貨幣政(zheng)策(ce)對(dui)區(qu)域(yu)房(fang)地產市(shi)場的(de)影響(xiang), 認為(wei)貨幣政(zheng)策(ce)對(dui)不(bu)同城(cheng)市(shi)商品(pin)房(fang)市場的(de)影響(xiang)不同, 並(bing)受(shou)供(gong)求關系的(de)影響(xiang)較大.喬坤元 (2012) 應(ying)用(yong)倍差法對中(zhong)國(guo)70個大中(zhong)城(cheng)市的(de)樣本數據(ju)進(jin)行(xing)分(fen)析(xi), 探(tan)討(tao)了2011年的(de)房(fang)地產限(xian)購令對房(fang)地產市(shi)場的(de)影響(xiang), 研究(jiu)表(biao)明:限購令(ling)的(de)實(shi)施使(shi)得(de)房(fang)價(jia)下降了2.5%個百分點.在(zai)政(zheng)策(ce)評(ping)價(jia)過(guo)程中(zhong), 由(you)於(yu)倍差法對控(kong)制組的(de)要求比(bi)價(jia)嚴(yan)格(ge), 實(shi)際(ji)情況(kuang)往(wang)往(wang)無(wu)法(fa)滿足, 從而(er)會(hui)影響(xiang)到評(ping)價(jia)的(de)有效性(xing).針(zhen)對清華(hua)大學恒隆(long)房(fang)地產研(yan)究中(zhong)心(xin)張紅(hong) (2015) 等人通(tong)過(guo)構建(jian)住房(fang)市場的(de)搜尋匹(pi)配(pei)模型(xing), 並且(qie)考(kao)慮(lv)了(le)交易(yi)市場和租賃(lin)市(shi)場的(de)影響(xiang)因(yin)素, 認為(wei)限(xian)購(gou)政(zheng)策(ce)會(hui)推(tui)動房(fang)租的(de)上漲並通(tong)過(guo)傳導作用推(tui)動房(fang)價(jia)的(de)上漲.

　　通(tong)過(guo)對(dui)文(wen)獻的(de)梳理可以(yi)發(fa)現(xian), 當前對於(yu)房(fang)地產政(zheng)策(ce)的(de)研究多集中(zhong)在(zai)限購或是貨幣政(zheng)策(ce)調控(kong)方面, 對租(zu)售(shou)並(bing)舉及(ji)租(zu)售(shou)同權等政(zheng)策(ce)效(xiao)果(guo)的(de)研究較(jiao)少;在(zai)研究方(fang)法(fa)方面(mian), 文獻多集中(zhong)在(zai)壹(yi)般均衡的(de)方法、誤(wu)差修正模型(xing)、VAR模型(xing)、倍差法、斷點回(hui)歸等方(fang)法(fa)探(tan)討(tao)政策(ce)的(de)有效性(xing), 很(hen)少看(kan)到應(ying)用(yong)ADRL方法對限(xian)購(gou)政(zheng)策(ce)的(de)研究;文(wen)獻的(de)研究多集中(zhong)在(zai)對單(dan)壹(yi)政策(ce)的(de)研究, 較(jiao)少將這(zhe)些(xie)具有重要影響(xiang)的(de)政策(ce)放(fang)到(dao)壹(yi)起研(yan)究, 也較(jiao)少考(kao)察(cha)這(zhe)些(xie)政策(ce)的(de)持續(xu)作用.基(ji)於(yu)此, 本文將著重探(tan)討(tao)租售(shou)並(bing)舉、限購等房(fang)地產政(zheng)策(ce)相互作用、持續(xu)實(shi)施對(dui)房(fang)價(jia)的(de)調控(kong)效果, 並且(qie)分別(bie)對(dui)長期效(xiao)果與短期效(xiao)果進行(xing)了(le)分(fen)析(xi).

　　二(er)、我(wo)國(guo)房(fang)地產限(xian)購限貸、租售(shou)並(bing)舉調控(kong)政策(ce)的(de)演進過(guo)程

　　近(jin)年來(lai)我(wo)國(guo)政(zheng)府出臺(tai)了壹(yi)系列房(fang)地產調控(kong)政策(ce), 來(lai)抑(yi)制房(fang)價(jia)的(de)過快上(shang)漲, 回歸房(fang)屋(wu)的(de)居住屬(shu)性(xing), 主(zhu)要集中(zhong)在(zai)限購政(zheng)策(ce)、限(xian)貸政策(ce)以(yi)及(ji)租(zu)售(shou)並(bing)舉的(de)調控(kong)政策(ce)這(zhe)幾(ji)個方面.

　　在房(fang)地產限(xian)購政策(ce)方(fang)面(mian):2010年, 北京*出臺(tai)限購(gou)令(ling), 規(gui)定(ding)每戶(hu)以(yi)家(jia)庭(ting)為(wei)單(dan)位(wei)"只能新(xin)購壹(yi)套商品(pin)住房(fang)".自此, 我(wo)國(guo)各地房(fang)地產限(xian)購政策(ce)拉開(kai)了(le)序幕(mu), 2010年, 上(shang)海(hai)、廣(guang)州、天津、南(nan)京、杭(hang)州(zhou)等16個壹(yi)二線城(cheng)市推(tui)出(chu)限(xian)購(gou)政(zheng)策(ce).2014年, 我(wo)國(guo)樓市出現(xian)階(jie)段性(xing)不(bu)景氣(qi), 各地區紛紛調整房(fang)地產調控(kong)政策(ce), 當年46個限購城市(shi)中(zhong)除(chu)北上廣深等壹(yi)線城(cheng)市以及(ji)三亞等熱(re)門(men)城市(shi)以外(wai), 有33個城市限購(gou)政(zheng)策(ce)被(bei)取(qu)消(xiao)或松動.然(ran)而(er), 面對(dui)不斷(duan)攀升的(de)房(fang)價(jia), 2017年以(yi)來(lai)新(xin)壹(yi)輪(lun)的(de)限購政(zheng)策(ce)不(bu)斷(duan)加(jia)碼(ma), 北京作為(wei)房(fang)地產市(shi)場*的(de)在短短10天內連(lian)續(xu)打出了(le)嚴格(ge)限制(zhi)購房(fang)資格(ge)、"商改(gai)住"限(xian)購(gou)、差別(bie)化(hua)信貸等壹(yi)系列調控(kong)"組合拳(quan)".本輪(lun)實(shi)施限(xian)購(gou)政策(ce)城(cheng)市(shi)的(de)範(fan)圍從(cong)北上廣深等壹(yi)線城(cheng)市, 延伸到(dao)南京、杭(hang)州、青(qing)島(dao)、廈門(men)等熱(re)點(dian)二(er)線城(cheng)市, 並且在(zai)環(huan)京(jing)、環(huan)滬、環(huan)深(shen)等核心城(cheng)市(shi)周邊(bian)區(qu)域(yu), 也開(kai)始(shi)實(shi)施限(xian)購(gou).

　　在限(xian)貸政策(ce)方(fang)面(mian):2011年1月(yue)國(guo)務院提出(chu)"新(xin)國(guo)八(ba)條", 要求二(er)套(tao)房(fang)貸付比例提(ti)高(gao)60%, 款(kuan)利率(lv)提高(gao)基(ji)準(zhun)利(li)率(lv)的(de)1.1倍.當時的(de)限貸等房(fang)地產調控(kong)政策(ce)使(shi)得(de)當年房(fang)地產成(cheng)交量(liang)下滑(hua)明顯, 促(cu)使(shi)房(fang)地產市(shi)場進入(ru)深(shen)度調整期.但(dan)是, 2012年央行(xing)兩(liang)次(ci)下調存款(kuan)利率(lv)使得(de)房(fang)地產市(shi)場又(you)出現(xian)上漲預期, 2013年, 上(shang)海(hai)、深(shen)圳、廣東等壹(yi)線城(cheng)市加碼(ma)限貸政策(ce), 要求二(er)套(tao)房(fang)付比(bi)例提高到70%.2014年房(fang)地產市(shi)場低(di)迷(mi), 政策(ce)為(wei)激(ji)勵房(fang)地產市(shi)場, 對於(yu)款(kuan)購買套(tao)自(zi)有住房(fang)的(de)家庭(ting), 款(kuan)付比例(li)低(di)為(wei)30%, 款(kuan)利率(lv)下限(xian)為(wei)基(ji)準(zhun)款(kuan)利率(lv)的(de)0.7倍.2016年去(qu)庫(ku)存(cun)以(yi)來(lai), 房(fang)價(jia)再(zai)次(ci)高位(wei)回升, 導致(zhi)新(xin)壹(yi)輪(lun)限貸政策(ce)再(zai)次(ci)升級(ji).以(yi)北京為(wei)例(li), 2026年01月(yue)10日(ri), 北京市住房(fang)和城鄉(xiang)建(jian)設(she)委(wei)員(yuan)會(hui)發布(bu)《關於(yu)完(wan)善商品(pin)住房(fang)銷售(shou)和差別(bie)化(hua)信貸政策(ce)的(de)通(tong)知》, 開(kai)始(shi)對商品(pin)房(fang)的(de)銷售(shou)和商業(ye)性(xing)個人款(kuan)執行(xing)新(xin)政(zheng), 北京二套房(fang)普(pu)通(tong)住宅(zhai)付(fu)款(kuan)比例提(ti)高(gao)60%, 非(fei)普(pu)通(tong)住宅(zhai)提(ti)高80%.同時(shi), 各商業(ye)銀行(xing)的(de)款(kuan)普(pu)遍(bian)收(shou)緊, 款(kuan)利率(lv)優惠(hui)幾(ji)乎取(qu)消(xiao), 回歸基準(zhun)利(li)率(lv).

　　在租(zu)售(shou)並(bing)舉制度方(fang)面(mian):自2015年起(qi), 國(guo)家(jia)提出要建(jian)立(li)租購並(bing)舉的(de)住房(fang)制度.2016年出(chu)臺(tai)了壹(yi)系列租(zu)購(gou)並舉(ju)的(de)政策(ce).2017年8月(yue), 北京市出臺(tai)了"租(zu)售(shou)同權"的(de)新政, 明確(que)了(le)租(zu)房(fang)能夠(gou)享(xiang)受(shou)與(yu)購房(fang)同樣(yang)的(de)入學機(ji)會(hui)等政(zheng)策(ce), 將租(zu)賃(lin)市場的(de)重要性(xing)提(ti)高到(dao)有的(de)高度.黨(dang)的(de)報告(gao)中(zhong)*明確(que)提(ti)出(chu)"加(jia)快(kuai)建(jian)立(li)多主(zhu)體供(gong)給、多渠(qu)道(dao)保(bao)障、租購(gou)並(bing)舉的(de)住房(fang)制度".調控(kong)"房(fang)子(zi)是(shi)用(yong)來(lai)住的(de), 不是用(yong)來(lai)炒的(de)"戰略定位(wei), 旨在(zai)促(cu)進(jin)我(wo)國(guo)房(fang)屋(wu)回(hui)歸居住屬(shu)性(xing), 並(bing)向"購(gou)租並(bing)舉(ju)、租購(gou)同權;先租(zu)後(hou)售(shou)、梯(ti)度消(xiao)費(fei)"運(yun)作模式(shi)全(quan)面推(tui)進(jin), 引導居(ju)民(min)形(xing)成梯級(ji)消(xiao)費(fei)理念(nian), 推(tui)動住房(fang)價(jia)格(ge)平(ping)穩健(jian)康(kang)運行(xing), 推(tui)進(jin)住有(you)所(suo)居目標(biao)的(de)實(shi)現(xian).

　　三、房(fang)地產調控(kong)政策(ce)對(dui)房(fang)價(jia)影(ying)響(xiang)的(de)實(shi)證(zheng)分析

　　(壹(yi)) 變量(liang)選擇與(yu)平(ping)穩性(xing)檢(jian)驗

　　本研究選取(qu)2009年1月(yue)2017年9月(yue)的(de)月(yue)度數(shu)據(ju)作為(wei)樣(yang)本, 以商品(pin)房(fang)的(de)平(ping)均銷售(shou)價(jia)格(ge)來(lai)表(biao)示房(fang)地產價(jia)格(ge), 即(ji)商品(pin)房(fang)銷售(shou)總(zong)金額/商品(pin)房(fang)銷售(shou)總(zong)面積, 以每月(yue)商品(pin)房(fang)的(de)成交套數(shu)來(lai)表(biao)示交易(yi)量(liang), 利率(lv)選取(qu)的(de)是3-5年款(kuan)利率(lv).基於(yu)本文所要研究(jiu)的(de)內容, 我(wo)們將房(fang)地產價(jia)格(ge)確(que)定(ding)為(wei)因(yin)變量(liang) (以P表(biao)示) , 將款(kuan)利率(lv) (以R表(biao)示) 、二(er)套房(fang)的(de)付比 (以(yi)RA表(biao)示) 、成(cheng)交量(liang) (以V表(biao)示) 作為(wei)自(zi)變量(liang), 此外, 我(wo)們將"租(zu)售(shou)同權"政(zheng)策(ce)的(de)出臺(tai)及(ji)限(xian)制購買資(zi)格(ge)的(de)調整作為(wei)虛(xu)擬變量(liang) (分別(bie)以(yi)D1、D2表(biao)示) 引入到(dao)模(mo)型(xing).

　　本研究樣本的(de)原始數(shu)據(ju)從(cong)房(fang)地產信(xin)息(xi)網與Wind咨(zi)詢數據(ju)庫(ku)中(zhong)獲得(de), 取得(de)原始(shi)數據(ju)後(hou), 需(xu)要對原(yuan)始(shi)數(shu)據(ju)進(jin)行(xing)如下處(chu)理: (1) 對所(suo)有(you)數(shu)據(ju)都(dou)進行(xing)標(biao)準(zhun)指(zhi)數(shu)化(hua)處(chu)理 (款(kuan)利率(lv)與付(fu)比(bi)除外(wai)) , 即(ji)以2009年1月(yue)為(wei)100得(de)到可(ke)比的(de)實(shi)際(ji)數(shu)據(ju); (2) 對(dui)房(fang)地產價(jia)格(ge)變量(liang)與成(cheng)交量(liang)變量(liang)分別(bie)取(qu)對數以(yi)消(xiao)除可(ke)能存(cun)在的(de)異方差; (3) 為(wei)客(ke)觀(guan)反(fan)映(ying)現(xian)實(shi)經濟(ji)特征(zheng), 對房(fang)地產價(jia)格(ge)數據(ju)與(yu)成交量(liang)進行(xing)季(ji)節調整; (4) 根(gen)據(ju)國(guo)家(jia)統計(ji)局(ju)報表(biao)制度, 每年公(gong)布(bu)的(de)房(fang)地產報表(biao)中(zhong)通(tong)常(chang)不(bu)提供(gong)1月(yue)份(fen)的(de)數據(ju)報表(biao), 考(kao)慮(lv)到(dao)實(shi)證(zheng)數據(ju)的(de)完(wan)整性(xing), 我(wo)們用(yong)報表(biao)當年的(de)月(yue)平(ping)均值代替1月(yue)份(fen)的(de)數據(ju).樣(yang)本的(de)描述(shu)性(xing)統計(ji)情況(kuang)為(wei)揭(jie)示(shi)付(fu)比、款(kuan)利率(lv)、成交量(liang)與房(fang)地產價(jia)格(ge)之間是否(fou)存在(zai)協(xie)整(zheng)檢(jian)驗與(yu)因(yin)果(guo)分析(xi), 我(wo)們需(xu)要對各個時間序列分(fen)別(bie)進(jin)行(xing)平(ping)穩性(xing)檢(jian)驗, 以(yi)剔(ti)除(chu)相應(ying)變量(liang)的(de)時間序列的(de)單(dan)位(wei)根.對(dui)各個變量(liang)的(de)平(ping)穩性(xing)檢(jian)驗結果可知, 成(cheng)交量(liang)變量(liang)對ADF統計(ji)量(liang)的(de)值大於(yu)1%的(de)臨界值(zhi), 房(fang)價(jia)變量(liang)、付比(bi)變量(liang)和利率(lv)變量(liang)對ADF統計(ji)量(liang)的(de)值小(xiao)於(yu)1%的(de)臨界值(zhi), 但(dan)是三者個變量(liang)的(de)壹(yi)階差分對應(ying)的(de)ADF統計(ji)量(liang)的(de)值均大於(yu)1%的(de)臨界值(zhi), 並且(qie)其P統計(ji)值(zhi)均趨於(yu)0.因(yin)此, 成交量(liang)變量(liang)是平(ping)穩的(de), 房(fang)價(jia)變量(liang)、付比(bi)變量(liang)和利率(lv)變量(liang)的(de)時間序列均為(wei)非(fei)平(ping)穩, 但(dan)是這(zhe)三個變量(liang)的(de)壹(yi)階差分對應(ying)的(de)時間序列為(wei)平(ping)穩.

　　(二(er)) 基於(yu)ADRL模型(xing)的(de)協(xie)整(zheng)檢(jian)驗

　　由(you)於(yu)本研究所涉及(ji)的(de)各變量(liang)不同階(jie)平(ping)穩, 故(gu)無法使用常(chang)規(gui)的(de)Johansen協(xie)整(zheng)檢(jian)驗模(mo)型(xing), 本文采(cai)用自回歸分布(bu)滯後(hou)模型(xing) (ADRL模型(xing)) 進行(xing)研(yan)究(jiu), ADRL模(mo)型(xing)能夠(gou)估(gu)計(ji)不(bu)同階(jie)平(ping)穩的(de)時間序列, 保(bao)證(zheng)結果壹(yi)致(zhi)有(you)效(xiao), 而(er)且還能得(de)到長(chang)期和短期的(de)影響(xiang)系數.

