南京(jing)惠(hui)言達(da)電氣(qi)有(you)限(xian)公司成立於2019年(nian)，座落(luo)在南(nan)京(jing)六(liu)合(he)市(shi)商圈(quan)。9年(nian)備件(jian)銷售(shou)積(ji)累(lei)，公司主要經(jing)營歐(ou)、美(mei)等(deng)國的(de)閥(fa)門、過濾(lv)設(she)備、編碼(ma)器、傳(chuan)感(gan)器、儀(yi)器(qi)儀(yi)表(biao)、及各(ge)種(zhong)自(zi)動(dong)化(hua)產(chan)品，公司全力(li)貫徹(che)“以(yi)質優價(jia)廉的(de)產(chan)品(pin)和完善(shan)到位(wei)的(de)技(ji)術(shu)服務客(ke)戶”的(de)經(jing)營宗(zong)旨(zhi)，服務於國內(nei)的(de)流(liu)體控(kong)制(zhi)和自動(dong)化(hua)控(kong)制(zhi)領(ling)域(yu)。節(jie)省(sheng)了(le)中間環節(jie)的(de)流(liu)轉(zhuan)費(fei)用(yong)，能夠(gou)把更(geng)優(you)惠(hui)的(de)價(jia)格提(ti)供給用(yong)戶。通過發展(zhan)我(wo)司(si)已(yi)經(jing)自動化(hua)設(she)備和備件(jian)供(gong)應(ying)商，主營(ying)產品廣(guang)泛應用(yong)於冶(ye)金(jin)、造(zao)紙(zhi)、礦山(shan)、石化(hua)、能(neng)源、集裝(zhuang)箱(xiang)碼(ma)頭(tou)、汽車(che)、水(shui)利(li)、市(shi)政(zheng)工程及(ji)環保以(yi)及(ji)各(ge)類軍(jun)事(shi)、航(hang)空(kong)航天(tian)、科研等(deng)領域(yu)。
圖(tu)片(pian)可(ke)能(neng)與實物存(cun)在差(cha)異(yi)，訂(ding)貨前請(qing)聯(lian)系本(ben)司確認

ALBANY D8930RG042 電阻(zu)器
ALBANY D4904R0544 感(gan)應傳(chuan)感(gan)器
ALBANY D8930R0081 接(jie)口卡(ka)
ALBANY D4904R0545 感(gan)應傳(chuan)感(gan)器
ALBANY 100 67249 
binder D8140R0005 滾珠(zhu)軸(zhou)承(cheng)
BRENET FD115 
BRENET 60420  BROSSE CYLINDRIQUE MODULAIRE 80 - Densite : type 416, Dia.ext 
Ebm ENTRAINEUR BROSSE type 
HEUER R4E310-AF12-05 離(li)心式(shi)風(feng)機(ji)
AirCom Nr.100180 臺鉗(qian)
SIEMENS R450-04I 減(jian)壓(ya)閥
SIEMENS 6GK1571-0BA00-0AA0 適配器
SIEMENS 1FK7083-2AH71-1RG0 伺服電機(ji)
SIEMENS 6SL3000-0HE21-0AA0 過濾(lv)器(qi)
SIEMENS 6SL3054-0EF00-1BA0 變頻器
SIEMENS 6ES7138-4DF11-0AB0 接口模(mo)塊
SIEMENS 6FX8002-5CS01-1BA0 電纜組(zu)件
SIEMENS 6ES7134-4JB51-0AB0 接口模(mo)塊
charles 6SL3000-0CE21-0AA0 變頻器(qi)
FLENDER B85 SE Nr.X41-202/12 
ASM FLENDER CAVEX 80 CFA/SU/B 
KTR WS12-3000-420A-L10-SB0-M12-SD4 位(wei)移傳(chuan)感(gan)器
Boellhoff ROTEX24 D5mm L78mm, no holes 
FOBA Din7337-A A2/A2 4.0X8.0 
Clyde Y.0100 
wago DN200.P30667D-00 接(jie)頭(tou)
E+H 753-540 接(jie)口模(mo)塊
TE Connectivity PMD75-2A6T7/1C3 壓力(li)傳感(gan)器
TE Connectivity 1-1618002-8 繼(ji)電(dian)器(qi)
SIEMENS 1-175218-3 
Alfa laval LGB21.330A27 燃燒(shao)器控(kong)制(zhi)
Alfa laval PART NO. 9613419802; 10-30VDC PNP/NPN 6MM CONN THINKTOP基(ji)本(ben)數字10-30
Chicago Pneumatics PART NO. NANOJET HEAD CLEANER WITH 2" SANITARY FLANGE 
ebmpast PART NO. CP7739 沖(chong)擊扳(ban)手
SIEMENS G1G144-AF49-70 離(li)心式(shi)風(feng)機(ji)
SIEMENS 3RA2316-8XB30-1BB4 接(jie)觸器
AirLoc 4AV3100-2EB00-0A 電源(yuan)
Veith PART NO. PRG 125/910 
TSCHAN FE42-63/17*63 
Boehmer NORM-Mex G295 GG/Pb82 聯(lian)軸(zhou)器
Buehler 003.4236 球閥
SIEMENS BA4510 with 1/4 plug 
Amiad 3UG4614-1BR20 數字監(jian)控(kong)繼(ji)電(dian)器(qi)
AFAG 84-34-10-0003 
AFAG 50050602 
AFAG 15023361 
Boge 50430892 
wago SRHV250-5 壓(ya)縮(suo)機(ji)
wago 280-901 插(cha)頭(tou)
wago 769-431 止(zhi)動爪(zhao)
wago 769-413 應(ying)變釋(shi)放(fang)板(ban)
wago 769-105 母連(lian)接(jie)器(qi)
wago 769-308 端(duan)板(ban)和中間板
wago 280-831 接(jie)線(xian)端(duan)子(zi)
British Encoder 280-905 接(jie)線(xian)端(duan)子(zi)
ABB 735-PP 400PPR  no:04719523 V:5-24 
KTR CODE68685826D AINT-14C   SERNO.：7050124EE 
baumer ROTEX GS7 80SH-A 2.8-Φ7,2.8-Φ7 
ACE GI355A70415 5000lmp 
ACE GS-19-80-CC-K12656 機(ji)床(chuang)用(yong)減震(zhen)器
ACE Type MC150/225/600;MC150MH2 
Conec Type MC150/225/600;MC600MH2 
baumer GL200 5KO/M 150° 
ganter OG60 DN 600 CI S-NR:700002003789 增(zeng)量(liang)式(shi)編碼(ma)器
ganter Switch crank 165*24 GANTER GRIFF GN558-165-K24 A01780F580.09.03.5972_10093116_0039_10103519 
MEZ Switch crank 165*24  GANTER GRIFF GN558-165-K24  A01781F580.09.03.5972_10093116_0039_10103519 
Ebm 7AA71M04-G 
HBM 4114 N/2H8P 
BELLODI 1-U2B/2kN 負荷(he)傳(chuan)感(gan)器
Contraves G47352+ 工件夾(jia)具(ju)
SIEMENS GB140SO 凸(tu)輪(lun)開(kai)關(guan)
SFERO 6SL3912-0AP36-0AA0 電源1
Control Techniques LR 6 彈簧(huang)
baumer SP5401 變頻(pin)器(qi)
WENGLOR IGYX 18P17B3/L IGYX 18P17B3 
SIEMENS ED98PCV3 反射(she)傳(chuan)感(gan)器
SIEMENS 6ES7 194-4AC00-0AA0 
SIEMENS 6AV6 642-0BA01-1AX1 
SIEMENS 6ES7195-7HA00-0XA0 總(zong)線(xian)模(mo)塊
SIEMENS 6ES7 901-3DB30-0XA0-0 
SIEMENS 6ES7 141-4BF00-0AA0 
SIEMENS 3RT1046-1A..4,220VAC 
SIEMENS 3RK1304-5KS40-4AA0 
SIEMENS 6AV6 643-0DD01-1AX1 
ACE RUGGEDCOM RSG2300 S/N# R23-0910-03288 
ACE GS-19-80-CC-K12656 機(ji)床(chuang)用(yong)減震(zhen)器
E+H MC225MH 減(jian)震器