　　壹(yi)般的(de)ADRL (p, q1, q2, …qk) 模型(xing)結構如下:

　　其中(zhong), p代表(biao)yt滯後(hou)的(de)階數, qi代表(biao)自變量(liang)xit滯後(hou)的(de)階數, L代表(biao)滯後(hou)算子(zi), Lyt=yt-1, wt是(shi)確(que)定(ding)向(xiang)量(liang).使用(yong)ADRL模(mo)型(xing)具體包(bao)含兩(liang)個步驟, 壹(yi)步, 建(jian)立(li)ADRL協(xie)整(zheng)檢(jian)驗模(mo)型(xing)進行(xing)各變量(liang)間的(de)協(xie)整(zheng)檢(jian)驗, 驗(yan)證(zheng)各個變量(liang)間的(de)長期穩(wen)定關系, 確(que)定(ding)各變量(liang)間的(de)影響(xiang)方向(xiang).則構建(jian)限(xian)購政策(ce)對(dui)房(fang)價(jia)波(bo)動影響(xiang)的(de)協(xie)整(zheng)檢(jian)驗模(mo)型(xing)如下:

　　進(jin)行(xing)協(xie)整(zheng)檢(jian)驗存(cun)在(zai)長(chang)期均衡關系後(hou)進入(ru)第二(er)步, 利用(yong)ADRL模(mo)型(xing)估計(ji)長(chang)期系數與(yu)短期系數, 則(ze)構建(jian)長(chang)期系數估(gu)計(ji)模(mo)型(xing)ADRL (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 如下:

　　其中(zhong): (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 為(wei)優(you)滯後(hou)階數(shu), 是根(gen)據(ju)AIC或是SC等準(zhun)則(ze)進(jin)行(xing)判(pan)斷, 長期均衡關系並不(bu)是(shi)壹(yi)直成(cheng)立的(de), 短期內會(hui)通(tong)過(guo)各種變量(liang)的(de)擾動從而(er)打破(po)平(ping)衡狀(zhuang)態.短期系數的(de)估計(ji)可(ke)通(tong)過(guo)誤(wu)差修正模型(xing)ECM來(lai)獲得(de), 基於(yu)ADRL (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 的(de)短期系數估(gu)計(ji)如下:

　　式(shi)中(zhong):ECt-1作為(wei)回(hui)調項, 當長期均衡關系被打破(po)時(shi), 起到回調作用.

　　接(jie)下來(lai), 對(dui)條件(jian)誤(wu)差修正ARDL模型(xing)中(zhong)各原(yuan)變量(liang) (滯後(hou)壹(yi)階) 進(jin)行(xing)聯(lian)合(he)F檢(jian)驗, 以(yi)驗(yan)證(zheng)是否(fou)存在(zai)長(chang)期協(xie)整(zheng)關系.本文進行(xing)了(le)m=1~4, n1, n2, n3, n4, n5=0~4, 的(de)2500種模型(xing)組合(he)的(de)檢(jian)測(ce), 根(gen)據(ju)AIC、SC準(zhun)則(ze)選(xuan)擇了(le)優滯後(hou)模型(xing), 此時得(de)到結果的(de)結構可(ke)以(yi)看(kan)出, F統計(ji)量(liang)為(wei)6.2083, 大於(yu)1%臨界值(zhi)4.68, 說明拒(ju)絕原(yuan)假設(she), 認為(wei)長(chang)期協(xie)整(zheng)關系非常(chang)顯著.

　　(三) 長短期系數的(de)估計(ji)結果

　　通(tong)過(guo)上(shang)面(mian)的(de)ADRL協(xie)整(zheng)檢(jian)驗後(hou)可知道(dao), 存(cun)在長(chang)期協(xie)整(zheng)關系, 因(yin)此進入(ru)第二(er)步進行(xing)長(chang)短期系數的(de)估計(ji).利(li)用(yong)使得(de)模型(xing)的(de)標(biao)準(zhun)誤(wu)差小(xiao)的(de)AIC準(zhun)則(ze), 對(dui)不(bu)同階(jie)數(shu)的(de)估計(ji)方(fang)程進(jin)行(xing)選(xuan)擇分(fen)析, 並(bing)且設定(ding)大滯後(hou)階數(shu)為(wei)4, 得(de)到模(mo)型(xing)的(de)優估計(ji)為(wei)ADRL (3, 0, 0, 0, 4, 2) , 並(bing)且(qie)得(de)到長(chang)短期系數的(de)估計(ji)見(jian)表(biao)4.

　　其中(zhong), 模(mo)型(xing)的(de)可決系數高(gao)達0.813, 說明有81.3%的(de)信息(xi)可以由(you)該(gai)模(mo)型(xing)解釋(shi), 故模型(xing)的(de)解釋(shi)能力(li)很(hen)好(hao).模型(xing)的(de)總體顯著性(xing)檢(jian)驗F統計(ji)量(liang)為(wei)34.006, 可(ke)以(yi)在(zai)1%顯著水平(ping)顯著, 故認為(wei)模(mo)型(xing)總體擬合(he)效(xiao)果良(liang)好(hao).

　　通(tong)過(guo)對(dui)所(suo)得(de)結果的(de)分析可(ke)知, 從(cong)長(chang)期來(lai)看(kan), "租售(shou)同權"政(zheng)策(ce)的(de)出臺(tai)對抑(yi)制(zhi)房(fang)價(jia)具(ju)有(you)長(chang)期顯著的(de)效應(ying), 房(fang)地產限(xian)購政策(ce)會(hui)使得(de)房(fang)地產價(jia)格(ge)出現(xian)報復性(xing)增(zeng)長, 利(li)率(lv)每提(ti)高1個單(dan)位(wei), 會(hui)伴(ban)隨(sui)房(fang)價(jia)下降0.3447個百分點.付(fu)比(bi)以(yi)及(ji)成(cheng)交量(liang)的(de)變化(hua)對(dui)於(yu)房(fang)價(jia)的(de)影響(xiang)不顯著, 因(yin)此, 存在(zai)較大的(de)不確(que)定(ding)性(xing).

　　此外, 對(dui)短期方(fang)程進(jin)行(xing)分(fen)析(xi)可(ke)知, 代表(biao)是否(fou)采(cai)取租售(shou)同舉(ju)政(zheng)策(ce)的(de)虛擬變量(liang)D1短期效(xiao)果不明顯, 代表(biao)是否(fou)采(cai)取限購政策(ce)的(de)虛擬變量(liang)D2對於(yu)房(fang)價(jia)具(ju)有(you)顯著短期的(de)抑制作用, 但(dan)這(zhe)種作用在(zai)滯後(hou)1月(yue)時(shi)才(cai)會(hui)顯示(shi)出(chu)來(lai).並(bing)且房(fang)價(jia)滯後(hou)1-2期均對房(fang)價(jia)的(de)走勢有著壹(yi)定的(de)修正作用, 即(ji)當某(mou)月(yue)房(fang)價(jia)突(tu)然(ran)偏高(gao), 則(ze)此後(hou)1~2期房(fang)價(jia)會(hui)有壹(yi)定的(de)抑制效(xiao)果(guo).利(li)率(lv)在長(chang)短期方(fang)程中(zhong)均對房(fang)價(jia)有(you)著抑制作用, 通(tong)過(guo)對(dui)成(cheng)交量(liang)分析(xi)可(ke)知, 成(cheng)交量(liang)的(de)變化(hua)對(dui)房(fang)價(jia)的(de)走勢影響(xiang)不大.後(hou), 協(xie)整(zheng)項Coin Eq (-1) 是(shi)顯著為(wei)負的(de), 這(zhe)充(chong)分說明了當房(fang)價(jia)走(zou)勢偏離了(le)長期均衡時, 短期修(xiu)正效應(ying)會(hui)促進(jin)房(fang)價(jia)回(hui)歸到長(chang)期協(xie)整(zheng)的(de)均衡上來(lai).

　　四(si)、結論與政策(ce)建(jian)議(yi)

　　本文通(tong)過(guo)運(yun)用(yong)ADRL模型(xing)得(de)出:租(zu)售(shou)同權的(de)政策(ce)對(dui)房(fang)地產均具有長(chang)期而(er)穩定(ding)的(de)抑制作用, 短期內調整家(jia)庭(ting)購買資(zi)格(ge)與數(shu)量(liang), 對於(yu)房(fang)價(jia)的(de)調整起(qi)到(dao)壹(yi)定的(de)作用, 但(dan)是, 長期效(xiao)果不顯著.調整付(fu)比(bi)對(dui)於(yu)北京市房(fang)價(jia)的(de)抑制作用較(jiao)小(xiao), 而(er)款(kuan)利率(lv)的(de)調整對(dui)房(fang)價(jia)具(ju)有(you)長(chang)期穩(wen)定的(de)影響(xiang).結合所得(de)結論提出如下的(de)政策(ce)建(jian)議(yi):

　　1.建(jian)立(li)租購並(bing)舉政策(ce)實(shi)施的(de)長效機(ji)制(zhi), 加大準(zhun)保(bao)障力(li)度.

　　要達到"居者有(you)其屋(wu)"的(de)目標(biao), 必(bi)須(xu)要增加(jia)公(gong)租(zu)房(fang)、共有(you)產權房(fang)供應(ying), 擴大公租房(fang)保(bao)障範(fan)圍, 提(ti)高(gao)公(gong)租房(fang)的(de)質量(liang)與完(wan)善配(pei)套設(she)施, 多渠(qu)道(dao)解決中(zhong)低(di)收(shou)入家(jia)庭(ting)、新就(jiu)業(ye)職工和穩定(ding)就(jiu)業(ye)的(de)外來(lai)務工人員(yuan)的(de)住房(fang)問題.對(dui)於(yu)特殊困難(nan)家(jia)庭(ting)建(jian)立(li)準(zhun)保(bao)障機(ji)制(zhi), 牢(lao)固好社(she)會(hui)安全(quan)網.做(zuo)好(hao)保(bao)障性(xing)住房(fang)分配(pei)管(guan)理, 加強(qiang)信(xin)息(xi)公開, 確(que)保(bao)公(gong)平(ping)分配(pei), 加強(qiang)教育(yu)資源(yuan)均等化(hua).

　　2.充(chong)分發揮款(kuan)利率(lv)對於(yu)房(fang)價(jia)調控(kong)的(de)作用機(ji)制(zhi), 防(fang)範(fan)系統風險(xian)隱(yin)患(huan).

　　雖然(ran)利率(lv)的(de)調整對(dui)於(yu)房(fang)地產具(ju)有長期抑(yi)制的(de)作用, 但(dan)是長期的(de)高利率(lv)不僅(jin)不(bu)利(li)於(yu)經濟(ji)的(de)增長, 反(fan)而(er)對經濟(ji)起(qi)到抑(yi)制作用.因(yin)此, 房(fang)地產調控(kong)應(ying)以(yi)市場為(wei)導(dao)向(xiang), 積(ji)極(ji)推(tui)進(jin)利(li)率(lv)市場化改(gai)革(ge)以及(ji)稅(shui)收(shou)制度的(de)改革(ge), 有利促(cu)進(jin)經濟(ji)增(zeng)長, 通(tong)過(guo)改(gai)革(ge)釋(shi)放巨(ju)大的(de)制度紅(hong)利(li), 實(shi)現(xian)房(fang)價(jia)與(yu)經濟(ji)增(zeng)長再(zai)平(ping)衡.

　　3.引導資(zi)金回(hui)歸實(shi)體經濟(ji), 減(jian)少房(fang)地產過(guo)度投(tou)機(ji).

　　房(fang)地產市(shi)場宏觀調控(kong)的(de)根本出路在於(yu)轉變經濟(ji)增(zeng)長方(fang)式(shi), 通(tong)過(guo)加(jia)快(kuai)制度變革(ge)和鼓(gu)勵技(ji)術創新來(lai)提(ti)升企(qi)業(ye)的(de)利潤(run)空間, 以此引導資(zi)金流向實(shi)體經濟(ji), 並(bing)且尋(xun)找新的(de)經濟(ji)增(zeng)長點(dian), 鼓(gu)勵金融(rong)機(ji)構擴展業(ye)務來(lai)緩(huan)解投(tou)機(ji)性(xing)的(de)炒房(fang)需(xu)求, 促使房(fang)地產價(jia)格(ge)回歸合理區間.

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摘要: 近壹(yi)年來(lai), 我(wo)國(guo)房(fang)地產政(zheng)策(ce)圍(wei)繞(rao)"房(fang)子(zi)是(shi)用(yong)來(lai)住的(de), 不是用(yong)來(lai)炒的(de)"加大調控(kong)力(li)度.本文以租售(shou)同權以(yi)及(ji)限(xian)購、限貸等限(xian)制(zhi)型(xing)調控(kong)手段為(wei)切(qie)入(ru)點(dian), 選(xuan)取(qu)2009-2017年間月(yue)度數(shu)據(ju)作為(wei)樣(yang)本, 通(tong)過(guo)自(zi)回(hui)歸分布(bu)滯後(hou) (ADRL) 模型(xing), 從短期與(yu)長期兩(liang)個角度, 研(yan)究(jiu)了租售(shou)同權等政(zheng)策(ce)對(dui)於(yu)房(fang)價(jia)調控(kong)的(de)影響(xiang), 並給出(chu)了(le)相應(ying)的(de)對策(ce)建(jian)議(yi).研究發(fa)現:租售(shou)同權及(ji)款(kuan)利率(lv)對房(fang)價(jia)具(ju)有(you)長(chang)期穩(wen)定的(de)影響(xiang), 調整家(jia)庭(ting)購買資(zi)格(ge)與數(shu)量(liang), 短期內會(hui)對於(yu)房(fang)價(jia)的(de)調整起(qi)到(dao)壹(yi)定的(de)作用, 但(dan)是長期效(xiao)果不顯著, 付比的(de)調整對(dui)於(yu)北京等壹(yi)線城(cheng)市的(de)房(fang)價(jia)抑(yi)制(zhi)作用較(jiao)小(xiao).這(zhe)對(dui)我(wo)國(guo)構建(jian)長(chang)效的(de)房(fang)地產發(fa)展機(ji)制(zhi)具有重要意義(yi).

　　關鍵(jian)詞(ci):租(zu)售(shou)同權; 限(xian)購(gou)限(xian)貸; 房(fang)地產調控(kong); ADRL模型(xing);

　　自我(wo)國(guo)住房(fang)市場化改(gai)革(ge)以來(lai), 房(fang)地產行(xing)業(ye)在我(wo)國(guo)宏觀經濟(ji)中(zhong)的(de)重要性(xing)日(ri)益(yi)提升, 但(dan)房(fang)價(jia)卻水漲船高, 波(bo)動持續(xu)加大, 大地提高(gao)了(le)城市居(ju)民的(de)生活(huo)成本.2017年中(zhong)央經濟(ji)工作會(hui)議上(shang), *提出(chu):"房(fang)子(zi)是(shi)用(yong)來(lai)住的(de), 不是用(yong)來(lai)炒的(de), 要求回(hui)歸住房(fang)居住屬(shu)性(xing)", 新(xin)壹(yi)輪(lun)的(de)房(fang)地產調控(kong)就(jiu)此拉開(kai)序(xu)幕.本輪(lun)房(fang)地產調控(kong)政策(ce)不(bu)僅(jin)在(zai)範(fan)圍上(shang)表(biao)現出(chu)從壹(yi)二線熱(re)點(dian)城(cheng)市(shi)擴散(san)到(dao)三四(si)線城(cheng)市, 中(zhong)心(xin)城市和周邊(bian)城(cheng)市(shi)政(zheng)策(ce)合(he)力(li)調控(kong)的(de)特征(zheng), 並且, 在(zai)調控(kong)手段上(shang)除限(xian)購(gou)、限貸、調整付(fu)比(bi)等傳統手段, 也開(kai)始(shi)推(tui)行(xing)"購(gou)租(zu)並(bing)舉(ju)、租購(gou)同權"等系列調控(kong)政策(ce)"組(zu)合(he)拳(quan)"以進(jin)壹(yi)步化解住房(fang)需(xu)求.然(ran)而(er)在當前我(wo)國(guo)房(fang)地產市(shi)場環(huan)境(jing)下, 租(zu)售(shou)同權以(yi)及(ji)限(xian)購等調控(kong)手段能否(fou)有效(xiao)抑(yi)制房(fang)價(jia)快(kuai)速(su)上漲?是否(fou)具有(you)可(ke)持續(xu)性(xing)?這(zhe)是(shi)需(xu)要重點(dian)研(yan)究(jiu)的(de)問題.本文對此進行(xing)重(zhong)點(dian)研(yan)究(jiu), 旨在(zai)為(wei)更(geng)好(hao)完(wan)善房(fang)地產政(zheng)策(ce)調控(kong)組合提供(gong)對策(ce)建(jian)議(yi).