國家(jia)制(zhi)定(ding)和實施貨幣政(zheng)策(ce)會充(chong)分考(kao)慮到產(chan)業(ye)的(de)健(jian)康發展(zhan)狀(zhuang)況。同(tong)樣的(de)貨幣政(zheng)策(ce)會因(yin)行(xing)業(ye)的(de)不(bu)同(tong)，或是(shi)相同(tong)行(xing)業(ye)因所(suo)處(chu)的(de)地(di)域(yu)環境不同(tong)而(er)產生(sheng)不同(tong)的(de)影(ying)響(xiang)。這(zhe)壹點(dian)在房(fang)產(chan)行(xing)業(ye)中體現的(de)尤(you)為(wei)突(tu)出(chu)。房(fang)地(di)產(chan)業(ye)是(shi)壹個(ge)資金(jin)密(mi)集型產(chan)業(ye)，從房產的(de)開(kai)發到(dao)經(jing)營甚(shen)是(shi)銷售(shou)的(de)方方面面都離(li)不開(kai)資(zi)金(jin)的(de)支撐。談到(dao)資金(jin)，就(jiu)要(yao)充(chong)分考(kao)慮利(li)率(lv)的(de)問(wen)題，利(li)率(lv)的(de)變(bian)動(dong)決(jue)定(ding)著資(zi)金(jin)的(de)流(liu)向，資金(jin)的(de)流(liu)向改(gai)變(bian)著市(shi)場(chang)上房(fang)產的(de)供(gong)求(qiu)狀(zhuang)況(kuang)，進而(er)影(ying)響(xiang)住房的(de)價(jia)格。

3.1.1利(li)率(lv) .

房(fang)貸利(li)率(lv)對(dui)房價(jia)的(de)影(ying)響(xiang)主要(yao)體現在通過按揭款(kuan)購房的(de)交易行(xing)為(wei)上(shang)，實際房貸利(li)率(lv)與房產(chan)的(de)價(jia)格是(shi)呈現負相(xiang)關(guan)的(de)關(guan)系的(de)，但(dan)是(shi)這(zhe)種(zhong)現象並不是(shi)非(fei)常的(de)。房(fang)貸利(li)率(lv)提(ti)高，購房者(zhe)的(de)還款壓力(li)就會上(shang)升(sheng)，這(zhe)會限(xian)制(zhi)壹(yi)部(bu)分人(ren)的(de)購房行(xing)為(wei)，市(shi)場(chang)上對住房的(de)需(xu)求(qiu)就(jiu)會下(xia)降(jiang)。為(wei)了(le)改(gai)變(bian)這(zhe)壹現狀，房(fang)產開(kai)發商會選(xuan)擇(ze)降(jiang)低(di)房(fang)價(jia)，這(zhe)壹措施(shi)的(de)後(hou)果是(shi)壹些(xie)小規模開發商的(de)資(zi)產(chan)負債情況受到影(ying)響(xiang)。銀行(xing)考(kao)慮到這(zhe)些小(xiao)規模開發商的(de)盈(ying)利(li)能(neng)力(li)，會加(jia)大(da)對(dui)其放(fang)款(kuan)的(de)限(xian)制(zhi)力(li)度(du)，小(xiao)規模開發商的(de)融資難(nan)度(du)加(jia)大(da)，造(zao)成(cheng)資(zi)金(jin)鏈(lian)的(de)斷(duan)裂，後(hou)直接(jie)退(tui)出(chu)市(shi)場(chang)。開發商的(de)規模變小，市(shi)場(chang)上(shang)房產(chan)的(de)開(kai)發規模也會變(bian)小(xiao)，這(zhe)壹結(jie)果(guo)的(de)影(ying)響(xiang)會在經(jing)歷壹段時間後(hou)通過市(shi)場(chang)上對房產的(de)需(xu)求(qiu)表(biao)現出(chu)來(lai)。市(shi)場上對住房的(de)需(xu)求(qiu)增(zeng)加(jia)，開(kai)發商會實行(xing)新(xin)的(de)開(kai)發計劃，但是(shi)因為(wei)受到款(kuan)利(li)率(lv)上(shang)升(sheng)的(de)影(ying)響(xiang)，新(xin)開發項(xiang)目的(de)開(kai)發成(cheng)本(ben)也會隨(sui)之增加(jia)，且(qie)壹(yi)些有雄厚(hou)實力(li)的(de)開(kai)發商對市(shi)場的(de)主(zhu)導作用(yong)也會越(yue)來(lai)越(yue)明(ming)顯。這(zhe)樣壹(yi)來(lai)，新(xin)開發房(fang)產(chan)的(de)定(ding)價(jia)就可(ke)能會有(you)壹(yi)定(ding)的(de)自(zi)主(zhu)性(xing)，價(jia)格會有(you)所(suo)提高。通過這(zhe)壹系列(lie)的(de)影(ying)響(xiang)過程，可(ke)以看出(chu)房(fang)產(chan)價(jia)格或許會有(you)回(hui)升(sheng)的(de)跡(ji)象，這(zhe)將(jiang)在壹(yi)定(ding)程度(du)上(shang)削(xue)弱房(fang)貸利(li)率(lv)對(dui)房產價(jia)格的(de)影(ying)響(xiang)程度(du)。

3.1.2匯(hui)率(lv) .

在經(jing)濟日益(yi)化(hua)的(de)今(jin)天(tian)，匯率在壹(yi)個(ge)國家(jia)的(de)宏(hong)觀(guan)經(jing)濟調控(kong)中其中舉足輕重的(de)作(zuo)用(yong)。

匯率(lv)的(de)變(bian)動(dong)會影(ying)響(xiang)到壹(yi)國經(jing)濟市場很多部(bu)分的(de)波動，當(dang)然(ran)，房(fang)產(chan)市場(chang)也不例(li)外(wai)。隨著各(ge)國之間經(jing)濟來往的(de)越(yue)頻(pin)繁，金(jin)融市場(chang)化(hua)的(de)程度(du)也在壹(yi)步(bu)步(bu)地(di)加(jia)深。匯率通過各(ge)種(zhong)途(tu)徑(jing)對住房價(jia)格的(de)影(ying)響(xiang)也是(shi)越(yue)來(lai)越(yue)明(ming)顯。本(ben)文(wen)主要通過以(yi)下(xia)三個途(tu)徑(jing)分析兩者(zhe)之間的(de)相(xiang)互影(ying)響(xiang)：

1）流動(dong)性(xing)效應(ying)。

主(zhu)要從兩個方面體現出(chu)來(lai)：先(xian)是(shi)在升(sheng)值(zhi)預期中的(de)資(zi)金(jin)上(shang)有(you)所(suo)體現。當市(shi)場上(shang)預期壹國貨幣將(jiang)要升(sheng)值(zhi)時(shi)，大(da)量(liang)的(de)國外(wai)短期投機(ji)資(zi)金(jin)會通過購買股票(piao)或房地(di)產(chan)以期帶來(lai)收益(yi)湧(yong)入(ru)該(gai)國市場(chang)，其中大部(bu)分部(bu)分會流(liu)向該國的(de)資(zi)本(ben)市(shi)場，由於目前中國政(zheng)府股市(shi)的(de)操(cao)縱性(xing)比較(jiao)強(qiang)，所(suo)以大量(liang)遊(you)動(dong)資金(jin)會選(xuan)擇(ze)湧(yong)入(ru)房(fang)產(chan)市場，直(zhi)接導致了(le)房產(chan)價(jia)格上(shang)漲。流(liu)動(dong)性(xing)的(de)另(ling)壹(yi)表現是(shi)在升(sheng)值(zhi)之後(hou)，當人(ren)民(min)幣(bi)升(sheng)值(zhi)和房價(jia)上漲達(da)到壹(yi)定(ding)幅度(du)之後(hou)，自由(you)資本(ben)會大(da)量(liang)的(de)出(chu)逃(tao)，造(zao)成(cheng)房(fang)企資(zi)金(jin)鏈(lian)的(de)斷(duan)裂，引(yin)起(qi)房(fang)價(jia)下跌(die)，而(er)房價(jia)的(de)下(xia)跌(die)會引(yin)發居(ju)民(min)的(de)觀(guan)望(wang)心態(tai)，致(zhi)使下(xia)跌幅(fu)度(du)擴(kuo)大甚(shen)是(shi)暴跌(die)，這(zhe)不利(li)於房地(di)產(chan)市場的(de)長(chang)期穩(wen)定(ding)發展(zhan)。

2）利(li)率(lv)變(bian)動引起(qi)的(de)匯(hui)率(lv)-房(fang)價(jia)變動(dong)效應(ying)。

如果(guo)壹(yi)個(ge)國家(jia)的(de)本(ben)幣(bi)預期將(jiang)會升(sheng)值(zhi)，那(na)麽(me)大(da)量(liang)的(de)境(jing)外(wai)資金(jin)就(jiu)會通過各(ge)種(zhong)途(tu)徑(jing)進入(ru)該(gai)國境內(nei)，這(zhe)壹後(hou)果是(shi)該國的(de)外(wai)匯儲(chu)備(bei)會有(you)大(da)幅(fu)度(du)的(de)增(zeng)長(chang)，進而(er)導致市場上(shang)流(liu)通的(de)貨幣供(gong)應(ying)量(liang)也會增(zeng)加(jia)，並造(zao)成(cheng)通貨膨脹。在這(zhe)種(zhong)情況下(xia)，央行(xing)為(wei)了(le)彌補(bu)這(zhe)壹後(hou)果，會通過提(ti)高(gao)利(li)率(lv)的(de)行(xing)為(wei)來(lai)達(da)到目的(de)。然(ran)而(er)，利(li)率(lv)的(de)提(ti)高(gao)又會對(dui)外(wai)資產(chan)生壹(yi)種(zhong)吸(xi)引(yin)力(li)，間接(jie)造(zao)成(cheng)了(le)匯率(lv)升(sheng)值(zhi)以(yi)及(ji)利(li)率(lv)提(ti)高的(de)雙重壓(ya)力(li)。從另(ling)外(wai)壹方面來看，利(li)率(lv)的(de)上(shang)升(sheng)提高了(le)房產(chan)的(de)開(kai)發成(cheng)本(ben)以及(ji)構建(jian)成本，成本的(de)提(ti)高(gao)決(jue)定(ding)了(le)價(jia)格的(de)上(shang)升(sheng)；另(ling)外(wai)，利(li)率(lv)的(de)上(shang)升(sheng)使得開發商的(de)融資困難，為了(le)避免資(zi)金(jin)鏈(lian)的(de)斷(duan)裂，開(kai)發商會在壹(yi)定(ding)程度(du)上(shang)尋(xun)找外(wai)匯的(de)援(yuan)助(zhu)，也就是(shi)所(suo)謂的(de)從境外(wai)借錢(qian)。這(zhe)樣壹(yi)來(lai)，外(wai)資在改(gai)過房(fang)產(chan)市場的(de)作(zuo)用(yong)就顯(xian)得越(yue)為(wei)重要(yao)。

3）匯率變化(hua)引(yin)起(qi)的(de)貿(mao)易傳導機(ji)制(zhi)。

本(ben)幣(bi)升(sheng)值(zhi)以(yi)後(hou)，以本(ben)幣表(biao)示的(de)國外(wai)、進口商品的(de)價(jia)格開(kai)始下(xia)降(jiang)，其(qi)中也包括(kuo)壹(yi)些(xie)高(gao)檔(dang)的(de)建(jian)築(zhu)材(cai)料和物業(ye)設備(bei)，這(zhe)使得房地(di)產(chan)業(ye)的(de)原(yuan)材(cai)料價(jia)格將(jiang)會下(xia)降(jiang)，從而(er)有助(zhu)於推(tui)動(dong)高檔住房價(jia)格的(de)下(xia)降(jiang)，而(er)高檔(dang)住房對中低(di)檔(dang)住房具(ju)有(you)風(feng)向標的(de)作(zuo)用(yong)，所(suo)以本幣(bi)升(sheng)值(zhi)會使國內(nei)房(fang)地(di)產(chan)價(jia)格下(xia)降(jiang)。另(ling)外(wai)、，由於本幣(bi)升(sheng)值(zhi)導致國內(nei)產(chan)品出(chu)口困難，市場(chang)縮(suo)小(xiao)，造(zao)成(cheng)企(qi)業(ye)利(li)潤下，員工收入(ru)下(xia)降(jiang)，房(fang)地(di)產(chan)需求(qiu)減(jian)少(shao)，致(zhi)使進壹步(bu)房(fang)價(jia)下降(jiang)。