　　壹(yi)、相關研(yan)究(jiu)文獻綜(zong)述(shu)

　　針(zhen)對房(fang)地產政(zheng)策(ce)與(yu)房(fang)地產市(shi)場之間的(de)關系, 國(guo)內外(wai)學者(zhe)進(jin)行(xing)了(le)大量(liang)的(de)研究.劉(liu)洪(hong)玉(yu)教授(shou) (2017) 針對我(wo)國(guo)房(fang)地產市(shi)場的(de)發展現(xian)狀(zhuang), 分(fen)析了(le)阻礙我(wo)國(guo)房(fang)地產租(zu)賃市場發展(zhan)的(de)因(yin)素.林睿(rui)等人 (2016) 通(tong)過(guo)對(dui)房(fang)地產價(jia)格(ge)的(de)異質性(xing)研(yan)究, 認(ren)為(wei)房(fang)地產政(zheng)策(ce)的(de)調控(kong)能夠(gou)改(gai)變區(qu)域(yu)房(fang)地產價(jia)格(ge)的(de)收(shou)斂性(xing).王松濤 (2011) 以住房(fang)存流量(liang)模型(xing)為(wei)基(ji)礎(chu), 從(cong)理論上(shang)刻(ke)畫(hua)了(le)住房(fang)市場政府(fu)幹(gan)預的(de)政策(ce)目(mu)標(biao)和政策(ce)工具, 並(bing)且對(dui)政(zheng)府(fu)綜(zong)合幹(gan)預的(de)作用效(xiao)果進(jin)行(xing)了(le)評(ping)價(jia), 認(ren)為(wei)政(zheng)府(fu)政(zheng)策(ce)工具對(dui)重點(dian)城(cheng)市(shi)的(de)住房(fang)價(jia)格(ge)產生了短期影(ying)響(xiang), 並對(dui)不同城(cheng)市(shi)的(de)作用效(xiao)果不(bu)同.劉(liu)璐(lu) (2013) 等人通(tong)過(guo)建(jian)立(li)壹(yi)般均衡模型(xing)分析(xi)了限(xian)購(gou)和限貸對房(fang)價(jia)的(de)均衡影響(xiang), 認為(wei)特定(ding)條件(jian)下當限購發生效用(yong)時(shi), 付比只有(you)落入(ru)某(mou)個特定(ding)區(qu)間才(cai)能有(you)效.

　　從(cong)實(shi)證(zheng)研究來(lai)看(kan), 常(chang)飛等人 (2013) 運(yun)用(yong)脈沖響(xiang)應(ying)研(yan)究了貨幣政(zheng)策(ce)對(dui)區(qu)域(yu)房(fang)地產市(shi)場的(de)影響(xiang), 認為(wei)貨幣政(zheng)策(ce)對(dui)不(bu)同城(cheng)市(shi)商品(pin)房(fang)市場的(de)影響(xiang)不同, 並(bing)受(shou)供(gong)求關系的(de)影響(xiang)較大.喬坤元 (2012) 應(ying)用(yong)倍差法對中(zhong)國(guo)70個大中(zhong)城(cheng)市的(de)樣本數據(ju)進(jin)行(xing)分(fen)析(xi), 探(tan)討(tao)了2011年的(de)房(fang)地產限(xian)購令對房(fang)地產市(shi)場的(de)影響(xiang), 研究(jiu)表(biao)明:限購令(ling)的(de)實(shi)施使(shi)得(de)房(fang)價(jia)下降了2.5%個百分點.在(zai)政(zheng)策(ce)評(ping)價(jia)過(guo)程中(zhong), 由(you)於(yu)倍差法對控(kong)制組的(de)要求比(bi)價(jia)嚴(yan)格(ge), 實(shi)際(ji)情況(kuang)往(wang)往(wang)無(wu)法(fa)滿足, 從而(er)會(hui)影響(xiang)到評(ping)價(jia)的(de)有效性(xing).針(zhen)對清華(hua)大學恒隆(long)房(fang)地產研(yan)究中(zhong)心(xin)張紅(hong) (2015) 等人通(tong)過(guo)構建(jian)住房(fang)市場的(de)搜尋匹(pi)配(pei)模型(xing), 並且(qie)考(kao)慮(lv)了(le)交易(yi)市場和租賃(lin)市(shi)場的(de)影響(xiang)因(yin)素, 認為(wei)限(xian)購(gou)政(zheng)策(ce)會(hui)推(tui)動房(fang)租的(de)上漲並通(tong)過(guo)傳導作用推(tui)動房(fang)價(jia)的(de)上漲.

　　通(tong)過(guo)對(dui)文(wen)獻的(de)梳理可以(yi)發(fa)現(xian), 當前對於(yu)房(fang)地產政(zheng)策(ce)的(de)研究多集中(zhong)在(zai)限購或是貨幣政(zheng)策(ce)調控(kong)方面, 對租(zu)售(shou)並(bing)舉及(ji)租(zu)售(shou)同權等政(zheng)策(ce)效(xiao)果(guo)的(de)研究較(jiao)少;在(zai)研究方(fang)法(fa)方面(mian), 文獻多集中(zhong)在(zai)壹(yi)般均衡的(de)方法、誤(wu)差修正模型(xing)、VAR模型(xing)、倍差法、斷點回(hui)歸等方(fang)法(fa)探(tan)討(tao)政策(ce)的(de)有效性(xing), 很(hen)少看(kan)到應(ying)用(yong)ADRL方法對限(xian)購(gou)政(zheng)策(ce)的(de)研究;文(wen)獻的(de)研究多集中(zhong)在(zai)對單(dan)壹(yi)政策(ce)的(de)研究, 較(jiao)少將這(zhe)些(xie)具有重要影響(xiang)的(de)政策(ce)放(fang)到(dao)壹(yi)起研(yan)究, 也較(jiao)少考(kao)察(cha)這(zhe)些(xie)政策(ce)的(de)持續(xu)作用.基(ji)於(yu)此, 本文將著重探(tan)討(tao)租售(shou)並(bing)舉、限購等房(fang)地產政(zheng)策(ce)相互作用、持續(xu)實(shi)施對(dui)房(fang)價(jia)的(de)調控(kong)效果, 並且(qie)分別(bie)對(dui)長期效(xiao)果與短期效(xiao)果進行(xing)了(le)分(fen)析(xi).

　　二(er)、我(wo)國(guo)房(fang)地產限(xian)購限貸、租售(shou)並(bing)舉調控(kong)政策(ce)的(de)演進過(guo)程

　　近(jin)年來(lai)我(wo)國(guo)政(zheng)府出臺(tai)了壹(yi)系列房(fang)地產調控(kong)政策(ce), 來(lai)抑(yi)制房(fang)價(jia)的(de)過快上(shang)漲, 回歸房(fang)屋(wu)的(de)居住屬(shu)性(xing), 主(zhu)要集中(zhong)在(zai)限購政(zheng)策(ce)、限(xian)貸政策(ce)以(yi)及(ji)租(zu)售(shou)並(bing)舉的(de)調控(kong)政策(ce)這(zhe)幾(ji)個方面.

　　在房(fang)地產限(xian)購政策(ce)方(fang)面(mian):2010年, 北京*出臺(tai)限購(gou)令(ling), 規(gui)定(ding)每戶(hu)以(yi)家(jia)庭(ting)為(wei)單(dan)位(wei)"只能新(xin)購壹(yi)套商品(pin)住房(fang)".自此, 我(wo)國(guo)各地房(fang)地產限(xian)購政策(ce)拉開(kai)了(le)序幕(mu), 2010年, 上(shang)海(hai)、廣(guang)州、天津、南(nan)京、杭(hang)州(zhou)等16個壹(yi)二線城(cheng)市推(tui)出(chu)限(xian)購(gou)政(zheng)策(ce).2014年, 我(wo)國(guo)樓市出現(xian)階(jie)段性(xing)不(bu)景氣(qi), 各地區紛紛調整房(fang)地產調控(kong)政策(ce), 當年46個限購城市(shi)中(zhong)除(chu)北上廣深等壹(yi)線城(cheng)市以及(ji)三亞等熱(re)門(men)城市(shi)以外(wai), 有33個城市限購(gou)政(zheng)策(ce)被(bei)取(qu)消(xiao)或松動.然(ran)而(er), 面對(dui)不斷(duan)攀升的(de)房(fang)價(jia), 2017年以(yi)來(lai)新(xin)壹(yi)輪(lun)的(de)限購政(zheng)策(ce)不(bu)斷(duan)加(jia)碼(ma), 北京作為(wei)房(fang)地產市(shi)場*的(de)在短短10天內連(lian)續(xu)打出了(le)嚴格(ge)限制(zhi)購房(fang)資格(ge)、"商改(gai)住"限(xian)購(gou)、差別(bie)化(hua)信貸等壹(yi)系列調控(kong)"組合拳(quan)".本輪(lun)實(shi)施限(xian)購(gou)政策(ce)城(cheng)市(shi)的(de)範(fan)圍從(cong)北上廣深等壹(yi)線城(cheng)市, 延伸到(dao)南京、杭(hang)州、青(qing)島(dao)、廈門(men)等熱(re)點(dian)二(er)線城(cheng)市, 並且在(zai)環(huan)京(jing)、環(huan)滬、環(huan)深(shen)等核心城(cheng)市(shi)周邊(bian)區(qu)域(yu), 也開(kai)始(shi)實(shi)施限(xian)購(gou).

　　在限(xian)貸政策(ce)方(fang)面(mian):2011年1月(yue)國(guo)務院提出(chu)"新(xin)國(guo)八(ba)條", 要求二(er)套(tao)房(fang)貸付比例提(ti)高(gao)60%, 款(kuan)利率(lv)提高(gao)基(ji)準(zhun)利(li)率(lv)的(de)1.1倍.當時的(de)限貸等房(fang)地產調控(kong)政策(ce)使(shi)得(de)當年房(fang)地產成(cheng)交量(liang)下滑(hua)明顯, 促(cu)使(shi)房(fang)地產市(shi)場進入(ru)深(shen)度調整期.但(dan)是, 2012年央行(xing)兩(liang)次(ci)下調存款(kuan)利率(lv)使得(de)房(fang)地產市(shi)場又(you)出現(xian)上漲預期, 2013年, 上(shang)海(hai)、深(shen)圳、廣東等壹(yi)線城(cheng)市加碼(ma)限貸政策(ce), 要求二(er)套(tao)房(fang)付比(bi)例提高到70%.2014年房(fang)地產市(shi)場低(di)迷(mi), 政策(ce)為(wei)激(ji)勵房(fang)地產市(shi)場, 對於(yu)款(kuan)購買套(tao)自(zi)有住房(fang)的(de)家庭(ting), 款(kuan)付比例(li)低(di)為(wei)30%, 款(kuan)利率(lv)下限(xian)為(wei)基(ji)準(zhun)款(kuan)利率(lv)的(de)0.7倍.2016年去(qu)庫(ku)存(cun)以(yi)來(lai), 房(fang)價(jia)再(zai)次(ci)高位(wei)回升, 導致(zhi)新(xin)壹(yi)輪(lun)限貸政策(ce)再(zai)次(ci)升級(ji).以(yi)北京為(wei)例(li), 2026年01月(yue)10日(ri), 北京市住房(fang)和城鄉(xiang)建(jian)設(she)委(wei)員(yuan)會(hui)發布(bu)《關於(yu)完(wan)善商品(pin)住房(fang)銷售(shou)和差別(bie)化(hua)信貸政策(ce)的(de)通(tong)知》, 開(kai)始(shi)對商品(pin)房(fang)的(de)銷售(shou)和商業(ye)性(xing)個人款(kuan)執行(xing)新(xin)政(zheng), 北京二套房(fang)普(pu)通(tong)住宅(zhai)付(fu)款(kuan)比例提(ti)高(gao)60%, 非(fei)普(pu)通(tong)住宅(zhai)提(ti)高80%.同時(shi), 各商業(ye)銀行(xing)的(de)款(kuan)普(pu)遍(bian)收(shou)緊, 款(kuan)利率(lv)優惠(hui)幾(ji)乎取(qu)消(xiao), 回歸基準(zhun)利(li)率(lv).

　　在租(zu)售(shou)並(bing)舉制度方(fang)面(mian):自2015年起(qi), 國(guo)家(jia)提出要建(jian)立(li)租購並(bing)舉的(de)住房(fang)制度.2016年出(chu)臺(tai)了壹(yi)系列租(zu)購(gou)並舉(ju)的(de)政策(ce).2017年8月(yue), 北京市出臺(tai)了"租(zu)售(shou)同權"的(de)新政, 明確(que)了(le)租(zu)房(fang)能夠(gou)享(xiang)受(shou)與(yu)購房(fang)同樣(yang)的(de)入學機(ji)會(hui)等政(zheng)策(ce), 將租(zu)賃(lin)市場的(de)重要性(xing)提(ti)高到(dao)有的(de)高度.黨(dang)的(de)報告(gao)中(zhong)*明確(que)提(ti)出(chu)"加(jia)快(kuai)建(jian)立(li)多主(zhu)體供(gong)給、多渠(qu)道(dao)保(bao)障、租購(gou)並(bing)舉的(de)住房(fang)制度".調控(kong)"房(fang)子(zi)是(shi)用(yong)來(lai)住的(de), 不是用(yong)來(lai)炒的(de)"戰略定位(wei), 旨在(zai)促(cu)進(jin)我(wo)國(guo)房(fang)屋(wu)回(hui)歸居住屬(shu)性(xing), 並(bing)向"購(gou)租並(bing)舉(ju)、租購(gou)同權;先租(zu)後(hou)售(shou)、梯(ti)度消(xiao)費(fei)"運(yun)作模式(shi)全(quan)面推(tui)進(jin), 引導居(ju)民(min)形(xing)成梯級(ji)消(xiao)費(fei)理念(nian), 推(tui)動住房(fang)價(jia)格(ge)平(ping)穩健(jian)康(kang)運行(xing), 推(tui)進(jin)住有(you)所(suo)居目標(biao)的(de)實(shi)現(xian).

　　三、房(fang)地產調控(kong)政策(ce)對(dui)房(fang)價(jia)影(ying)響(xiang)的(de)實(shi)證(zheng)分析

　　(壹(yi)) 變量(liang)選擇與(yu)平(ping)穩性(xing)檢(jian)驗

　　本研究選取(qu)2009年1月(yue)2017年9月(yue)的(de)月(yue)度數(shu)據(ju)作為(wei)樣(yang)本, 以商品(pin)房(fang)的(de)平(ping)均銷售(shou)價(jia)格(ge)來(lai)表(biao)示房(fang)地產價(jia)格(ge), 即(ji)商品(pin)房(fang)銷售(shou)總(zong)金額/商品(pin)房(fang)銷售(shou)總(zong)面積, 以每月(yue)商品(pin)房(fang)的(de)成交套數(shu)來(lai)表(biao)示交易(yi)量(liang), 利率(lv)選取(qu)的(de)是3-5年款(kuan)利率(lv).基於(yu)本文所要研究(jiu)的(de)內容, 我(wo)們將房(fang)地產價(jia)格(ge)確(que)定(ding)為(wei)因(yin)變量(liang) (以P表(biao)示) , 將款(kuan)利率(lv) (以R表(biao)示) 、二(er)套房(fang)的(de)付比 (以(yi)RA表(biao)示) 、成(cheng)交量(liang) (以V表(biao)示) 作為(wei)自(zi)變量(liang), 此外, 我(wo)們將"租(zu)售(shou)同權"政(zheng)策(ce)的(de)出臺(tai)及(ji)限(xian)制購買資(zi)格(ge)的(de)調整作為(wei)虛(xu)擬變量(liang) (分別(bie)以(yi)D1、D2表(biao)示) 引入到(dao)模(mo)型(xing).

　　本研究樣本的(de)原始數(shu)據(ju)從(cong)房(fang)地產信(xin)息(xi)網與Wind咨(zi)詢數據(ju)庫(ku)中(zhong)獲得(de), 取得(de)原始(shi)數據(ju)後(hou), 需(xu)要對原(yuan)始(shi)數(shu)據(ju)進(jin)行(xing)如下處(chu)理: (1) 對所(suo)有(you)數(shu)據(ju)都(dou)進行(xing)標(biao)準(zhun)指(zhi)數(shu)化(hua)處(chu)理 (款(kuan)利率(lv)與付(fu)比(bi)除外(wai)) , 即(ji)以2009年1月(yue)為(wei)100得(de)到可(ke)比的(de)實(shi)際(ji)數(shu)據(ju); (2) 對(dui)房(fang)地產價(jia)格(ge)變量(liang)與成(cheng)交量(liang)變量(liang)分別(bie)取(qu)對數以(yi)消(xiao)除可(ke)能存(cun)在的(de)異方差; (3) 為(wei)客(ke)觀(guan)反(fan)映(ying)現(xian)實(shi)經濟(ji)特征(zheng), 對房(fang)地產價(jia)格(ge)數據(ju)與(yu)成交量(liang)進行(xing)季(ji)節調整; (4) 根(gen)據(ju)國(guo)家(jia)統計(ji)局(ju)報表(biao)制度, 每年公(gong)布(bu)的(de)房(fang)地產報表(biao)中(zhong)通(tong)常(chang)不(bu)提供(gong)1月(yue)份(fen)的(de)數據(ju)報表(biao), 考(kao)慮(lv)到(dao)實(shi)證(zheng)數據(ju)的(de)完(wan)整性(xing), 我(wo)們用(yong)報表(biao)當年的(de)月(yue)平(ping)均值代替1月(yue)份(fen)的(de)數據(ju).樣(yang)本的(de)描述(shu)性(xing)統計(ji)情況(kuang)為(wei)揭(jie)示(shi)付(fu)比、款(kuan)利率(lv)、成交量(liang)與房(fang)地產價(jia)格(ge)之間是否(fou)存在(zai)協(xie)整(zheng)檢(jian)驗與(yu)因(yin)果(guo)分析(xi), 我(wo)們需(xu)要對各個時間序列分(fen)別(bie)進(jin)行(xing)平(ping)穩性(xing)檢(jian)驗, 以(yi)剔(ti)除(chu)相應(ying)變量(liang)的(de)時間序列的(de)單(dan)位(wei)根.對(dui)各個變量(liang)的(de)平(ping)穩性(xing)檢(jian)驗結果可知, 成(cheng)交量(liang)變量(liang)對ADF統計(ji)量(liang)的(de)值大於(yu)1%的(de)臨界值(zhi), 房(fang)價(jia)變量(liang)、付比(bi)變量(liang)和利率(lv)變量(liang)對ADF統計(ji)量(liang)的(de)值小(xiao)於(yu)1%的(de)臨界值(zhi), 但(dan)是三者個變量(liang)的(de)壹(yi)階差分對應(ying)的(de)ADF統計(ji)量(liang)的(de)值均大於(yu)1%的(de)臨界值(zhi), 並且(qie)其P統計(ji)值(zhi)均趨於(yu)0.因(yin)此, 成交量(liang)變量(liang)是平(ping)穩的(de), 房(fang)價(jia)變量(liang)、付比(bi)變量(liang)和利率(lv)變量(liang)的(de)時間序列均為(wei)非(fei)平(ping)穩, 但(dan)是這(zhe)三個變量(liang)的(de)壹(yi)階差分對應(ying)的(de)時間序列為(wei)平(ping)穩.