整(zheng)個過程可(ke)以概(gai)括(kuo)為(wei)：預期人(ren)民(min)幣(bi)升(sheng)值(zhi)--遊(you)資(zi)通過資(zi)本(ben)市場進入(ru)房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)--推(tui)動(dong)房地(di)產(chan)價(jia)格快(kuai)速(su)上漲--吸(xi)引(yin)國內(nei)外(wai)更多的(de)資(zi)金(jin)進入(ru)房(fang)地(di)產(chan)市場--人(ren)民(min)幣(bi)升(sheng)值(zhi)--進口增(zeng)加(jia)、出(chu)口減(jian)少(shao)、國內(nei)資(zi)金(jin)流(liu)出(chu)--經(jing)濟增長(chang)放(fang)慢(man)--遊(you)資(zi)外(wai)逃--房(fang)地(di)產(chan)企業(ye)資金(jin)鏈(lian)斷(duan)裂--房(fang)價(jia)下跌(die)壹壹(yi)經(jing)濟衰退(tui)。

3.1.3政(zheng)策(ce)的(de)宏(hong)觀(guan)調控(kong)。

隨著我(wo)國經(jing)濟的(de)快(kuai)速(su)發展(zhan)，房(fang)產業(ye)成為(wei)壹項(xiang)支柱(zhu)性(xing)的(de)行(xing)業(ye)。然(ran)而(er)任何(he)行(xing)業(ye)的(de)穩(wen)步(bu)發展(zhan)都(dou)離(li)不開(kai)國家(jia)政(zheng)策(ce)這(zhe)只“無(wu)形的(de)手”的(de)宏(hong)觀(guan)調控(kong)。我(wo)國政(zheng)府對房(fang)產(chan)業(ye)實施調控(kong)的(de)政(zheng)策(ce)主(zhu)要有：信貸政(zheng)策(ce)、土(tu)地(di)政(zheng)策(ce)、稅(shui)收政(zheng)策(ce)、保障性(xing)住房政(zheng)策(ce)、限(xian)購政(zheng)策(ce)等(deng)等(deng)。其中信貸政(zheng)策(ce)主(zhu)要體現在存(cun)款準備(bei)金(jin)率(lv)的(de)變(bian)化(hua)、二(er)套房(fang)付比例(li)及(ji)款(kuan)利(li)率(lv)的(de)變(bian)化(hua)上(shang)；稅收政(zheng)策(ce)主(zhu)要表現在差(cha)別(bie)化(hua)住房稅收以(yi)及(ji)營(ying)業(ye)稅、房(fang)產稅(shui)征收的(de)問(wen)題上；土地(di)政(zheng)策(ce)主(zhu)要是(shi)為了(le)增加(jia)住宅(zhai)用(yong)地(di)的(de)供(gong)應(ying)和提高(gao)使用(yong)效率(lv)。

宏(hong)觀政(zheng)策(ce)主(zhu)要通過三個方面來影(ying)響(xiang)房價(jia)：抑(yi)制(zhi)、疏(shu)導和限(xian)制(zhi)。先(xian)通過信(xin)貸政(zheng)策(ce)和稅收(shou)政(zheng)策(ce)來(lai)影(ying)響(xiang)開發商的(de)貸成(cheng)本(ben)、購房者(zhe)的(de)購房成本(ben)和轉讓(rang)成本(ben)；接著借(jie)助(zhu)於土地(di)政(zheng)策(ce)和保障性(xing)住房政(zheng)策(ce)來(lai)實現土地(di)的(de)使用(yong)效率(lv)以(yi)及住房的(de)供(gong)應(ying)量(liang)，以(yi)滿(man)足(zu)部(bu)分人(ren)的(de)住房需求(qiu)；後(hou)利(li)用(yong)不同(tong)地(di)區不同(tong)的(de)限(xian)購政(zheng)策(ce)來(lai)組織某些(xie)購房者(zhe)的(de)過度(du)購買行(xing)為(wei)。這(zhe)樣壹(yi)來(lai)，通過調節(jie)市場(chang)上住房的(de)需(xu)求(qiu)和供給以(yi)達(da)到調節(jie)房產(chan)價(jia)格的(de)目的(de)。例(li)如，剛(gang)剛(gang)結(jie)束(shu)的(de)兩(liang)會傳(chuan)遞(di)出(chu)這(zhe)樣的(de)聲(sheng)音(yin)：從“調控(kong)抑(yi)制(zhi)”變(bian)成(cheng)“支持(chi)促(cu)進”,支持(chi)居(ju)民(min)自(zi)主和改(gai)善(shan)性(xing)住房需求(qiu)，促(cu)進房地(di)產(chan)市場平(ping)穩(wen)健(jian)康發展(zhan)；另(ling)外(wai)，公積(ji)金(jin)款(kuan)門檻(kan)降(jiang)低(di)，二(er)套房(fang)付比例(li)降(jiang)低(di)。

這(zhe)些都(dou)是(shi)國家(jia)政(zheng)策(ce)對(dui)房產業(ye)實施的(de)調控(kong)。

3.1.4居民(min)的(de)收(shou)入(ru)水(shui)平(ping)。

住房對於人(ren)們來(lai)說既是(shi)壹種(zhong)投(tou)資(zi)品，也是(shi)壹種(zhong)消費品(pin)。在住房的(de)購買問題上人(ren)們自(zi)然(ran)會考(kao)慮到房(fang)價(jia)與自身可(ke)支配收入(ru)的(de)比例(li)，也就是(shi)所(suo)謂的(de)房(fang)價(jia)收入(ru)比。房(fang)價(jia)收入(ru)比是(shi)指(zhi)壹個(ge)地(di)方的(de)房(fang)屋總價(jia)與居民(min)家(jia)庭收(shou)入(ru)的(de)比值(zhi)，這(zhe)壹指(zhi)標正(zheng)是(shi)用(yong)於衡(heng)量(liang)房(fang)價(jia)是(shi)否處(chu)於居民(min)收(shou)入(ru)能(neng)夠(gou)支撐的(de)合(he)理(li)水(shui)平(ping)的(de)工具(ju)，它(ta)直接反映(ying)出(chu)房(fang)價(jia)水平(ping)與廣(guang)大居民(min)的(de)自(zi)主(zhu)需(xu)求(qiu)相(xiang)匹(pi)配(pei)的(de)程度(du)。壹(yi)般在發達(da)的(de)國家(jia)這(zhe)壹比例(li)為(wei)6:1,然(ran)而(er)在我(wo)國房價(jia)收入(ru)比卻(que)高(gao)出(chu)這(zhe)壹數(shu)字(zi)。

在我(wo)國的(de)壹(yi)些(xie)城市中，雖(sui)然(ran)比其(qi)他地(di)區的(de)人(ren)們收(shou)入(ru)水(shui)平(ping)高出(chu)很多，但是(shi)房價(jia)也遠遠高出(chu)了(le)人(ren)們的(de)承(cheng)受範(fan)圍(wei)，居(ju)民(min)的(de)購房壓力(li)巨大。

居(ju)民(min)收(shou)入(ru)水(shui)平(ping)的(de)提(ti)高(gao)，通常情況下(xia)會導致房價(jia)的(de)上(shang)升(sheng)，但這(zhe)裏所(suo)說的(de)提(ti)高(gao)是(shi)真正(zheng)意義上(shang)的(de)提(ti)高(gao)，如果(guo)是(shi)較困難的(de)低(di)收(shou)入(ru)者(zhe)收入(ru)增(zeng)加(jia)或是(shi)高收(shou)入(ru)者(zhe)的(de)收(shou)入(ru)增(zeng)加(jia)卻沒有更(geng)多的(de)投(tou)資(zi)行(xing)為(wei)，那(na)麽(me)收(shou)入(ru)的(de)提(ti)高(gao)對(dui)房價(jia)的(de)影(ying)響(xiang)就不(bu)是(shi)很明顯(xian)。也就是(shi)說，壹般中等(deng)收入(ru)者(zhe)的(de)收(shou)入(ru)水(shui)平(ping)增加(jia)會對(dui)房(fang)產(chan)價(jia)格產(chan)生較(jiao)為突出(chu)的(de)作(zuo)用(yong)。面對嚴(yan)重的(de)購房壓力(li)，解(jie)決方法是(shi)國家(jia)相(xiang)關的(de)調控(kong)政(zheng)策(ce)的(de)頒(ban)布(bu)於實施，合理控(kong)制(zhi)房(fang)價(jia)的(de)盲(mang)目上漲。

3.2微(wei)觀環境影(ying)響(xiang)的(de)分(fen)析。

*，不同(tong)城市、不同(tong)位(wei)置(zhi)、不同(tong)類型、不(bu)同(tong)使用(yong)年(nian)限(xian)的(de)居(ju)住房地(di)產(chan)在價(jia)格上(shang)存(cun)在較(jiao)大(da)差異(yi)，因(yin)此(ci)要準確(que)、客(ke)觀(guan)評(ping)估(gu)估(gu)價(jia)對象的(de)價(jia)格水(shui)平(ping)，估(gu)價(jia)人(ren)員必(bi)須熟悉哪些(xie)因(yin)素(su)對(dui)住宅(zhai)的(de)價(jia)格產(chan)生影(ying)響(xiang)，在實地(di)查(zha)看時(shi)必(bi)須把握(wo)好這(zhe)些因(yin)素(su)。就(jiu)同(tong)壹城市而(er)言，影(ying)響(xiang)住宅(zhai)價(jia)格的(de)宏(hong)觀(guan)因(yin)素(su)基(ji)本(ben)壹致，因此(ci)估(gu)價(jia)主要(yao)應關(guan)註住宅(zhai)的(de)區位(wei)狀況和實物狀況對住宅(zhai)價(jia)格的(de)影(ying)響(xiang)。

3.2.1交通條(tiao)件和環境質量(liang)。

交通條(tiao)件主(zhu)要(yao)指(zhi)住房周(zhou)圍(wei)交通的(de)便(bian)利(li)程度(du)，如估(gu)價(jia)對象附近(jin)是(shi)否有通行(xing)的(de)公共汽車(che)、電(dian)車(che)、地(di)鐵(tie)、輕軌(gui)。隨(sui)著經(jing)濟的(de)不(bu)斷(duan)發展(zhan)，城市的(de)規模也在不(bu)斷(duan)地(di)擴(kuo)大，越(yue)來(lai)越(yue)多的(de)人(ren)從農村湧入(ru)城市，而(er)汽車(che)作(zuo)為(wei)人(ren)們代(dai)步(bu)交通工具(ju)的(de)選(xuan)也以成(cheng)倍(bei)的(de)速(su)度(du)遞(di)增(zeng)著，這(zhe)些都(dou)造(zao)成(cheng)了(le)城市人(ren)口越(yue)來(lai)越(yue)密(mi)集，交通狀況(kuang)越(yue)來(lai)越(yue)低(di)下(xia)。在這(zhe)壹現象下，地(di)鐵(tie)成(cheng)了(le)人(ren)們出(chu)行(xing)的(de)另(ling)外(wai)壹種(zhong)選(xuan)擇(ze)，購房者(zhe)的(de)購買行(xing)為(wei)也在壹(yi)定(ding)程度(du)上(shang)受其影(ying)響(xiang)，其結(jie)果(guo)直(zhi)接(jie)表現在住房價(jia)格上(shang)。

如今(jin)，人(ren)們買(mai)房(fang)不再僅僅考(kao)慮住房本身的(de)壹(yi)些(xie)硬(ying)性(xing)條(tiao)件，健(jian)康問(wen)題也越(yue)來(lai)越(yue)受到人(ren)們的(de)關(guan)註(zhu)，小(xiao)區環境的(de)好壞也直接(jie)影(ying)響(xiang)著住房的(de)價(jia)格。環境質量(liang)這(zhe)壹重要(yao)因素(su)的(de)突(tu)出(chu)表(biao)現主要(yao)是(shi)在高(gao)檔(dang)住宅(zhai)。對於普通住宅(zhai)來說，因為(wei)越(yue)來(lai)越(yue)多的(de)建(jian)築(zhu)商在規劃小區時都會把綠(lv)化(hua)納入(ru)考(kao)慮範(fan)圍(wei)，而(er)綠(lv)化(hua)的(de)切(qie)入(ru)點(dian)基(ji)本(ben)上屬(shu)於大同(tong)小異(yi)，所(suo)以住房只要(yao)距離(li)上沒有太(tai)大的(de)差(cha)異(yi)，環境這(zhe)壹影(ying)響(xiang)因素(su)不(bu)會展(zhan)現其突(tu)出(chu)性(xing)。