　　(二(er)) 基於(yu)ADRL模型(xing)的(de)協(xie)整(zheng)檢(jian)驗

　　由(you)於(yu)本研究所涉及(ji)的(de)各變量(liang)不同階(jie)平(ping)穩, 故(gu)無法使用常(chang)規(gui)的(de)Johansen協(xie)整(zheng)檢(jian)驗模(mo)型(xing), 本文采(cai)用自回歸分布(bu)滯後(hou)模型(xing) (ADRL模型(xing)) 進行(xing)研(yan)究(jiu), ADRL模(mo)型(xing)能夠(gou)估(gu)計(ji)不(bu)同階(jie)平(ping)穩的(de)時間序列, 保(bao)證(zheng)結果壹(yi)致(zhi)有(you)效(xiao), 而(er)且還能得(de)到長(chang)期和短期的(de)影響(xiang)系數.

　　壹(yi)般的(de)ADRL (p, q1, q2, …qk) 模型(xing)結構如下:

　　其中(zhong), p代表(biao)yt滯後(hou)的(de)階數, qi代表(biao)自變量(liang)xit滯後(hou)的(de)階數, L代表(biao)滯後(hou)算子(zi), Lyt=yt-1, wt是(shi)確(que)定(ding)向(xiang)量(liang).使用(yong)ADRL模(mo)型(xing)具體包(bao)含兩(liang)個步驟, 壹(yi)步, 建(jian)立(li)ADRL協(xie)整(zheng)檢(jian)驗模(mo)型(xing)進行(xing)各變量(liang)間的(de)協(xie)整(zheng)檢(jian)驗, 驗(yan)證(zheng)各個變量(liang)間的(de)長期穩(wen)定關系, 確(que)定(ding)各變量(liang)間的(de)影響(xiang)方向(xiang).則構建(jian)限(xian)購政策(ce)對(dui)房(fang)價(jia)波(bo)動影響(xiang)的(de)協(xie)整(zheng)檢(jian)驗模(mo)型(xing)如下:

　　進(jin)行(xing)協(xie)整(zheng)檢(jian)驗存(cun)在(zai)長(chang)期均衡關系後(hou)進入(ru)第二(er)步, 利用(yong)ADRL模(mo)型(xing)估計(ji)長(chang)期系數與(yu)短期系數, 則(ze)構建(jian)長(chang)期系數估(gu)計(ji)模(mo)型(xing)ADRL (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 如下:

　　其中(zhong): (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 為(wei)優(you)滯後(hou)階數(shu), 是根(gen)據(ju)AIC或是SC等準(zhun)則(ze)進(jin)行(xing)判(pan)斷, 長期均衡關系並不(bu)是(shi)壹(yi)直成(cheng)立的(de), 短期內會(hui)通(tong)過(guo)各種變量(liang)的(de)擾動從而(er)打破(po)平(ping)衡狀(zhuang)態.短期系數的(de)估計(ji)可(ke)通(tong)過(guo)誤(wu)差修正模型(xing)ECM來(lai)獲得(de), 基於(yu)ADRL (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 的(de)短期系數估(gu)計(ji)如下:

　　式(shi)中(zhong):ECt-1作為(wei)回(hui)調項, 當長期均衡關系被打破(po)時(shi), 起到回調作用.

　　接(jie)下來(lai), 對(dui)條件(jian)誤(wu)差修正ARDL模型(xing)中(zhong)各原(yuan)變量(liang) (滯後(hou)壹(yi)階) 進(jin)行(xing)聯(lian)合(he)F檢(jian)驗, 以(yi)驗(yan)證(zheng)是否(fou)存在(zai)長(chang)期協(xie)整(zheng)關系.本文進行(xing)了(le)m=1~4, n1, n2, n3, n4, n5=0~4, 的(de)2500種模型(xing)組合(he)的(de)檢(jian)測(ce), 根(gen)據(ju)AIC、SC準(zhun)則(ze)選(xuan)擇了(le)優滯後(hou)模型(xing), 此時得(de)到結果的(de)結構可(ke)以(yi)看(kan)出, F統計(ji)量(liang)為(wei)6.2083, 大於(yu)1%臨界值(zhi)4.68, 說明拒(ju)絕原(yuan)假設(she), 認為(wei)長(chang)期協(xie)整(zheng)關系非常(chang)顯著.

　　(三) 長短期系數的(de)估計(ji)結果

　　通(tong)過(guo)上(shang)面(mian)的(de)ADRL協(xie)整(zheng)檢(jian)驗後(hou)可知道(dao), 存(cun)在長(chang)期協(xie)整(zheng)關系, 因(yin)此進入(ru)第二(er)步進行(xing)長(chang)短期系數的(de)估計(ji).利(li)用(yong)使得(de)模型(xing)的(de)標(biao)準(zhun)誤(wu)差小(xiao)的(de)AIC準(zhun)則(ze), 對(dui)不(bu)同階(jie)數(shu)的(de)估計(ji)方(fang)程進(jin)行(xing)選(xuan)擇分(fen)析, 並(bing)且設定(ding)大滯後(hou)階數(shu)為(wei)4, 得(de)到模(mo)型(xing)的(de)優估計(ji)為(wei)ADRL (3, 0, 0, 0, 4, 2) , 並(bing)且(qie)得(de)到長(chang)短期系數的(de)估計(ji)見(jian)表(biao)4.

　　其中(zhong), 模(mo)型(xing)的(de)可決系數高(gao)達0.813, 說明有81.3%的(de)信息(xi)可以由(you)該(gai)模(mo)型(xing)解釋(shi), 故模型(xing)的(de)解釋(shi)能力(li)很(hen)好(hao).模型(xing)的(de)總體顯著性(xing)檢(jian)驗F統計(ji)量(liang)為(wei)34.006, 可(ke)以(yi)在(zai)1%顯著水平(ping)顯著, 故認為(wei)模(mo)型(xing)總體擬合(he)效(xiao)果良(liang)好(hao).

　　通(tong)過(guo)對(dui)所(suo)得(de)結果的(de)分析可(ke)知, 從(cong)長(chang)期來(lai)看(kan), "租售(shou)同權"政(zheng)策(ce)的(de)出臺(tai)對抑(yi)制(zhi)房(fang)價(jia)具(ju)有(you)長(chang)期顯著的(de)效應(ying), 房(fang)地產限(xian)購政策(ce)會(hui)使得(de)房(fang)地產價(jia)格(ge)出現(xian)報復性(xing)增(zeng)長, 利(li)率(lv)每提(ti)高1個單(dan)位(wei), 會(hui)伴(ban)隨(sui)房(fang)價(jia)下降0.3447個百分點.付(fu)比(bi)以(yi)及(ji)成(cheng)交量(liang)的(de)變化(hua)對(dui)於(yu)房(fang)價(jia)的(de)影響(xiang)不顯著, 因(yin)此, 存在(zai)較大的(de)不確(que)定(ding)性(xing).

　　此外, 對(dui)短期方(fang)程進(jin)行(xing)分(fen)析(xi)可(ke)知, 代表(biao)是否(fou)采(cai)取租售(shou)同舉(ju)政(zheng)策(ce)的(de)虛擬變量(liang)D1短期效(xiao)果不明顯, 代表(biao)是否(fou)采(cai)取限購政策(ce)的(de)虛擬變量(liang)D2對於(yu)房(fang)價(jia)具(ju)有(you)顯著短期的(de)抑制作用, 但(dan)這(zhe)種作用在(zai)滯後(hou)1月(yue)時(shi)才(cai)會(hui)顯示(shi)出(chu)來(lai).並(bing)且房(fang)價(jia)滯後(hou)1-2期均對房(fang)價(jia)的(de)走勢有著壹(yi)定的(de)修正作用, 即(ji)當某(mou)月(yue)房(fang)價(jia)突(tu)然(ran)偏高(gao), 則(ze)此後(hou)1~2期房(fang)價(jia)會(hui)有壹(yi)定的(de)抑制效(xiao)果(guo).利(li)率(lv)在長(chang)短期方(fang)程中(zhong)均對房(fang)價(jia)有(you)著抑制作用, 通(tong)過(guo)對(dui)成(cheng)交量(liang)分析(xi)可(ke)知, 成(cheng)交量(liang)的(de)變化(hua)對(dui)房(fang)價(jia)的(de)走勢影響(xiang)不大.後(hou), 協(xie)整(zheng)項Coin Eq (-1) 是(shi)顯著為(wei)負的(de), 這(zhe)充(chong)分說明了當房(fang)價(jia)走(zou)勢偏離了(le)長期均衡時, 短期修(xiu)正效應(ying)會(hui)促進(jin)房(fang)價(jia)回(hui)歸到長(chang)期協(xie)整(zheng)的(de)均衡上來(lai).

　　四(si)、結論與政策(ce)建(jian)議(yi)

　　本文通(tong)過(guo)運(yun)用(yong)ADRL模型(xing)得(de)出:租(zu)售(shou)同權的(de)政策(ce)對(dui)房(fang)地產均具有長(chang)期而(er)穩定(ding)的(de)抑制作用, 短期內調整家(jia)庭(ting)購買資(zi)格(ge)與數(shu)量(liang), 對於(yu)房(fang)價(jia)的(de)調整起(qi)到(dao)壹(yi)定的(de)作用, 但(dan)是, 長期效(xiao)果不顯著.調整付(fu)比(bi)對(dui)於(yu)北京市房(fang)價(jia)的(de)抑制作用較(jiao)小(xiao), 而(er)款(kuan)利率(lv)的(de)調整對(dui)房(fang)價(jia)具(ju)有(you)長(chang)期穩(wen)定的(de)影響(xiang).結合所得(de)結論提出如下的(de)政策(ce)建(jian)議(yi):

　　1.建(jian)立(li)租購並(bing)舉政策(ce)實(shi)施的(de)長效機(ji)制(zhi), 加大準(zhun)保(bao)障力(li)度.

　　要達到"居者有(you)其屋(wu)"的(de)目標(biao), 必(bi)須(xu)要增加(jia)公(gong)租(zu)房(fang)、共有(you)產權房(fang)供應(ying), 擴大公租房(fang)保(bao)障範(fan)圍, 提(ti)高(gao)公(gong)租房(fang)的(de)質量(liang)與完(wan)善配(pei)套設(she)施, 多渠(qu)道(dao)解決中(zhong)低(di)收(shou)入家(jia)庭(ting)、新就(jiu)業(ye)職工和穩定(ding)就(jiu)業(ye)的(de)外來(lai)務工人員(yuan)的(de)住房(fang)問題.對(dui)於(yu)特殊困難(nan)家(jia)庭(ting)建(jian)立(li)準(zhun)保(bao)障機(ji)制(zhi), 牢(lao)固好社(she)會(hui)安全(quan)網.做(zuo)好(hao)保(bao)障性(xing)住房(fang)分配(pei)管(guan)理, 加強(qiang)信(xin)息(xi)公開, 確(que)保(bao)公(gong)平(ping)分配(pei), 加強(qiang)教育(yu)資源(yuan)均等化(hua).

　　2.充(chong)分發揮款(kuan)利率(lv)對於(yu)房(fang)價(jia)調控(kong)的(de)作用機(ji)制(zhi), 防(fang)範(fan)系統風險(xian)隱(yin)患(huan).

　　雖然(ran)利率(lv)的(de)調整對(dui)於(yu)房(fang)地產具(ju)有長期抑(yi)制的(de)作用, 但(dan)是長期的(de)高利率(lv)不僅(jin)不(bu)利(li)於(yu)經濟(ji)的(de)增長, 反(fan)而(er)對經濟(ji)起(qi)到抑(yi)制作用.因(yin)此, 房(fang)地產調控(kong)應(ying)以(yi)市場為(wei)導(dao)向(xiang), 積(ji)極(ji)推(tui)進(jin)利(li)率(lv)市場化改(gai)革(ge)以及(ji)稅(shui)收(shou)制度的(de)改革(ge), 有利促(cu)進(jin)經濟(ji)增(zeng)長, 通(tong)過(guo)改(gai)革(ge)釋(shi)放巨(ju)大的(de)制度紅(hong)利(li), 實(shi)現(xian)房(fang)價(jia)與(yu)經濟(ji)增(zeng)長再(zai)平(ping)衡.

　　3.引導資(zi)金回(hui)歸實(shi)體經濟(ji), 減(jian)少房(fang)地產過(guo)度投(tou)機(ji).

　　房(fang)地產市(shi)場宏觀調控(kong)的(de)根本出路在於(yu)轉變經濟(ji)增(zeng)長方(fang)式(shi), 通(tong)過(guo)加(jia)快(kuai)制度變革(ge)和鼓(gu)勵技(ji)術創新來(lai)提(ti)升企(qi)業(ye)的(de)利潤(run)空間, 以此引導資(zi)金流向實(shi)體經濟(ji), 並(bing)且尋(xun)找新的(de)經濟(ji)增(zeng)長點(dian), 鼓(gu)勵金融(rong)機(ji)構擴展業(ye)務來(lai)緩(huan)解投(tou)機(ji)性(xing)的(de)炒房(fang)需(xu)求, 促使房(fang)地產價(jia)格(ge)回歸合理區間.

KUBLER 8.0000.5012.0001
KUBLER H57 3.220.401.085.422
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KUBLER 8.0000.3512.0010
KUBLER 8.A020.A211.1024

摘要: 近壹(yi)年來(lai), 我(wo)國(guo)房(fang)地產政(zheng)策(ce)圍(wei)繞(rao)"房(fang)子(zi)是(shi)用(yong)來(lai)住的(de), 不是用(yong)來(lai)炒的(de)"加大調控(kong)力(li)度.本文以租售(shou)同權以(yi)及(ji)限(xian)購、限貸等限(xian)制(zhi)型(xing)調控(kong)手段為(wei)切(qie)入(ru)點(dian), 選(xuan)取(qu)2009-2017年間月(yue)度數(shu)據(ju)作為(wei)樣(yang)本, 通(tong)過(guo)自(zi)回(hui)歸分布(bu)滯後(hou) (ADRL) 模型(xing), 從短期與(yu)長期兩(liang)個角度, 研(yan)究(jiu)了租售(shou)同權等政(zheng)策(ce)對(dui)於(yu)房(fang)價(jia)調控(kong)的(de)影響(xiang), 並給出(chu)了(le)相應(ying)的(de)對策(ce)建(jian)議(yi).研究發(fa)現:租售(shou)同權及(ji)款(kuan)利率(lv)對房(fang)價(jia)具(ju)有(you)長(chang)期穩(wen)定的(de)影響(xiang), 調整家(jia)庭(ting)購買資(zi)格(ge)與數(shu)量(liang), 短期內會(hui)對於(yu)房(fang)價(jia)的(de)調整起(qi)到(dao)壹(yi)定的(de)作用, 但(dan)是長期效(xiao)果不顯著, 付比的(de)調整對(dui)於(yu)北京等壹(yi)線城(cheng)市的(de)房(fang)價(jia)抑(yi)制(zhi)作用較(jiao)小(xiao).這(zhe)對(dui)我(wo)國(guo)構建(jian)長(chang)效的(de)房(fang)地產發(fa)展機(ji)制(zhi)具有重要意義(yi).

　　關鍵(jian)詞(ci):租(zu)售(shou)同權; 限(xian)購(gou)限(xian)貸; 房(fang)地產調控(kong); ADRL模型(xing);

　　自我(wo)國(guo)住房(fang)市場化改(gai)革(ge)以來(lai), 房(fang)地產行(xing)業(ye)在我(wo)國(guo)宏觀經濟(ji)中(zhong)的(de)重要性(xing)日(ri)益(yi)提升, 但(dan)房(fang)價(jia)卻水漲船高, 波(bo)動持續(xu)加大, 大地提高(gao)了(le)城市居(ju)民的(de)生活(huo)成本.2017年中(zhong)央經濟(ji)工作會(hui)議上(shang), *提出(chu):"房(fang)子(zi)是(shi)用(yong)來(lai)住的(de), 不是用(yong)來(lai)炒的(de), 要求回(hui)歸住房(fang)居住屬(shu)性(xing)", 新(xin)壹(yi)輪(lun)的(de)房(fang)地產調控(kong)就(jiu)此拉開(kai)序(xu)幕.本輪(lun)房(fang)地產調控(kong)政策(ce)不(bu)僅(jin)在(zai)範(fan)圍上(shang)表(biao)現出(chu)從壹(yi)二線熱(re)點(dian)城(cheng)市(shi)擴散(san)到(dao)三四(si)線城(cheng)市, 中(zhong)心(xin)城市和周邊(bian)城(cheng)市(shi)政(zheng)策(ce)合(he)力(li)調控(kong)的(de)特征(zheng), 並且, 在(zai)調控(kong)手段上(shang)除限(xian)購(gou)、限貸、調整付(fu)比(bi)等傳統手段, 也開(kai)始(shi)推(tui)行(xing)"購(gou)租(zu)並(bing)舉(ju)、租購(gou)同權"等系列調控(kong)政策(ce)"組(zu)合(he)拳(quan)"以進(jin)壹(yi)步化解住房(fang)需(xu)求.然(ran)而(er)在當前我(wo)國(guo)房(fang)地產市(shi)場環(huan)境(jing)下, 租(zu)售(shou)同權以(yi)及(ji)限(xian)購等調控(kong)手段能否(fou)有效(xiao)抑(yi)制房(fang)價(jia)快(kuai)速(su)上漲?是否(fou)具有(you)可(ke)持續(xu)性(xing)?這(zhe)是(shi)需(xu)要重點(dian)研(yan)究(jiu)的(de)問題.本文對此進行(xing)重(zhong)點(dian)研(yan)究(jiu), 旨在(zai)為(wei)更(geng)好(hao)完(wan)善房(fang)地產政(zheng)策(ce)調控(kong)組合提供(gong)對策(ce)建(jian)議(yi).

　　壹(yi)、相關研(yan)究(jiu)文獻綜(zong)述(shu)

　　針(zhen)對房(fang)地產政(zheng)策(ce)與(yu)房(fang)地產市(shi)場之間的(de)關系, 國(guo)內外(wai)學者(zhe)進(jin)行(xing)了(le)大量(liang)的(de)研究.劉(liu)洪(hong)玉(yu)教授(shou) (2017) 針對我(wo)國(guo)房(fang)地產市(shi)場的(de)發展現(xian)狀(zhuang), 分(fen)析了(le)阻礙我(wo)國(guo)房(fang)地產租(zu)賃市場發展(zhan)的(de)因(yin)素.林睿(rui)等人 (2016) 通(tong)過(guo)對(dui)房(fang)地產價(jia)格(ge)的(de)異質性(xing)研(yan)究, 認(ren)為(wei)房(fang)地產政(zheng)策(ce)的(de)調控(kong)能夠(gou)改(gai)變區(qu)域(yu)房(fang)地產價(jia)格(ge)的(de)收(shou)斂性(xing).王松濤 (2011) 以住房(fang)存流量(liang)模型(xing)為(wei)基(ji)礎(chu), 從(cong)理論上(shang)刻(ke)畫(hua)了(le)住房(fang)市場政府(fu)幹(gan)預的(de)政策(ce)目(mu)標(biao)和政策(ce)工具, 並(bing)且對(dui)政(zheng)府(fu)綜(zong)合幹(gan)預的(de)作用效(xiao)果進(jin)行(xing)了(le)評(ping)價(jia), 認(ren)為(wei)政(zheng)府(fu)政(zheng)策(ce)工具對(dui)重點(dian)城(cheng)市(shi)的(de)住房(fang)價(jia)格(ge)產生了短期影(ying)響(xiang), 並對(dui)不同城(cheng)市(shi)的(de)作用效(xiao)果不(bu)同.劉(liu)璐(lu) (2013) 等人通(tong)過(guo)建(jian)立(li)壹(yi)般均衡模型(xing)分析(xi)了限(xian)購(gou)和限貸對房(fang)價(jia)的(de)均衡影響(xiang), 認為(wei)特定(ding)條件(jian)下當限購發生效用(yong)時(shi), 付比只有(you)落入(ru)某(mou)個特定(ding)區(qu)間才(cai)能有(you)效.

　　從(cong)實(shi)證(zheng)研究來(lai)看(kan), 常(chang)飛等人 (2013) 運(yun)用(yong)脈沖響(xiang)應(ying)研(yan)究了貨幣政(zheng)策(ce)對(dui)區(qu)域(yu)房(fang)地產市(shi)場的(de)影響(xiang), 認為(wei)貨幣政(zheng)策(ce)對(dui)不(bu)同城(cheng)市(shi)商品(pin)房(fang)市場的(de)影響(xiang)不同, 並(bing)受(shou)供(gong)求關系的(de)影響(xiang)較大.喬坤元 (2012) 應(ying)用(yong)倍差法對中(zhong)國(guo)70個大中(zhong)城(cheng)市的(de)樣本數據(ju)進(jin)行(xing)分(fen)析(xi), 探(tan)討(tao)了2011年的(de)房(fang)地產限(xian)購令對房(fang)地產市(shi)場的(de)影響(xiang), 研究(jiu)表(biao)明:限購令(ling)的(de)實(shi)施使(shi)得(de)房(fang)價(jia)下降了2.5%個百分點.在(zai)政(zheng)策(ce)評(ping)價(jia)過(guo)程中(zhong), 由(you)於(yu)倍差法對控(kong)制組的(de)要求比(bi)價(jia)嚴(yan)格(ge), 實(shi)際(ji)情況(kuang)往(wang)往(wang)無(wu)法(fa)滿足, 從而(er)會(hui)影響(xiang)到評(ping)價(jia)的(de)有效性(xing).針(zhen)對清華(hua)大學恒隆(long)房(fang)地產研(yan)究中(zhong)心(xin)張紅(hong) (2015) 等人通(tong)過(guo)構建(jian)住房(fang)市場的(de)搜尋匹(pi)配(pei)模型(xing), 並且(qie)考(kao)慮(lv)了(le)交易(yi)市場和租賃(lin)市(shi)場的(de)影響(xiang)因(yin)素, 認為(wei)限(xian)購(gou)政(zheng)策(ce)會(hui)推(tui)動房(fang)租的(de)上漲並通(tong)過(guo)傳導作用推(tui)動房(fang)價(jia)的(de)上漲.

　　通(tong)過(guo)對(dui)文(wen)獻的(de)梳理可以(yi)發(fa)現(xian), 當前對於(yu)房(fang)地產政(zheng)策(ce)的(de)研究多集中(zhong)在(zai)限購或是貨幣政(zheng)策(ce)調控(kong)方面, 對租(zu)售(shou)並(bing)舉及(ji)租(zu)售(shou)同權等政(zheng)策(ce)效(xiao)果(guo)的(de)研究較(jiao)少;在(zai)研究方(fang)法(fa)方面(mian), 文獻多集中(zhong)在(zai)壹(yi)般均衡的(de)方法、誤(wu)差修正模型(xing)、VAR模型(xing)、倍差法、斷點回(hui)歸等方(fang)法(fa)探(tan)討(tao)政策(ce)的(de)有效性(xing), 很(hen)少看(kan)到應(ying)用(yong)ADRL方法對限(xian)購(gou)政(zheng)策(ce)的(de)研究;文(wen)獻的(de)研究多集中(zhong)在(zai)對單(dan)壹(yi)政策(ce)的(de)研究, 較(jiao)少將這(zhe)些(xie)具有重要影響(xiang)的(de)政策(ce)放(fang)到(dao)壹(yi)起研(yan)究, 也較(jiao)少考(kao)察(cha)這(zhe)些(xie)政策(ce)的(de)持續(xu)作用.基(ji)於(yu)此, 本文將著重探(tan)討(tao)租售(shou)並(bing)舉、限購等房(fang)地產政(zheng)策(ce)相互作用、持續(xu)實(shi)施對(dui)房(fang)價(jia)的(de)調控(kong)效果, 並且(qie)分別(bie)對(dui)長期效(xiao)果與短期效(xiao)果進行(xing)了(le)分(fen)析(xi).

　　二(er)、我(wo)國(guo)房(fang)地產限(xian)購限貸、租售(shou)並(bing)舉調控(kong)政策(ce)的(de)演進過(guo)程

　　近(jin)年來(lai)我(wo)國(guo)政(zheng)府出臺(tai)了壹(yi)系列房(fang)地產調控(kong)政策(ce), 來(lai)抑(yi)制房(fang)價(jia)的(de)過快上(shang)漲, 回歸房(fang)屋(wu)的(de)居住屬(shu)性(xing), 主(zhu)要集中(zhong)在(zai)限購政(zheng)策(ce)、限(xian)貸政策(ce)以(yi)及(ji)租(zu)售(shou)並(bing)舉的(de)調控(kong)政策(ce)這(zhe)幾(ji)個方面.

　　在房(fang)地產限(xian)購政策(ce)方(fang)面(mian):2010年, 北京*出臺(tai)限購(gou)令(ling), 規(gui)定(ding)每戶(hu)以(yi)家(jia)庭(ting)為(wei)單(dan)位(wei)"只能新(xin)購壹(yi)套商品(pin)住房(fang)".自此, 我(wo)國(guo)各地房(fang)地產限(xian)購政策(ce)拉開(kai)了(le)序幕(mu), 2010年, 上(shang)海(hai)、廣(guang)州、天津、南(nan)京、杭(hang)州(zhou)等16個壹(yi)二線城(cheng)市推(tui)出(chu)限(xian)購(gou)政(zheng)策(ce).2014年, 我(wo)國(guo)樓市出現(xian)階(jie)段性(xing)不(bu)景氣(qi), 各地區紛紛調整房(fang)地產調控(kong)政策(ce), 當年46個限購城市(shi)中(zhong)除(chu)北上廣深等壹(yi)線城(cheng)市以及(ji)三亞等熱(re)門(men)城市(shi)以外(wai), 有33個城市限購(gou)政(zheng)策(ce)被(bei)取(qu)消(xiao)或松動.然(ran)而(er), 面對(dui)不斷(duan)攀升的(de)房(fang)價(jia), 2017年以(yi)來(lai)新(xin)壹(yi)輪(lun)的(de)限購政(zheng)策(ce)不(bu)斷(duan)加(jia)碼(ma), 北京作為(wei)房(fang)地產市(shi)場*的(de)在短短10天內連(lian)續(xu)打出了(le)嚴格(ge)限制(zhi)購房(fang)資格(ge)、"商改(gai)住"限(xian)購(gou)、差別(bie)化(hua)信貸等壹(yi)系列調控(kong)"組合拳(quan)".本輪(lun)實(shi)施限(xian)購(gou)政策(ce)城(cheng)市(shi)的(de)範(fan)圍從(cong)北上廣深等壹(yi)線城(cheng)市, 延伸到(dao)南京、杭(hang)州、青(qing)島(dao)、廈門(men)等熱(re)點(dian)二(er)線城(cheng)市, 並且在(zai)環(huan)京(jing)、環(huan)滬、環(huan)深(shen)等核心城(cheng)市(shi)周邊(bian)區(qu)域(yu), 也開(kai)始(shi)實(shi)施限(xian)購(gou).

　　在限(xian)貸政策(ce)方(fang)面(mian):2011年1月(yue)國(guo)務院提出(chu)"新(xin)國(guo)八(ba)條", 要求二(er)套(tao)房(fang)貸付比例提(ti)高(gao)60%, 款(kuan)利率(lv)提高(gao)基(ji)準(zhun)利(li)率(lv)的(de)1.1倍.當時的(de)限貸等房(fang)地產調控(kong)政策(ce)使(shi)得(de)當年房(fang)地產成(cheng)交量(liang)下滑(hua)明顯, 促(cu)使(shi)房(fang)地產市(shi)場進入(ru)深(shen)度調整期.但(dan)是, 2012年央行(xing)兩(liang)次(ci)下調存款(kuan)利率(lv)使得(de)房(fang)地產市(shi)場又(you)出現(xian)上漲預期, 2013年, 上(shang)海(hai)、深(shen)圳、廣東等壹(yi)線城(cheng)市加碼(ma)限貸政策(ce), 要求二(er)套(tao)房(fang)付比(bi)例提高到70%.2014年房(fang)地產市(shi)場低(di)迷(mi), 政策(ce)為(wei)激(ji)勵房(fang)地產市(shi)場, 對於(yu)款(kuan)購買套(tao)自(zi)有住房(fang)的(de)家庭(ting), 款(kuan)付比例(li)低(di)為(wei)30%, 款(kuan)利率(lv)下限(xian)為(wei)基(ji)準(zhun)款(kuan)利率(lv)的(de)0.7倍.2016年去(qu)庫(ku)存(cun)以(yi)來(lai), 房(fang)價(jia)再(zai)次(ci)高位(wei)回升, 導致(zhi)新(xin)壹(yi)輪(lun)限貸政策(ce)再(zai)次(ci)升級(ji).以(yi)北京為(wei)例(li), 2026年01月(yue)10日(ri), 北京市住房(fang)和城鄉(xiang)建(jian)設(she)委(wei)員(yuan)會(hui)發布(bu)《關於(yu)完(wan)善商品(pin)住房(fang)銷售(shou)和差別(bie)化(hua)信貸政策(ce)的(de)通(tong)知》, 開(kai)始(shi)對商品(pin)房(fang)的(de)銷售(shou)和商業(ye)性(xing)個人款(kuan)執行(xing)新(xin)政(zheng), 北京二套房(fang)普(pu)通(tong)住宅(zhai)付(fu)款(kuan)比例提(ti)高(gao)60%, 非(fei)普(pu)通(tong)住宅(zhai)提(ti)高80%.同時(shi), 各商業(ye)銀行(xing)的(de)款(kuan)普(pu)遍(bian)收(shou)緊, 款(kuan)利率(lv)優惠(hui)幾(ji)乎取(qu)消(xiao), 回歸基準(zhun)利(li)率(lv).

　　在租(zu)售(shou)並(bing)舉制度方(fang)面(mian):自2015年起(qi), 國(guo)家(jia)提出要建(jian)立(li)租購並(bing)舉的(de)住房(fang)制度.2016年出(chu)臺(tai)了壹(yi)系列租(zu)購(gou)並舉(ju)的(de)政策(ce).2017年8月(yue), 北京市出臺(tai)了"租(zu)售(shou)同權"的(de)新政, 明確(que)了(le)租(zu)房(fang)能夠(gou)享(xiang)受(shou)與(yu)購房(fang)同樣(yang)的(de)入學機(ji)會(hui)等政(zheng)策(ce), 將租(zu)賃(lin)市場的(de)重要性(xing)提(ti)高到(dao)有的(de)高度.黨(dang)的(de)報告(gao)中(zhong)*明確(que)提(ti)出(chu)"加(jia)快(kuai)建(jian)立(li)多主(zhu)體供(gong)給、多渠(qu)道(dao)保(bao)障、租購(gou)並(bing)舉的(de)住房(fang)制度".調控(kong)"房(fang)子(zi)是(shi)用(yong)來(lai)住的(de), 不是用(yong)來(lai)炒的(de)"戰略定位(wei), 旨在(zai)促(cu)進(jin)我(wo)國(guo)房(fang)屋(wu)回(hui)歸居住屬(shu)性(xing), 並(bing)向"購(gou)租並(bing)舉(ju)、租購(gou)同權;先租(zu)後(hou)售(shou)、梯(ti)度消(xiao)費(fei)"運(yun)作模式(shi)全(quan)面推(tui)進(jin), 引導居(ju)民(min)形(xing)成梯級(ji)消(xiao)費(fei)理念(nian), 推(tui)動住房(fang)價(jia)格(ge)平(ping)穩健(jian)康(kang)運行(xing), 推(tui)進(jin)住有(you)所(suo)居目標(biao)的(de)實(shi)現(xian).

　　三、房(fang)地產調控(kong)政策(ce)對(dui)房(fang)價(jia)影(ying)響(xiang)的(de)實(shi)證(zheng)分析

　　(壹(yi)) 變量(liang)選擇與(yu)平(ping)穩性(xing)檢(jian)驗

　　本研究選取(qu)2009年1月(yue)2017年9月(yue)的(de)月(yue)度數(shu)據(ju)作為(wei)樣(yang)本, 以商品(pin)房(fang)的(de)平(ping)均銷售(shou)價(jia)格(ge)來(lai)表(biao)示房(fang)地產價(jia)格(ge), 即(ji)商品(pin)房(fang)銷售(shou)總(zong)金額/商品(pin)房(fang)銷售(shou)總(zong)面積, 以每月(yue)商品(pin)房(fang)的(de)成交套數(shu)來(lai)表(biao)示交易(yi)量(liang), 利率(lv)選取(qu)的(de)是3-5年款(kuan)利率(lv).基於(yu)本文所要研究(jiu)的(de)內容, 我(wo)們將房(fang)地產價(jia)格(ge)確(que)定(ding)為(wei)因(yin)變量(liang) (以P表(biao)示) , 將款(kuan)利率(lv) (以R表(biao)示) 、二(er)套房(fang)的(de)付比 (以(yi)RA表(biao)示) 、成(cheng)交量(liang) (以V表(biao)示) 作為(wei)自(zi)變量(liang), 此外, 我(wo)們將"租(zu)售(shou)同權"政(zheng)策(ce)的(de)出臺(tai)及(ji)限(xian)制購買資(zi)格(ge)的(de)調整作為(wei)虛(xu)擬變量(liang) (分別(bie)以(yi)D1、D2表(biao)示) 引入到(dao)模(mo)型(xing).