3.2.2生活(huo)服務設(she)施與設備(bei)。

現階段(duan)的(de)人(ren)們更(geng)加(jia)追求(qiu)高(gao)品(pin)質的(de)生(sheng)活(huo)，人(ren)們在購房時會更(geng)多地(di)考(kao)慮未(wei)來(lai)生活(huo)的(de)便(bian)利(li)程度(du)，即生活(huo)服務設(she)施是(shi)否完善(shan)。生活(huo)設施(shi)完(wan)善(shan)度(du)的(de)住房在價(jia)格上(shang)會產(chan)生(sheng)較(jiao)大的(de)影(ying)響(xiang)。生活(huo)服務設(she)施包括(kuo)的(de)方面主要有住房附近(jin)是(shi)否有超市(shi)、菜市場、銀行(xing)等(deng)。當然(ran)，對(dui)於附近(jin)有(you)學(xue)校或是(shi)醫(yi)院(yuan)的(de)住宅(zhai)小區，樓(lou)房的(de)價(jia)格相(xiang)比服務設(she)施不(bu)是(shi)很完善(shan)的(de)小(xiao)區會有(you)很明顯(xian)的(de)差(cha)別(bie)。

設(she)備因素(su)的(de)影(ying)響(xiang)主要(yao)體現在住宅(zhai)的(de)供(gong)水(shui)、供(gong)電、供暖、供氣(qi)、排(pai)水設施的(de)完(wan)善(shan)程度(du)，小(xiao)區智(zhi)能化(hua)程度(du)，通訊、網絡等(deng)線(xian)路的(de)完(wan)備(bei)程度(du)等(deng)方面。當然(ran)，公用(yong)電梯(ti)的(de)設(she)置(zhi)及質量(liang)等(deng)都會對(dui)住宅(zhai)價(jia)格產(chan)生影(ying)響(xiang)。

3.2.3朝(chao)向與樓(lou)層。

現在的(de)開(kai)發商在對(dui)樓(lou)房的(de)前(qian)期規劃上都會考(kao)慮到樓(lou)房的(de)朝(chao)向問題。朝(chao)向主要(yao)考(kao)慮到的(de)是(shi)住房的(de)采光(guang)和通風(feng)問題，壹般情況向，南北(bei)朝(chao)向的(de)樓(lou)房在采光(guang)和通風(feng)方面都比東(dong)西(xi)朝(chao)向的(de)要(yao)好，當(dang)然(ran)這(zhe)也會在住房的(de)價(jia)格中有所(suo)體現。另(ling)外(wai)壹個(ge)與朝(chao)向有關(guan)的(de)因(yin)素(su)就(jiu)是(shi)景觀(guan)。

考(kao)慮到住房周(zhou)圍(wei)的(de)地(di)理(li)環境，如果(guo)景(jing)觀(guan)的(de)差(cha)異(yi)不(bu)是(shi)很大的(de)情況下(xia)，這(zhe)壹因(yin)素(su)在價(jia)格上(shang)的(de)表(biao)現就不(bu)是(shi)很突出(chu)，但(dan)如果(guo)景(jing)觀(guan)相(xiang)差(cha)很明顯(xian)的(de)話(hua)，住房的(de)價(jia)格也會有(you)很大的(de)不(bu)同(tong)。通常情況下(xia)，因景(jing)觀(guan)的(de)作(zuo)用(yong)東南(nan)朝(chao)向的(de)住房價(jia)格相(xiang)較其(qi)他朝(chao)向的(de)會高(gao)壹(yi)些(xie)。

3.3多因素(su)分(fen)析法的(de)運(yun)用(yong)。

3.3.1調查(zha)數(shu)據搜集及(ji)整(zheng)理。

本次(ci)調查(zha)的(de)對(dui)象是(shi)A市的(de)居(ju)民(min)住房，主要涉(she)及(ji)到(dao)的(de)是(shi)房屋的(de)宏(hong)觀(guan)環境和微(wei)觀環境兩個方面，調查(zha)的(de)問(wen)題包括(kuo)有(you)房(fang)屋的(de)所(suo)在地(di)、交易時間、所(suo)在的(de)樓(lou)層、房(fang)屋的(de)朝(chao)向、交通便(bian)利(li)程度(du)、小(xiao)區環境及物業(ye)管理(li)設施(shi)等(deng)等(deng)幾個方面來進行(xing)調查(zha)。旨(zhi)在了(le)解(jie)影(ying)響(xiang)房產(chan)價(jia)格的(de)硬(ying)性(xing)條(tiao)件，進而(er)確定(ding)這(zhe)些因(yin)素(su)的(de)影(ying)響(xiang)程度(du)大(da)小(xiao)。

問卷(juan)調查(zha)涉(she)及到(dao)的(de)問(wen)題主要包括(kuo)以(yi)下(xia)幾(ji)個(ge)方面：住房所(suo)在的(de)地(di)點(dian)、結(jie)構(gou)、樓(lou)層、朝(chao)向、交易時間、交易金(jin)額、距市中心距離(li)、樓(lou)房設(she)施（是(shi)否為雙氣(qi)）、交通便(bian)利(li)程度(du)、小(xiao)區環境、物業(ye)管理(li)等(deng)等(deng)。

數據的(de)來(lai)源(yuan)是(shi)通過問(wen)卷(juan)調查(zha)的(de)方法而(er)獲(huo)得，本次調查(zha)主(zhu)要是(shi)以發放(fang)調查(zha)問(wen)卷(juan)的(de)方式來進行(xing)的(de)。另(ling)外(wai)涉及(ji)到利(li)率(lv)和匯率(lv)等(deng)因素(su)是(shi)通過網上查(zha)找的(de)方式確定(ding)下來(lai)的(de)。本(ben)次(ci)調查(zha)總(zong)共發放(fang)150份(fen)，收(shou)回(hui)108份調查(zha)問(wen)卷(juan)，經(jing)過篩(shai)選(xuan)去(qu)除(chu)了(le)7份特(te)殊(shu)性(xing)質的(de)調查(zha)數(shu)據，如：

住宅(zhai)所(suo)處(chu)地(di)點(dian)過於偏僻(pi)、交易時間太(tai)早以及房屋本身的(de)硬(ying)性(xing)設施(shi)太差等(deng)。通過整(zheng)理得出(chu)可(ke)用(yong)的(de)調查(zha)數(shu)據為(wei)101份，後(hou)把有(you)效的(de)數(shu)據(ju)進行(xing)匯(hui)總(zong)，制(zhi)作(zuo)成(cheng)表(biao)格以備供(gong)接下(xia)來(lai)數(shu)據分析的(de)使用(yong)。