　　本研究樣本的(de)原始數(shu)據(ju)從(cong)房(fang)地產信(xin)息(xi)網與Wind咨(zi)詢數據(ju)庫(ku)中(zhong)獲得(de), 取得(de)原始(shi)數據(ju)後(hou), 需(xu)要對原(yuan)始(shi)數(shu)據(ju)進(jin)行(xing)如下處(chu)理: (1) 對所(suo)有(you)數(shu)據(ju)都(dou)進行(xing)標(biao)準(zhun)指(zhi)數(shu)化(hua)處(chu)理 (款(kuan)利率(lv)與付(fu)比(bi)除外(wai)) , 即(ji)以2009年1月(yue)為(wei)100得(de)到可(ke)比的(de)實(shi)際(ji)數(shu)據(ju); (2) 對(dui)房(fang)地產價(jia)格(ge)變量(liang)與成(cheng)交量(liang)變量(liang)分別(bie)取(qu)對數以(yi)消(xiao)除可(ke)能存(cun)在的(de)異方差; (3) 為(wei)客(ke)觀(guan)反(fan)映(ying)現(xian)實(shi)經濟(ji)特征(zheng), 對房(fang)地產價(jia)格(ge)數據(ju)與(yu)成交量(liang)進行(xing)季(ji)節調整; (4) 根(gen)據(ju)國(guo)家(jia)統計(ji)局(ju)報表(biao)制度, 每年公(gong)布(bu)的(de)房(fang)地產報表(biao)中(zhong)通(tong)常(chang)不(bu)提供(gong)1月(yue)份(fen)的(de)數據(ju)報表(biao), 考(kao)慮(lv)到(dao)實(shi)證(zheng)數據(ju)的(de)完(wan)整性(xing), 我(wo)們用(yong)報表(biao)當年的(de)月(yue)平(ping)均值代替1月(yue)份(fen)的(de)數據(ju).樣(yang)本的(de)描述(shu)性(xing)統計(ji)情況(kuang)為(wei)揭(jie)示(shi)付(fu)比、款(kuan)利率(lv)、成交量(liang)與房(fang)地產價(jia)格(ge)之間是否(fou)存在(zai)協(xie)整(zheng)檢(jian)驗與(yu)因(yin)果(guo)分析(xi), 我(wo)們需(xu)要對各個時間序列分(fen)別(bie)進(jin)行(xing)平(ping)穩性(xing)檢(jian)驗, 以(yi)剔(ti)除(chu)相應(ying)變量(liang)的(de)時間序列的(de)單(dan)位(wei)根.對(dui)各個變量(liang)的(de)平(ping)穩性(xing)檢(jian)驗結果可知, 成(cheng)交量(liang)變量(liang)對ADF統計(ji)量(liang)的(de)值大於(yu)1%的(de)臨界值(zhi), 房(fang)價(jia)變量(liang)、付比(bi)變量(liang)和利率(lv)變量(liang)對ADF統計(ji)量(liang)的(de)值小(xiao)於(yu)1%的(de)臨界值(zhi), 但(dan)是三者個變量(liang)的(de)壹(yi)階差分對應(ying)的(de)ADF統計(ji)量(liang)的(de)值均大於(yu)1%的(de)臨界值(zhi), 並且(qie)其P統計(ji)值(zhi)均趨於(yu)0.因(yin)此, 成交量(liang)變量(liang)是平(ping)穩的(de), 房(fang)價(jia)變量(liang)、付比(bi)變量(liang)和利率(lv)變量(liang)的(de)時間序列均為(wei)非(fei)平(ping)穩, 但(dan)是這(zhe)三個變量(liang)的(de)壹(yi)階差分對應(ying)的(de)時間序列為(wei)平(ping)穩.

　　(二(er)) 基於(yu)ADRL模型(xing)的(de)協(xie)整(zheng)檢(jian)驗

　　由(you)於(yu)本研究所涉及(ji)的(de)各變量(liang)不同階(jie)平(ping)穩, 故(gu)無法使用常(chang)規(gui)的(de)Johansen協(xie)整(zheng)檢(jian)驗模(mo)型(xing), 本文采(cai)用自回歸分布(bu)滯後(hou)模型(xing) (ADRL模型(xing)) 進行(xing)研(yan)究(jiu), ADRL模(mo)型(xing)能夠(gou)估(gu)計(ji)不(bu)同階(jie)平(ping)穩的(de)時間序列, 保(bao)證(zheng)結果壹(yi)致(zhi)有(you)效(xiao), 而(er)且還能得(de)到長(chang)期和短期的(de)影響(xiang)系數.

　　壹(yi)般的(de)ADRL (p, q1, q2, …qk) 模型(xing)結構如下:

　　其中(zhong), p代表(biao)yt滯後(hou)的(de)階數, qi代表(biao)自變量(liang)xit滯後(hou)的(de)階數, L代表(biao)滯後(hou)算子(zi), Lyt=yt-1, wt是(shi)確(que)定(ding)向(xiang)量(liang).使用(yong)ADRL模(mo)型(xing)具體包(bao)含兩(liang)個步驟, 壹(yi)步, 建(jian)立(li)ADRL協(xie)整(zheng)檢(jian)驗模(mo)型(xing)進行(xing)各變量(liang)間的(de)協(xie)整(zheng)檢(jian)驗, 驗(yan)證(zheng)各個變量(liang)間的(de)長期穩(wen)定關系, 確(que)定(ding)各變量(liang)間的(de)影響(xiang)方向(xiang).則構建(jian)限(xian)購政策(ce)對(dui)房(fang)價(jia)波(bo)動影響(xiang)的(de)協(xie)整(zheng)檢(jian)驗模(mo)型(xing)如下:

　　進(jin)行(xing)協(xie)整(zheng)檢(jian)驗存(cun)在(zai)長(chang)期均衡關系後(hou)進入(ru)第二(er)步, 利用(yong)ADRL模(mo)型(xing)估計(ji)長(chang)期系數與(yu)短期系數, 則(ze)構建(jian)長(chang)期系數估(gu)計(ji)模(mo)型(xing)ADRL (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 如下:

　　其中(zhong): (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 為(wei)優(you)滯後(hou)階數(shu), 是根(gen)據(ju)AIC或是SC等準(zhun)則(ze)進(jin)行(xing)判(pan)斷, 長期均衡關系並不(bu)是(shi)壹(yi)直成(cheng)立的(de), 短期內會(hui)通(tong)過(guo)各種變量(liang)的(de)擾動從而(er)打破(po)平(ping)衡狀(zhuang)態.短期系數的(de)估計(ji)可(ke)通(tong)過(guo)誤(wu)差修正模型(xing)ECM來(lai)獲得(de), 基於(yu)ADRL (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 的(de)短期系數估(gu)計(ji)如下:

　　式(shi)中(zhong):ECt-1作為(wei)回(hui)調項, 當長期均衡關系被打破(po)時(shi), 起到回調作用.

　　接(jie)下來(lai), 對(dui)條件(jian)誤(wu)差修正ARDL模型(xing)中(zhong)各原(yuan)變量(liang) (滯後(hou)壹(yi)階) 進(jin)行(xing)聯(lian)合(he)F檢(jian)驗, 以(yi)驗(yan)證(zheng)是否(fou)存在(zai)長(chang)期協(xie)整(zheng)關系.本文進行(xing)了(le)m=1~4, n1, n2, n3, n4, n5=0~4, 的(de)2500種模型(xing)組合(he)的(de)檢(jian)測(ce), 根(gen)據(ju)AIC、SC準(zhun)則(ze)選(xuan)擇了(le)優滯後(hou)模型(xing), 此時得(de)到結果的(de)結構可(ke)以(yi)看(kan)出, F統計(ji)量(liang)為(wei)6.2083, 大於(yu)1%臨界值(zhi)4.68, 說明拒(ju)絕原(yuan)假設(she), 認為(wei)長(chang)期協(xie)整(zheng)關系非常(chang)顯著.

　　(三) 長短期系數的(de)估計(ji)結果

　　通(tong)過(guo)上(shang)面(mian)的(de)ADRL協(xie)整(zheng)檢(jian)驗後(hou)可知道(dao), 存(cun)在長(chang)期協(xie)整(zheng)關系, 因(yin)此進入(ru)第二(er)步進行(xing)長(chang)短期系數的(de)估計(ji).利(li)用(yong)使得(de)模型(xing)的(de)標(biao)準(zhun)誤(wu)差小(xiao)的(de)AIC準(zhun)則(ze), 對(dui)不(bu)同階(jie)數(shu)的(de)估計(ji)方(fang)程進(jin)行(xing)選(xuan)擇分(fen)析, 並(bing)且設定(ding)大滯後(hou)階數(shu)為(wei)4, 得(de)到模(mo)型(xing)的(de)優估計(ji)為(wei)ADRL (3, 0, 0, 0, 4, 2) , 並(bing)且(qie)得(de)到長(chang)短期系數的(de)估計(ji)見(jian)表(biao)4.

　　其中(zhong), 模(mo)型(xing)的(de)可決系數高(gao)達0.813, 說明有81.3%的(de)信息(xi)可以由(you)該(gai)模(mo)型(xing)解釋(shi), 故模型(xing)的(de)解釋(shi)能力(li)很(hen)好(hao).模型(xing)的(de)總體顯著性(xing)檢(jian)驗F統計(ji)量(liang)為(wei)34.006, 可(ke)以(yi)在(zai)1%顯著水平(ping)顯著, 故認為(wei)模(mo)型(xing)總體擬合(he)效(xiao)果良(liang)好(hao).

　　通(tong)過(guo)對(dui)所(suo)得(de)結果的(de)分析可(ke)知, 從(cong)長(chang)期來(lai)看(kan), "租售(shou)同權"政(zheng)策(ce)的(de)出臺(tai)對抑(yi)制(zhi)房(fang)價(jia)具(ju)有(you)長(chang)期顯著的(de)效應(ying), 房(fang)地產限(xian)購政策(ce)會(hui)使得(de)房(fang)地產價(jia)格(ge)出現(xian)報復性(xing)增(zeng)長, 利(li)率(lv)每提(ti)高1個單(dan)位(wei), 會(hui)伴(ban)隨(sui)房(fang)價(jia)下降0.3447個百分點.付(fu)比(bi)以(yi)及(ji)成(cheng)交量(liang)的(de)變化(hua)對(dui)於(yu)房(fang)價(jia)的(de)影響(xiang)不顯著, 因(yin)此, 存在(zai)較大的(de)不確(que)定(ding)性(xing).

　　此外, 對(dui)短期方(fang)程進(jin)行(xing)分(fen)析(xi)可(ke)知, 代表(biao)是否(fou)采(cai)取租售(shou)同舉(ju)政(zheng)策(ce)的(de)虛擬變量(liang)D1短期效(xiao)果不明顯, 代表(biao)是否(fou)采(cai)取限購政策(ce)的(de)虛擬變量(liang)D2對於(yu)房(fang)價(jia)具(ju)有(you)顯著短期的(de)抑制作用, 但(dan)這(zhe)種作用在(zai)滯後(hou)1月(yue)時(shi)才(cai)會(hui)顯示(shi)出(chu)來(lai).並(bing)且房(fang)價(jia)滯後(hou)1-2期均對房(fang)價(jia)的(de)走勢有著壹(yi)定的(de)修正作用, 即(ji)當某(mou)月(yue)房(fang)價(jia)突(tu)然(ran)偏高(gao), 則(ze)此後(hou)1~2期房(fang)價(jia)會(hui)有壹(yi)定的(de)抑制效(xiao)果(guo).利(li)率(lv)在長(chang)短期方(fang)程中(zhong)均對房(fang)價(jia)有(you)著抑制作用, 通(tong)過(guo)對(dui)成(cheng)交量(liang)分析(xi)可(ke)知, 成(cheng)交量(liang)的(de)變化(hua)對(dui)房(fang)價(jia)的(de)走勢影響(xiang)不大.後(hou), 協(xie)整(zheng)項Coin Eq (-1) 是(shi)顯著為(wei)負的(de), 這(zhe)充(chong)分說明了當房(fang)價(jia)走(zou)勢偏離了(le)長期均衡時, 短期修(xiu)正效應(ying)會(hui)促進(jin)房(fang)價(jia)回(hui)歸到長(chang)期協(xie)整(zheng)的(de)均衡上來(lai).

　　四(si)、結論與政策(ce)建(jian)議(yi)

　　本文通(tong)過(guo)運(yun)用(yong)ADRL模型(xing)得(de)出:租(zu)售(shou)同權的(de)政策(ce)對(dui)房(fang)地產均具有長(chang)期而(er)穩定(ding)的(de)抑制作用, 短期內調整家(jia)庭(ting)購買資(zi)格(ge)與數(shu)量(liang), 對於(yu)房(fang)價(jia)的(de)調整起(qi)到(dao)壹(yi)定的(de)作用, 但(dan)是, 長期效(xiao)果不顯著.調整付(fu)比(bi)對(dui)於(yu)北京市房(fang)價(jia)的(de)抑制作用較(jiao)小(xiao), 而(er)款(kuan)利率(lv)的(de)調整對(dui)房(fang)價(jia)具(ju)有(you)長(chang)期穩(wen)定的(de)影響(xiang).結合所得(de)結論提出如下的(de)政策(ce)建(jian)議(yi):

　　1.建(jian)立(li)租購並(bing)舉政策(ce)實(shi)施的(de)長效機(ji)制(zhi), 加大準(zhun)保(bao)障力(li)度.

　　要達到"居者有(you)其屋(wu)"的(de)目標(biao), 必(bi)須(xu)要增加(jia)公(gong)租(zu)房(fang)、共有(you)產權房(fang)供應(ying), 擴大公租房(fang)保(bao)障範(fan)圍, 提(ti)高(gao)公(gong)租房(fang)的(de)質量(liang)與完(wan)善配(pei)套設(she)施, 多渠(qu)道(dao)解決中(zhong)低(di)收(shou)入家(jia)庭(ting)、新就(jiu)業(ye)職工和穩定(ding)就(jiu)業(ye)的(de)外來(lai)務工人員(yuan)的(de)住房(fang)問題.對(dui)於(yu)特殊困難(nan)家(jia)庭(ting)建(jian)立(li)準(zhun)保(bao)障機(ji)制(zhi), 牢(lao)固好社(she)會(hui)安全(quan)網.做(zuo)好(hao)保(bao)障性(xing)住房(fang)分配(pei)管(guan)理, 加強(qiang)信(xin)息(xi)公開, 確(que)保(bao)公(gong)平(ping)分配(pei), 加強(qiang)教育(yu)資源(yuan)均等化(hua).

　　2.充(chong)分發揮款(kuan)利率(lv)對於(yu)房(fang)價(jia)調控(kong)的(de)作用機(ji)制(zhi), 防(fang)範(fan)系統風險(xian)隱(yin)患(huan).

　　雖然(ran)利率(lv)的(de)調整對(dui)於(yu)房(fang)地產具(ju)有長期抑(yi)制的(de)作用, 但(dan)是長期的(de)高利率(lv)不僅(jin)不(bu)利(li)於(yu)經濟(ji)的(de)增長, 反(fan)而(er)對經濟(ji)起(qi)到抑(yi)制作用.因(yin)此, 房(fang)地產調控(kong)應(ying)以(yi)市場為(wei)導(dao)向(xiang), 積(ji)極(ji)推(tui)進(jin)利(li)率(lv)市場化改(gai)革(ge)以及(ji)稅(shui)收(shou)制度的(de)改革(ge), 有利促(cu)進(jin)經濟(ji)增(zeng)長, 通(tong)過(guo)改(gai)革(ge)釋(shi)放巨(ju)大的(de)制度紅(hong)利(li), 實(shi)現(xian)房(fang)價(jia)與(yu)經濟(ji)增(zeng)長再(zai)平(ping)衡.

　　3.引導資(zi)金回(hui)歸實(shi)體經濟(ji), 減(jian)少房(fang)地產過(guo)度投(tou)機(ji).

　　房(fang)地產市(shi)場宏觀調控(kong)的(de)根本出路在於(yu)轉變經濟(ji)增(zeng)長方(fang)式(shi), 通(tong)過(guo)加(jia)快(kuai)制度變革(ge)和鼓(gu)勵技(ji)術創新來(lai)提(ti)升企(qi)業(ye)的(de)利潤(run)空間, 以此引導資(zi)金流向實(shi)體經濟(ji), 並(bing)且尋(xun)找新的(de)經濟(ji)增(zeng)長點(dian), 鼓(gu)勵金融(rong)機(ji)構擴展業(ye)務來(lai)緩(huan)解投(tou)機(ji)性(xing)的(de)炒房(fang)需(xu)求, 促使房(fang)地產價(jia)格(ge)回歸合理區間.

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KUBLER編碼(ma)器(qi)8.5868.3231.3112這(zhe)個我(wo)們現(xian)貨

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摘要: 近壹(yi)年來(lai), 我(wo)國(guo)房(fang)地產政(zheng)策(ce)圍(wei)繞(rao)"房(fang)子(zi)是(shi)用(yong)來(lai)住的(de), 不是用(yong)來(lai)炒的(de)"加大調控(kong)力(li)度.本文以租售(shou)同權以(yi)及(ji)限(xian)購、限貸等限(xian)制(zhi)型(xing)調控(kong)手段為(wei)切(qie)入(ru)點(dian), 選(xuan)取(qu)2009-2017年間月(yue)度數(shu)據(ju)作為(wei)樣(yang)本, 通(tong)過(guo)自(zi)回(hui)歸分布(bu)滯後(hou) (ADRL) 模型(xing), 從短期與(yu)長期兩(liang)個角度, 研(yan)究(jiu)了租售(shou)同權等政(zheng)策(ce)對(dui)於(yu)房(fang)價(jia)調控(kong)的(de)影響(xiang), 並給出(chu)了(le)相應(ying)的(de)對策(ce)建(jian)議(yi).研究發(fa)現:租售(shou)同權及(ji)款(kuan)利率(lv)對房(fang)價(jia)具(ju)有(you)長(chang)期穩(wen)定的(de)影響(xiang), 調整家(jia)庭(ting)購買資(zi)格(ge)與數(shu)量(liang), 短期內會(hui)對於(yu)房(fang)價(jia)的(de)調整起(qi)到(dao)壹(yi)定的(de)作用, 但(dan)是長期效(xiao)果不顯著, 付比的(de)調整對(dui)於(yu)北京等壹(yi)線城(cheng)市的(de)房(fang)價(jia)抑(yi)制(zhi)作用較(jiao)小(xiao).這(zhe)對(dui)我(wo)國(guo)構建(jian)長(chang)效的(de)房(fang)地產發(fa)展機(ji)制(zhi)具有重要意義(yi).

　　關鍵(jian)詞(ci):租(zu)售(shou)同權; 限(xian)購(gou)限(xian)貸; 房(fang)地產調控(kong); ADRL模型(xing);

　　自我(wo)國(guo)住房(fang)市場化改(gai)革(ge)以來(lai), 房(fang)地產行(xing)業(ye)在我(wo)國(guo)宏觀經濟(ji)中(zhong)的(de)重要性(xing)日(ri)益(yi)提升, 但(dan)房(fang)價(jia)卻水漲船高, 波(bo)動持續(xu)加大, 大地提高(gao)了(le)城市居(ju)民的(de)生活(huo)成本.2017年中(zhong)央經濟(ji)工作會(hui)議上(shang), *提出(chu):"房(fang)子(zi)是(shi)用(yong)來(lai)住的(de), 不是用(yong)來(lai)炒的(de), 要求回(hui)歸住房(fang)居住屬(shu)性(xing)", 新(xin)壹(yi)輪(lun)的(de)房(fang)地產調控(kong)就(jiu)此拉開(kai)序(xu)幕.本輪(lun)房(fang)地產調控(kong)政策(ce)不(bu)僅(jin)在(zai)範(fan)圍上(shang)表(biao)現出(chu)從壹(yi)二線熱(re)點(dian)城(cheng)市(shi)擴散(san)到(dao)三四(si)線城(cheng)市, 中(zhong)心(xin)城市和周邊(bian)城(cheng)市(shi)政(zheng)策(ce)合(he)力(li)調控(kong)的(de)特征(zheng), 並且, 在(zai)調控(kong)手段上(shang)除限(xian)購(gou)、限貸、調整付(fu)比(bi)等傳統手段, 也開(kai)始(shi)推(tui)行(xing)"購(gou)租(zu)並(bing)舉(ju)、租購(gou)同權"等系列調控(kong)政策(ce)"組(zu)合(he)拳(quan)"以進(jin)壹(yi)步化解住房(fang)需(xu)求.然(ran)而(er)在當前我(wo)國(guo)房(fang)地產市(shi)場環(huan)境(jing)下, 租(zu)售(shou)同權以(yi)及(ji)限(xian)購等調控(kong)手段能否(fou)有效(xiao)抑(yi)制房(fang)價(jia)快(kuai)速(su)上漲?是否(fou)具有(you)可(ke)持續(xu)性(xing)?這(zhe)是(shi)需(xu)要重點(dian)研(yan)究(jiu)的(de)問題.本文對此進行(xing)重(zhong)點(dian)研(yan)究(jiu), 旨在(zai)為(wei)更(geng)好(hao)完(wan)善房(fang)地產政(zheng)策(ce)調控(kong)組合提供(gong)對策(ce)建(jian)議(yi).

　　壹(yi)、相關研(yan)究(jiu)文獻綜(zong)述(shu)

　　針(zhen)對房(fang)地產政(zheng)策(ce)與(yu)房(fang)地產市(shi)場之間的(de)關系, 國(guo)內外(wai)學者(zhe)進(jin)行(xing)了(le)大量(liang)的(de)研究.劉(liu)洪(hong)玉(yu)教授(shou) (2017) 針對我(wo)國(guo)房(fang)地產市(shi)場的(de)發展現(xian)狀(zhuang), 分(fen)析了(le)阻礙我(wo)國(guo)房(fang)地產租(zu)賃市場發展(zhan)的(de)因(yin)素.林睿(rui)等人 (2016) 通(tong)過(guo)對(dui)房(fang)地產價(jia)格(ge)的(de)異質性(xing)研(yan)究, 認(ren)為(wei)房(fang)地產政(zheng)策(ce)的(de)調控(kong)能夠(gou)改(gai)變區(qu)域(yu)房(fang)地產價(jia)格(ge)的(de)收(shou)斂性(xing).王松濤 (2011) 以住房(fang)存流量(liang)模型(xing)為(wei)基(ji)礎(chu), 從(cong)理論上(shang)刻(ke)畫(hua)了(le)住房(fang)市場政府(fu)幹(gan)預的(de)政策(ce)目(mu)標(biao)和政策(ce)工具, 並(bing)且對(dui)政(zheng)府(fu)綜(zong)合幹(gan)預的(de)作用效(xiao)果進(jin)行(xing)了(le)評(ping)價(jia), 認(ren)為(wei)政(zheng)府(fu)政(zheng)策(ce)工具對(dui)重點(dian)城(cheng)市(shi)的(de)住房(fang)價(jia)格(ge)產生了短期影(ying)響(xiang), 並對(dui)不同城(cheng)市(shi)的(de)作用效(xiao)果不(bu)同.劉(liu)璐(lu) (2013) 等人通(tong)過(guo)建(jian)立(li)壹(yi)般均衡模型(xing)分析(xi)了限(xian)購(gou)和限貸對房(fang)價(jia)的(de)均衡影響(xiang), 認為(wei)特定(ding)條件(jian)下當限購發生效用(yong)時(shi), 付比只有(you)落入(ru)某(mou)個特定(ding)區(qu)間才(cai)能有(you)效.

　　從(cong)實(shi)證(zheng)研究來(lai)看(kan), 常(chang)飛等人 (2013) 運(yun)用(yong)脈沖響(xiang)應(ying)研(yan)究了貨幣政(zheng)策(ce)對(dui)區(qu)域(yu)房(fang)地產市(shi)場的(de)影響(xiang), 認為(wei)貨幣政(zheng)策(ce)對(dui)不(bu)同城(cheng)市(shi)商品(pin)房(fang)市場的(de)影響(xiang)不同, 並(bing)受(shou)供(gong)求關系的(de)影響(xiang)較大.喬坤元 (2012) 應(ying)用(yong)倍差法對中(zhong)國(guo)70個大中(zhong)城(cheng)市的(de)樣本數據(ju)進(jin)行(xing)分(fen)析(xi), 探(tan)討(tao)了2011年的(de)房(fang)地產限(xian)購令對房(fang)地產市(shi)場的(de)影響(xiang), 研究(jiu)表(biao)明:限購令(ling)的(de)實(shi)施使(shi)得(de)房(fang)價(jia)下降了2.5%個百分點.在(zai)政(zheng)策(ce)評(ping)價(jia)過(guo)程中(zhong), 由(you)於(yu)倍差法對控(kong)制組的(de)要求比(bi)價(jia)嚴(yan)格(ge), 實(shi)際(ji)情況(kuang)往(wang)往(wang)無(wu)法(fa)滿足, 從而(er)會(hui)影響(xiang)到評(ping)價(jia)的(de)有效性(xing).針(zhen)對清華(hua)大學恒隆(long)房(fang)地產研(yan)究中(zhong)心(xin)張紅(hong) (2015) 等人通(tong)過(guo)構建(jian)住房(fang)市場的(de)搜尋匹(pi)配(pei)模型(xing), 並且(qie)考(kao)慮(lv)了(le)交易(yi)市場和租賃(lin)市(shi)場的(de)影響(xiang)因(yin)素, 認為(wei)限(xian)購(gou)政(zheng)策(ce)會(hui)推(tui)動房(fang)租的(de)上漲並通(tong)過(guo)傳導作用推(tui)動房(fang)價(jia)的(de)上漲.

　　通(tong)過(guo)對(dui)文(wen)獻的(de)梳理可以(yi)發(fa)現(xian), 當前對於(yu)房(fang)地產政(zheng)策(ce)的(de)研究多集中(zhong)在(zai)限購或是貨幣政(zheng)策(ce)調控(kong)方面, 對租(zu)售(shou)並(bing)舉及(ji)租(zu)售(shou)同權等政(zheng)策(ce)效(xiao)果(guo)的(de)研究較(jiao)少;在(zai)研究方(fang)法(fa)方面(mian), 文獻多集中(zhong)在(zai)壹(yi)般均衡的(de)方法、誤(wu)差修正模型(xing)、VAR模型(xing)、倍差法、斷點回(hui)歸等方(fang)法(fa)探(tan)討(tao)政策(ce)的(de)有效性(xing), 很(hen)少看(kan)到應(ying)用(yong)ADRL方法對限(xian)購(gou)政(zheng)策(ce)的(de)研究;文(wen)獻的(de)研究多集中(zhong)在(zai)對單(dan)壹(yi)政策(ce)的(de)研究, 較(jiao)少將這(zhe)些(xie)具有重要影響(xiang)的(de)政策(ce)放(fang)到(dao)壹(yi)起研(yan)究, 也較(jiao)少考(kao)察(cha)這(zhe)些(xie)政策(ce)的(de)持續(xu)作用.基(ji)於(yu)此, 本文將著重探(tan)討(tao)租售(shou)並(bing)舉、限購等房(fang)地產政(zheng)策(ce)相互作用、持續(xu)實(shi)施對(dui)房(fang)價(jia)的(de)調控(kong)效果, 並且(qie)分別(bie)對(dui)長期效(xiao)果與短期效(xiao)果進行(xing)了(le)分(fen)析(xi).

　　二(er)、我(wo)國(guo)房(fang)地產限(xian)購限貸、租售(shou)並(bing)舉調控(kong)政策(ce)的(de)演進過(guo)程

　　近(jin)年來(lai)我(wo)國(guo)政(zheng)府出臺(tai)了壹(yi)系列房(fang)地產調控(kong)政策(ce), 來(lai)抑(yi)制房(fang)價(jia)的(de)過快上(shang)漲, 回歸房(fang)屋(wu)的(de)居住屬(shu)性(xing), 主(zhu)要集中(zhong)在(zai)限購政(zheng)策(ce)、限(xian)貸政策(ce)以(yi)及(ji)租(zu)售(shou)並(bing)舉的(de)調控(kong)政策(ce)這(zhe)幾(ji)個方面.

　　在房(fang)地產限(xian)購政策(ce)方(fang)面(mian):2010年, 北京*出臺(tai)限購(gou)令(ling), 規(gui)定(ding)每戶(hu)以(yi)家(jia)庭(ting)為(wei)單(dan)位(wei)"只能新(xin)購壹(yi)套商品(pin)住房(fang)".自此, 我(wo)國(guo)各地房(fang)地產限(xian)購政策(ce)拉開(kai)了(le)序幕(mu), 2010年, 上(shang)海(hai)、廣(guang)州、天津、南(nan)京、杭(hang)州(zhou)等16個壹(yi)二線城(cheng)市推(tui)出(chu)限(xian)購(gou)政(zheng)策(ce).2014年, 我(wo)國(guo)樓市出現(xian)階(jie)段性(xing)不(bu)景氣(qi), 各地區紛紛調整房(fang)地產調控(kong)政策(ce), 當年46個限購城市(shi)中(zhong)除(chu)北上廣深等壹(yi)線城(cheng)市以及(ji)三亞等熱(re)門(men)城市(shi)以外(wai), 有33個城市限購(gou)政(zheng)策(ce)被(bei)取(qu)消(xiao)或松動.然(ran)而(er), 面對(dui)不斷(duan)攀升的(de)房(fang)價(jia), 2017年以(yi)來(lai)新(xin)壹(yi)輪(lun)的(de)限購政(zheng)策(ce)不(bu)斷(duan)加(jia)碼(ma), 北京作為(wei)房(fang)地產市(shi)場*的(de)在短短10天內連(lian)續(xu)打出了(le)嚴格(ge)限制(zhi)購房(fang)資格(ge)、"商改(gai)住"限(xian)購(gou)、差別(bie)化(hua)信貸等壹(yi)系列調控(kong)"組合拳(quan)".本輪(lun)實(shi)施限(xian)購(gou)政策(ce)城(cheng)市(shi)的(de)範(fan)圍從(cong)北上廣深等壹(yi)線城(cheng)市, 延伸到(dao)南京、杭(hang)州、青(qing)島(dao)、廈門(men)等熱(re)點(dian)二(er)線城(cheng)市, 並且在(zai)環(huan)京(jing)、環(huan)滬、環(huan)深(shen)等核心城(cheng)市(shi)周邊(bian)區(qu)域(yu), 也開(kai)始(shi)實(shi)施限(xian)購(gou).

　　在限(xian)貸政策(ce)方(fang)面(mian):2011年1月(yue)國(guo)務院提出(chu)"新(xin)國(guo)八(ba)條", 要求二(er)套(tao)房(fang)貸付比例提(ti)高(gao)60%, 款(kuan)利率(lv)提高(gao)基(ji)準(zhun)利(li)率(lv)的(de)1.1倍.當時的(de)限貸等房(fang)地產調控(kong)政策(ce)使(shi)得(de)當年房(fang)地產成(cheng)交量(liang)下滑(hua)明顯, 促(cu)使(shi)房(fang)地產市(shi)場進入(ru)深(shen)度調整期.但(dan)是, 2012年央行(xing)兩(liang)次(ci)下調存款(kuan)利率(lv)使得(de)房(fang)地產市(shi)場又(you)出現(xian)上漲預期, 2013年, 上(shang)海(hai)、深(shen)圳、廣東等壹(yi)線城(cheng)市加碼(ma)限貸政策(ce), 要求二(er)套(tao)房(fang)付比(bi)例提高到70%.2014年房(fang)地產市(shi)場低(di)迷(mi), 政策(ce)為(wei)激(ji)勵房(fang)地產市(shi)場, 對於(yu)款(kuan)購買套(tao)自(zi)有住房(fang)的(de)家庭(ting), 款(kuan)付比例(li)低(di)為(wei)30%, 款(kuan)利率(lv)下限(xian)為(wei)基(ji)準(zhun)款(kuan)利率(lv)的(de)0.7倍.2016年去(qu)庫(ku)存(cun)以(yi)來(lai), 房(fang)價(jia)再(zai)次(ci)高位(wei)回升, 導致(zhi)新(xin)壹(yi)輪(lun)限貸政策(ce)再(zai)次(ci)升級(ji).以(yi)北京為(wei)例(li), 2026年01月(yue)10日(ri), 北京市住房(fang)和城鄉(xiang)建(jian)設(she)委(wei)員(yuan)會(hui)發布(bu)《關於(yu)完(wan)善商品(pin)住房(fang)銷售(shou)和差別(bie)化(hua)信貸政策(ce)的(de)通(tong)知》, 開(kai)始(shi)對商品(pin)房(fang)的(de)銷售(shou)和商業(ye)性(xing)個人款(kuan)執行(xing)新(xin)政(zheng), 北京二套房(fang)普(pu)通(tong)住宅(zhai)付(fu)款(kuan)比例提(ti)高(gao)60%, 非(fei)普(pu)通(tong)住宅(zhai)提(ti)高80%.同時(shi), 各商業(ye)銀行(xing)的(de)款(kuan)普(pu)遍(bian)收(shou)緊, 款(kuan)利率(lv)優惠(hui)幾(ji)乎取(qu)消(xiao), 回歸基準(zhun)利(li)率(lv).

　　在租(zu)售(shou)並(bing)舉制度方(fang)面(mian):自2015年起(qi), 國(guo)家(jia)提出要建(jian)立(li)租購並(bing)舉的(de)住房(fang)制度.2016年出(chu)臺(tai)了壹(yi)系列租(zu)購(gou)並舉(ju)的(de)政策(ce).2017年8月(yue), 北京市出臺(tai)了"租(zu)售(shou)同權"的(de)新政, 明確(que)了(le)租(zu)房(fang)能夠(gou)享(xiang)受(shou)與(yu)購房(fang)同樣(yang)的(de)入學機(ji)會(hui)等政(zheng)策(ce), 將租(zu)賃(lin)市場的(de)重要性(xing)提(ti)高到(dao)有的(de)高度.黨(dang)的(de)報告(gao)中(zhong)*明確(que)提(ti)出(chu)"加(jia)快(kuai)建(jian)立(li)多主(zhu)體供(gong)給、多渠(qu)道(dao)保(bao)障、租購(gou)並(bing)舉的(de)住房(fang)制度".調控(kong)"房(fang)子(zi)是(shi)用(yong)來(lai)住的(de), 不是用(yong)來(lai)炒的(de)"戰略定位(wei), 旨在(zai)促(cu)進(jin)我(wo)國(guo)房(fang)屋(wu)回(hui)歸居住屬(shu)性(xing), 並(bing)向"購(gou)租並(bing)舉(ju)、租購(gou)同權;先租(zu)後(hou)售(shou)、梯(ti)度消(xiao)費(fei)"運(yun)作模式(shi)全(quan)面推(tui)進(jin), 引導居(ju)民(min)形(xing)成梯級(ji)消(xiao)費(fei)理念(nian), 推(tui)動住房(fang)價(jia)格(ge)平(ping)穩健(jian)康(kang)運行(xing), 推(tui)進(jin)住有(you)所(suo)居目標(biao)的(de)實(shi)現(xian).