3.3.2數據(ju)的(de)分(fen)析。

對於收集來(lai)的(de)數(shu)據(ju)，主(zhu)要采用(yong)的(de)是(shi)定(ding)量(liang)分(fen)析方法，即把所(suo)有因素(su)進行(xing)數(shu)值(zhi)化(hua)處(chu)理，用(yong)得出(chu)的(de)數(shu)據(ju)分(fen)析因素(su)的(de)影(ying)響(xiang)程度(du)。本(ben)次(ci)收集的(de)數(shu)據(ju)中有壹些(xie)變(bian)量(liang)不(bu)是(shi)數值(zhi)型的(de)變(bian)量(liang)，需(xu)要先對其(qi)進行(xing)數(shu)值(zhi)化(hua)處(chu)理。具(ju)體的(de)操(cao)作是(shi)，把距市中心距離(li)遠、適中和近(jin)對(dui)應(ying)為1、2、3;設(she)施是(shi)否有雙氣(qi)對應(ying)為(wei)：有(you)是(shi)1、沒有為(wei)0;交通便(bian)利(li)程度(du)、小(xiao)區環境和物業(ye)管理(li)中的(de)優(you)、良(liang)、差(cha)對應為1、0、-1;朝(chao)向中的(de)東(dong)西(xi)、南北(bei)朝(chao)向對應(ying)為0和1;樓(lou)層構(gou)造(zao)中的(de)壹(yi)梯(ti)多戶和壹梯(ti)壹(yi)戶對應(ying)為(wei)0和1.數據(ju)數(shu)值(zhi)化(hua)處(chu)理以(yi)後(hou)，就開(kai)始對(dui)這(zhe)些影(ying)響(xiang)因素(su)進行(xing)分(fen)析，這(zhe)壹過程主(zhu)要依(yi)靠(kao)SPSS軟(ruan)件的(de)數(shu)據(ju)分(fen)析功能來(lai)實現。

先是(shi)對自(zi)變量(liang)與因變(bian)量(liang)之間的(de)回(hui)歸分(fen)析，本文(wen)討(tao)論的(de)因(yin)變(bian)量(liang)為(wei)房屋的(de)價(jia)格，自(zi)變量(liang)為(wei)影(ying)響(xiang)價(jia)格的(de)各(ge)個(ge)因素(su)。因(yin)為本文(wen)主要是(shi)要分(fen)析因素(su)對(dui)價(jia)格的(de)影(ying)響(xiang)程度(du)，所(suo)以通過自(zi)變(bian)量(liang)對(dui)因變量(liang)的(de)分(fen)析可以看出(chu)各(ge)個(ge)因素(su)對(dui)價(jia)格的(de)影(ying)響(xiang)情況，是(shi)否在壹(yi)定(ding)程度(du)上(shang)存(cun)在線(xian)形關系，這(zhe)有利(li)於對因(yin)素(su)做進壹步(bu)的(de)處(chu)理。通過分(fen)析得出(chu)如下(xia)的(de)結(jie)論(lun)：

表(biao)3.1是(shi)回(hui)歸系數(shu)分析表，表的(de)後(hou)兩列(lie)示回(hui)歸分(fen)析的(de)顯(xian)著性(xing)檢驗(yan)，即所(suo)謂的(de)t檢(jian)驗(yan)，從表中的(de)顯(xian)示(shi)可(ke)以看出(chu)，回(hui)歸參(can)數(shu)t檢(jian)驗(yan)的(de)p值(zhi)在顯(xian)著性(xing)水平(ping)為0.1的(de)情況下(xia)的(de)顯(xian)著性(xing)很弱，這(zhe)說明各(ge)自(zi)變量(liang)與因變(bian)量(liang)之間的(de)線(xian)性(xing)關系不(bu)明顯。

表(biao)3.2是(shi)對各(ge)個(ge)因素(su)之間相(xiang)關性(xing)的(de)分(fen)析，這(zhe)壹分(fen)析主要是(shi)找出(chu)各(ge)因(yin)素(su)之間是(shi)否存(cun)在壹(yi)種(zhong)明(ming)顯(xian)的(de)正(zheng)向或是(shi)負向的(de)相(xiang)關(guan)關(guan)系，並找出(chu)存(cun)在相(xiang)關(guan)關系的(de)原(yuan)因(yin)。表(biao)3.2可以看出(chu)購入(ru)時(shi)間(jian)。

對交易額的(de)影(ying)響(xiang)作用(yong)較大(da)，匯率(lv)對其影(ying)響(xiang)也較為(wei)顯著，住宅(zhai)的(de)總(zong)層(ceng)數(shu)、環境以及物(wu)業(ye)管理(li)都對(dui)價(jia)格有(you)著壹(yi)定(ding)的(de)影(ying)響(xiang)。此(ci)外(wai)還可以看出(chu)，匯(hui)率(lv)與購入(ru)時(shi)間(jian)呈現高度(du)的(de)負相(xiang)關(guan)關系，距離(li)與交通便(bian)利(li)程度(du)也存(cun)在壹(yi)定(ding)的(de)相(xiang)關(guan)關(guan)系。

3.3.3權(quan)重的(de)確(que)定(ding)。

有上(shang)述兩個表中可以看出(chu)匯(hui)率(lv)和購入(ru)時(shi)間(jian)與房產(chan)價(jia)格的(de)關(guan)系較(jiao)為明顯(xian)，而(er)兩者(zhe)之間又呈現高度(du)的(de)負相(xiang)關(guan)關系，所(suo)以在對(dui)影(ying)響(xiang)修(xiu)正(zheng)的(de)過程中只對(dui)匯(hui)率(lv)的(de)情況進行(xing)修(xiu)正(zheng)。依(yi)據(ju)相(xiang)關(guan)系數(shu)分析結(jie)果(guo)，直(zhi)接(jie)采用(yong)簡單(dan)的(de)分(fen)配(pei)方法確定(ding)各(ge)因(yin)素(su)的(de)權(quan)重。在假(jia)設(she)所(suo)有相關(guan)因(yin)素(su)權(quan)重系數(shu)相加總(zong)和為1的(de)情況下(xia)，賦予(yu)小(xiao)區環境、物業(ye)管理(li)、朝(chao)向、樓(lou)層以(yi)及小區設施0.2的(de)權(quan)重系數(shu)，其他相關(guan)的(de)影(ying)響(xiang)因素(su)賦(fu)予其0.1的(de)權(quan)重系數(shu)。這(zhe)壹分(fen)配(pei)結(jie)果(guo)因(yin)其(qi)主觀性(xing)太大(da)會直(zhi)接(jie)對(dui)價(jia)格評(ping)估(gu)結(jie)果(guo)的(de)準確(que)性(xing)造(zao)成(cheng)壹(yi)定(ding)的(de)影(ying)響(xiang)。