　　三、房(fang)地產調控(kong)政策(ce)對(dui)房(fang)價(jia)影(ying)響(xiang)的(de)實(shi)證(zheng)分析

　　(壹(yi)) 變量(liang)選擇與(yu)平(ping)穩性(xing)檢(jian)驗

　　本研究選取(qu)2009年1月(yue)2017年9月(yue)的(de)月(yue)度數(shu)據(ju)作為(wei)樣(yang)本, 以商品(pin)房(fang)的(de)平(ping)均銷售(shou)價(jia)格(ge)來(lai)表(biao)示房(fang)地產價(jia)格(ge), 即(ji)商品(pin)房(fang)銷售(shou)總(zong)金額/商品(pin)房(fang)銷售(shou)總(zong)面積, 以每月(yue)商品(pin)房(fang)的(de)成交套數(shu)來(lai)表(biao)示交易(yi)量(liang), 利率(lv)選取(qu)的(de)是3-5年款(kuan)利率(lv).基於(yu)本文所要研究(jiu)的(de)內容, 我(wo)們將房(fang)地產價(jia)格(ge)確(que)定(ding)為(wei)因(yin)變量(liang) (以P表(biao)示) , 將款(kuan)利率(lv) (以R表(biao)示) 、二(er)套房(fang)的(de)付比 (以(yi)RA表(biao)示) 、成(cheng)交量(liang) (以V表(biao)示) 作為(wei)自(zi)變量(liang), 此外, 我(wo)們將"租(zu)售(shou)同權"政(zheng)策(ce)的(de)出臺(tai)及(ji)限(xian)制購買資(zi)格(ge)的(de)調整作為(wei)虛(xu)擬變量(liang) (分別(bie)以(yi)D1、D2表(biao)示) 引入到(dao)模(mo)型(xing).

　　本研究樣本的(de)原始數(shu)據(ju)從(cong)房(fang)地產信(xin)息(xi)網與Wind咨(zi)詢數據(ju)庫(ku)中(zhong)獲得(de), 取得(de)原始(shi)數據(ju)後(hou), 需(xu)要對原(yuan)始(shi)數(shu)據(ju)進(jin)行(xing)如下處(chu)理: (1) 對所(suo)有(you)數(shu)據(ju)都(dou)進行(xing)標(biao)準(zhun)指(zhi)數(shu)化(hua)處(chu)理 (款(kuan)利率(lv)與付(fu)比(bi)除外(wai)) , 即(ji)以2009年1月(yue)為(wei)100得(de)到可(ke)比的(de)實(shi)際(ji)數(shu)據(ju); (2) 對(dui)房(fang)地產價(jia)格(ge)變量(liang)與成(cheng)交量(liang)變量(liang)分別(bie)取(qu)對數以(yi)消(xiao)除可(ke)能存(cun)在的(de)異方差; (3) 為(wei)客(ke)觀(guan)反(fan)映(ying)現(xian)實(shi)經濟(ji)特征(zheng), 對房(fang)地產價(jia)格(ge)數據(ju)與(yu)成交量(liang)進行(xing)季(ji)節調整; (4) 根(gen)據(ju)國(guo)家(jia)統計(ji)局(ju)報表(biao)制度, 每年公(gong)布(bu)的(de)房(fang)地產報表(biao)中(zhong)通(tong)常(chang)不(bu)提供(gong)1月(yue)份(fen)的(de)數據(ju)報表(biao), 考(kao)慮(lv)到(dao)實(shi)證(zheng)數據(ju)的(de)完(wan)整性(xing), 我(wo)們用(yong)報表(biao)當年的(de)月(yue)平(ping)均值代替1月(yue)份(fen)的(de)數據(ju).樣(yang)本的(de)描述(shu)性(xing)統計(ji)情況(kuang)為(wei)揭(jie)示(shi)付(fu)比、款(kuan)利率(lv)、成交量(liang)與房(fang)地產價(jia)格(ge)之間是否(fou)存在(zai)協(xie)整(zheng)檢(jian)驗與(yu)因(yin)果(guo)分析(xi), 我(wo)們需(xu)要對各個時間序列分(fen)別(bie)進(jin)行(xing)平(ping)穩性(xing)檢(jian)驗, 以(yi)剔(ti)除(chu)相應(ying)變量(liang)的(de)時間序列的(de)單(dan)位(wei)根.對(dui)各個變量(liang)的(de)平(ping)穩性(xing)檢(jian)驗結果可知, 成(cheng)交量(liang)變量(liang)對ADF統計(ji)量(liang)的(de)值大於(yu)1%的(de)臨界值(zhi), 房(fang)價(jia)變量(liang)、付比(bi)變量(liang)和利率(lv)變量(liang)對ADF統計(ji)量(liang)的(de)值小(xiao)於(yu)1%的(de)臨界值(zhi), 但(dan)是三者個變量(liang)的(de)壹(yi)階差分對應(ying)的(de)ADF統計(ji)量(liang)的(de)值均大於(yu)1%的(de)臨界值(zhi), 並且(qie)其P統計(ji)值(zhi)均趨於(yu)0.因(yin)此, 成交量(liang)變量(liang)是平(ping)穩的(de), 房(fang)價(jia)變量(liang)、付比(bi)變量(liang)和利率(lv)變量(liang)的(de)時間序列均為(wei)非(fei)平(ping)穩, 但(dan)是這(zhe)三個變量(liang)的(de)壹(yi)階差分對應(ying)的(de)時間序列為(wei)平(ping)穩.

　　(二(er)) 基於(yu)ADRL模型(xing)的(de)協(xie)整(zheng)檢(jian)驗

　　由(you)於(yu)本研究所涉及(ji)的(de)各變量(liang)不同階(jie)平(ping)穩, 故(gu)無法使用常(chang)規(gui)的(de)Johansen協(xie)整(zheng)檢(jian)驗模(mo)型(xing), 本文采(cai)用自回歸分布(bu)滯後(hou)模型(xing) (ADRL模型(xing)) 進行(xing)研(yan)究(jiu), ADRL模(mo)型(xing)能夠(gou)估(gu)計(ji)不(bu)同階(jie)平(ping)穩的(de)時間序列, 保(bao)證(zheng)結果壹(yi)致(zhi)有(you)效(xiao), 而(er)且還能得(de)到長(chang)期和短期的(de)影響(xiang)系數.

　　壹(yi)般的(de)ADRL (p, q1, q2, …qk) 模型(xing)結構如下:

　　其中(zhong), p代表(biao)yt滯後(hou)的(de)階數, qi代表(biao)自變量(liang)xit滯後(hou)的(de)階數, L代表(biao)滯後(hou)算子(zi), Lyt=yt-1, wt是(shi)確(que)定(ding)向(xiang)量(liang).使用(yong)ADRL模(mo)型(xing)具體包(bao)含兩(liang)個步驟, 壹(yi)步, 建(jian)立(li)ADRL協(xie)整(zheng)檢(jian)驗模(mo)型(xing)進行(xing)各變量(liang)間的(de)協(xie)整(zheng)檢(jian)驗, 驗(yan)證(zheng)各個變量(liang)間的(de)長期穩(wen)定關系, 確(que)定(ding)各變量(liang)間的(de)影響(xiang)方向(xiang).則構建(jian)限(xian)購政策(ce)對(dui)房(fang)價(jia)波(bo)動影響(xiang)的(de)協(xie)整(zheng)檢(jian)驗模(mo)型(xing)如下:

　　進(jin)行(xing)協(xie)整(zheng)檢(jian)驗存(cun)在(zai)長(chang)期均衡關系後(hou)進入(ru)第二(er)步, 利用(yong)ADRL模(mo)型(xing)估計(ji)長(chang)期系數與(yu)短期系數, 則(ze)構建(jian)長(chang)期系數估(gu)計(ji)模(mo)型(xing)ADRL (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 如下:

　　其中(zhong): (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 為(wei)優(you)滯後(hou)階數(shu), 是根(gen)據(ju)AIC或是SC等準(zhun)則(ze)進(jin)行(xing)判(pan)斷, 長期均衡關系並不(bu)是(shi)壹(yi)直成(cheng)立的(de), 短期內會(hui)通(tong)過(guo)各種變量(liang)的(de)擾動從而(er)打破(po)平(ping)衡狀(zhuang)態.短期系數的(de)估計(ji)可(ke)通(tong)過(guo)誤(wu)差修正模型(xing)ECM來(lai)獲得(de), 基於(yu)ADRL (h1, h2, h3, h4, h5, h6) 的(de)短期系數估(gu)計(ji)如下:

　　式(shi)中(zhong):ECt-1作為(wei)回(hui)調項, 當長期均衡關系被打破(po)時(shi), 起到回調作用.

　　接(jie)下來(lai), 對(dui)條件(jian)誤(wu)差修正ARDL模型(xing)中(zhong)各原(yuan)變量(liang) (滯後(hou)壹(yi)階) 進(jin)行(xing)聯(lian)合(he)F檢(jian)驗, 以(yi)驗(yan)證(zheng)是否(fou)存在(zai)長(chang)期協(xie)整(zheng)關系.本文進行(xing)了(le)m=1~4, n1, n2, n3, n4, n5=0~4, 的(de)2500種模型(xing)組合(he)的(de)檢(jian)測(ce), 根(gen)據(ju)AIC、SC準(zhun)則(ze)選(xuan)擇了(le)優滯後(hou)模型(xing), 此時得(de)到結果的(de)結構可(ke)以(yi)看(kan)出, F統計(ji)量(liang)為(wei)6.2083, 大於(yu)1%臨界值(zhi)4.68, 說明拒(ju)絕原(yuan)假設(she), 認為(wei)長(chang)期協(xie)整(zheng)關系非常(chang)顯著.

　　(三) 長短期系數的(de)估計(ji)結果

　　通(tong)過(guo)上(shang)面(mian)的(de)ADRL協(xie)整(zheng)檢(jian)驗後(hou)可知道(dao), 存(cun)在長(chang)期協(xie)整(zheng)關系, 因(yin)此進入(ru)第二(er)步進行(xing)長(chang)短期系數的(de)估計(ji).利(li)用(yong)使得(de)模型(xing)的(de)標(biao)準(zhun)誤(wu)差小(xiao)的(de)AIC準(zhun)則(ze), 對(dui)不(bu)同階(jie)數(shu)的(de)估計(ji)方(fang)程進(jin)行(xing)選(xuan)擇分(fen)析, 並(bing)且設定(ding)大滯後(hou)階數(shu)為(wei)4, 得(de)到模(mo)型(xing)的(de)優估計(ji)為(wei)ADRL (3, 0, 0, 0, 4, 2) , 並(bing)且(qie)得(de)到長(chang)短期系數的(de)估計(ji)見(jian)表(biao)4.

　　其中(zhong), 模(mo)型(xing)的(de)可決系數高(gao)達0.813, 說明有81.3%的(de)信息(xi)可以由(you)該(gai)模(mo)型(xing)解釋(shi), 故模型(xing)的(de)解釋(shi)能力(li)很(hen)好(hao).模型(xing)的(de)總體顯著性(xing)檢(jian)驗F統計(ji)量(liang)為(wei)34.006, 可(ke)以(yi)在(zai)1%顯著水平(ping)顯著, 故認為(wei)模(mo)型(xing)總體擬合(he)效(xiao)果良(liang)好(hao).

　　通(tong)過(guo)對(dui)所(suo)得(de)結果的(de)分析可(ke)知, 從(cong)長(chang)期來(lai)看(kan), "租售(shou)同權"政(zheng)策(ce)的(de)出臺(tai)對抑(yi)制(zhi)房(fang)價(jia)具(ju)有(you)長(chang)期顯著的(de)效應(ying), 房(fang)地產限(xian)購政策(ce)會(hui)使得(de)房(fang)地產價(jia)格(ge)出現(xian)報復性(xing)增(zeng)長, 利(li)率(lv)每提(ti)高1個單(dan)位(wei), 會(hui)伴(ban)隨(sui)房(fang)價(jia)下降0.3447個百分點.付(fu)比(bi)以(yi)及(ji)成(cheng)交量(liang)的(de)變化(hua)對(dui)於(yu)房(fang)價(jia)的(de)影響(xiang)不顯著, 因(yin)此, 存在(zai)較大的(de)不確(que)定(ding)性(xing).

　　此外, 對(dui)短期方(fang)程進(jin)行(xing)分(fen)析(xi)可(ke)知, 代表(biao)是否(fou)采(cai)取租售(shou)同舉(ju)政(zheng)策(ce)的(de)虛擬變量(liang)D1短期效(xiao)果不明顯, 代表(biao)是否(fou)采(cai)取限購政策(ce)的(de)虛擬變量(liang)D2對於(yu)房(fang)價(jia)具(ju)有(you)顯著短期的(de)抑制作用, 但(dan)這(zhe)種作用在(zai)滯後(hou)1月(yue)時(shi)才(cai)會(hui)顯示(shi)出(chu)來(lai).並(bing)且房(fang)價(jia)滯後(hou)1-2期均對房(fang)價(jia)的(de)走勢有著壹(yi)定的(de)修正作用, 即(ji)當某(mou)月(yue)房(fang)價(jia)突(tu)然(ran)偏高(gao), 則(ze)此後(hou)1~2期房(fang)價(jia)會(hui)有壹(yi)定的(de)抑制效(xiao)果(guo).利(li)率(lv)在長(chang)短期方(fang)程中(zhong)均對房(fang)價(jia)有(you)著抑制作用, 通(tong)過(guo)對(dui)成(cheng)交量(liang)分析(xi)可(ke)知, 成(cheng)交量(liang)的(de)變化(hua)對(dui)房(fang)價(jia)的(de)走勢影響(xiang)不大.後(hou), 協(xie)整(zheng)項Coin Eq (-1) 是(shi)顯著為(wei)負的(de), 這(zhe)充(chong)分說明了當房(fang)價(jia)走(zou)勢偏離了(le)長期均衡時, 短期修(xiu)正效應(ying)會(hui)促進(jin)房(fang)價(jia)回(hui)歸到長(chang)期協(xie)整(zheng)的(de)均衡上來(lai).

　　四(si)、結論與政策(ce)建(jian)議(yi)

　　本文通(tong)過(guo)運(yun)用(yong)ADRL模型(xing)得(de)出:租(zu)售(shou)同權的(de)政策(ce)對(dui)房(fang)地產均具有長(chang)期而(er)穩定(ding)的(de)抑制作用, 短期內調整家(jia)庭(ting)購買資(zi)格(ge)與數(shu)量(liang), 對於(yu)房(fang)價(jia)的(de)調整起(qi)到(dao)壹(yi)定的(de)作用, 但(dan)是, 長期效(xiao)果不顯著.調整付(fu)比(bi)對(dui)於(yu)北京市房(fang)價(jia)的(de)抑制作用較(jiao)小(xiao), 而(er)款(kuan)利率(lv)的(de)調整對(dui)房(fang)價(jia)具(ju)有(you)長(chang)期穩(wen)定的(de)影響(xiang).結合所得(de)結論提出如下的(de)政策(ce)建(jian)議(yi):

　　1.建(jian)立(li)租購並(bing)舉政策(ce)實(shi)施的(de)長效機(ji)制(zhi), 加大準(zhun)保(bao)障力(li)度.

　　要達到"居者有(you)其屋(wu)"的(de)目標(biao), 必(bi)須(xu)要增加(jia)公(gong)租(zu)房(fang)、共有(you)產權房(fang)供應(ying), 擴大公租房(fang)保(bao)障範(fan)圍, 提(ti)高(gao)公(gong)租房(fang)的(de)質量(liang)與完(wan)善配(pei)套設(she)施, 多渠(qu)道(dao)解決中(zhong)低(di)收(shou)入家(jia)庭(ting)、新就(jiu)業(ye)職工和穩定(ding)就(jiu)業(ye)的(de)外來(lai)務工人員(yuan)的(de)住房(fang)問題.對(dui)於(yu)特殊困難(nan)家(jia)庭(ting)建(jian)立(li)準(zhun)保(bao)障機(ji)制(zhi), 牢(lao)固好社(she)會(hui)安全(quan)網.做(zuo)好(hao)保(bao)障性(xing)住房(fang)分配(pei)管(guan)理, 加強(qiang)信(xin)息(xi)公開, 確(que)保(bao)公(gong)平(ping)分配(pei), 加強(qiang)教育(yu)資源(yuan)均等化(hua).

　　2.充(chong)分發揮款(kuan)利率(lv)對於(yu)房(fang)價(jia)調控(kong)的(de)作用機(ji)制(zhi), 防(fang)範(fan)系統風險(xian)隱(yin)患(huan).

　　雖然(ran)利率(lv)的(de)調整對(dui)於(yu)房(fang)地產具(ju)有長期抑(yi)制的(de)作用, 但(dan)是長期的(de)高利率(lv)不僅(jin)不(bu)利(li)於(yu)經濟(ji)的(de)增長, 反(fan)而(er)對經濟(ji)起(qi)到抑(yi)制作用.因(yin)此, 房(fang)地產調控(kong)應(ying)以(yi)市場為(wei)導(dao)向(xiang), 積(ji)極(ji)推(tui)進(jin)利(li)率(lv)市場化改(gai)革(ge)以及(ji)稅(shui)收(shou)制度的(de)改革(ge), 有利促(cu)進(jin)經濟(ji)增(zeng)長, 通(tong)過(guo)改(gai)革(ge)釋(shi)放巨(ju)大的(de)制度紅(hong)利(li), 實(shi)現(xian)房(fang)價(jia)與(yu)經濟(ji)增(zeng)長再(zai)平(ping)衡.

　　3.引導資(zi)金回(hui)歸實(shi)體經濟(ji), 減(jian)少房(fang)地產過(guo)度投(tou)機(ji).

　　房(fang)地產市(shi)場宏觀調控(kong)的(de)根本出路在於(yu)轉變經濟(ji)增(zeng)長方(fang)式(shi), 通(tong)過(guo)加(jia)快(kuai)制度變革(ge)和鼓(gu)勵技(ji)術創新來(lai)提(ti)升企(qi)業(ye)的(de)利潤(run)空間, 以此引導資(zi)金流向實(shi)體經濟(ji), 並(bing)且尋(xun)找新的(de)經濟(ji)增(zeng)長點(dian), 鼓(gu)勵金融(rong)機(ji)構擴展業(ye)務來(lai)緩(huan)解投(tou)機(ji)性(xing)的(de)炒房(fang)需(xu)求, 促使房(fang)地產價(jia)格(ge)回歸合理區間.