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Camfil BE 80B4????? 0.75KW,1.65A,1430rpm 
Camfil 34230191 MEGALAM MD A//11246  Nr:16030398 尺(chi)寸457*610*66 
Advantech 34230191 MEGALAM MD A//11246   同(tong)型號(hao)，尺(chi)寸(cun)1220*610*66 
Cytec PCI-1610A-BE 
WENGLOR HD040-028-0040-01-I-N-G 
WENGLOR XK89PA3 
WENGLOR RR21KM 接(jie)近(jin)開(kai)關(guan)
CMR CP35MHT80 感(gan)應傳(chuan)感(gan)器
baumer MS562-4  478901010 
BIKON BHG1624K16-E2-5 
BIKON 1012-050-080 脹套
SALTUS 2006-060-095 聯(lian)軸(zhou)器
baumer JE 12 3/8  8603000542 
SIEMENS GA240.010C002  DC10-30V 
SIEMENS 6SL3260-4NA00-1VB0 電纜
AKO 6FX3002-2DB10-1AD0 電(dian)纜
SMC pinch valve VF125.03X.31.30LA NATURGUMMI DN125 
SMC SS5Y-20-02 
SMC SS5Y-20-05 
SMC AS2201F-01-06S 流(liu)量(liang)控(kong)制(zhi)閥(fa)
SMC ZH10BS-01 噴(pen)射(she)器
SMC CP95SDF32-150-Z73 
Amtec ZSE1-01-14-CN 
Ac-motoren 350-200-100 註蠟槍
Buerkert FCA80B-6 0.55kw 08072163 電機(ji)
NEO-DYN(ITT) 00141163 
E+H 160P44C3 壓(ya)力(li)傳感(gan)器
SIEMENS PMP 131-A1101A1R 
TDK-Lambda 3VL9300-8CA60 
SIEMENS TYPE:DPP30-24 
SIEMENS 232-0HB22-0XA0 
SIEMENS 6ES7 331-7KF02-0AB0 通訊模(mo)塊
SIEMENS 7MH4950-2AA0 
SIEMENS 307-1KA00-0AA0 
Besta 315-2AG10-0AB0 
Bedia B801041EExiadIICT4 
ARGO 420309 壓力(li)開關(guan)
briwatec VRN2-06/S-21S 
briwatec BEGA BETEX 38 ESD 
briwatec BETEX 24RSDi TURBO 
briwatec AST-Ⅲ 
Ebm BEGA BETEX 24 RSDi 
AEG R2D 180-AL14-22 離(li)心式(shi)風(feng)機(ji)
TE Connectivity Thyro-P 1P 400-495 HF  1000011632 
"Ac-motoren BUCHSENKONTAKT    205090-1 連(lian)接(jie)插(cha)座(zuo)"
Black Box FCPA100LB-43/3.6KWFIP55/IEC34-511.15AΔ/6.44AYS1NO.08033202 電(dian)機(ji)
AUTOMATION DIRECT ACS3110A 
SAMES PN# ABM2E13Z11 
FLUKE J3STKL239 密(mi)封件(jian)
SCHREIBER F725 
Albright SM127.1.N 
Albright SW200-21 VOLTS:72/80V CO Ith：250A 1NO 
Albright DC182B-581T VOLTAGE:80V 
Albright SW180B-14 VOLTAGE:72(80)V CO 
Albright SW200-257 VOLTAGE:80V 1NO 
ADDA SW201-188T VOLTAGE:80V PO 
ADDA T503 
SIEMENS 132M-4 
CEJN 3TK28 25-1AJ20 
SIEMENS 103205062 鋼(gang)制(zhi)管(guan)接(jie)頭(tou)
SIEMENS 1FK7060-2AF71-1CGO 伺服電機(ji)
EBM PAPST 7MH5113-4GD00 負荷(he)傳(chuan)感(gan)器
EBM PAPST QLN65/2424-3045 橫(heng)流(liu)風(feng)扇
SAMES QLN65/3030-3045 
CS-ITEC 900005017 
Carl Zeiss LD-400 用(yong)於壓縮(suo)空(kong)氣系統中的(de)泄(xie)漏檢測(ce)裝置(zhi)
ULTRA EC "Epiplan-Neofluar" 100X/0.90 HD M27 
Baruffaldi G408-C001 
AMETEK Item 2a for TB 120 12 
cutler hammer 150145-70 
cutler hammer E50RB 限(xian)位(wei)開關
ENERPAC E50DN1 限(xian)位(wei)開關
Ebm RCH-202 20T 液壓缸
SIEMENS R2E220-AA-40-23 離(li)心式(shi)風(feng)機(ji)
KLINGER 6GK1500-0FC10 插(cha)頭(tou)
KLINGER CL150RF ASME B16.20/ASME B16.5-1 1/2" Klinger-SIL C-4409 
DEPA CL150RF ASME B16.20/ASME B16.5-2 1/2" Klinger-SIL C-4409 
TRACO DL40-SUV-G-G 
C.T.E. IMX-S  TXL 060-0522TI 
Microprecision EMC-3416-NC-024C with Coils and plugs 
burkert fluid SACH-1896 
AEG 00138876 
BAUTZ Thyro-P 1P 400-495 HF ASM 半(ban)導體調功(gong)器(qi)
SIEMENS F506C-0B101-000H01 
SIEMENS 1PH8  224-1AL302EA1-Z   H81492063010001/2016 
SIEMENS 6FX8002-2EQ14-1AC0 (sensor cable 2 x 2 m) 電纜(lan)
KTR 6XV1870-2E (cable 1 x 40 m,length:40m) 電纜
B-COMMAND ROTEX GS24  98SHA-GS   6.0-Φ19 
baumer FRM0140R4-0001 限(xian)位(wei)開關
BAMO GBM2S.W10A102  101540823 004 10-30VDC 5%RW 18+12 Bit Gray SSI 
KTR E10F BE 0110A 
KTR ROTEX-R65.75-50 
ASUTEC ROTEX-R65.75-50 
ASUTEC 10063001 定(ding)位(wei)銷
ACLA ASP-490-22-TS2 氣(qi)缸(gang)
Cryotherm Type : A; Length : 80.000 mm; Diameter : 125.000 mm; Material : Polyurethane elastomer (PUR); Material : polyamide (PA) 
BEI sensors 79246103 電(dian)磁閥
ASUTEC RAL-020-016 編(bian)碼(ma)器
SIEMENS 75000003 安(an)裝(zhuang)套件(jian)
SIEMENS 6XV1830-3EH10 電纜(lan)
carel 1FK7103-2AF71-1AG0 伺服電機(ji)
LOWARA PGD0000F00 顯(xian)示(shi)器(qi)
wampfler ESHS32-200/30GLRD STC/STC-Viton/LR182/3.0KW 1個(ge)、ESHS40-160/40GLRD STC/STC-Viton/LR171/4.0KW 
wampfler 03-K032-0045/4603-K032-0046 
ASCON 03-E064-0200 電纜小車(che)
R+W OXI-3010-098 1
Becker BKH/60/83/24/22 
Brigade FT357/2 74002909000 過濾(lv)器(qi)
EPCOS BE-870LM 可編程控(kong)制(zhi)器(qi)
baumer B60 K550 壓(ya)敏(min)電阻(zu)
ADAMCZEWSKI EIL588-TN10_5SE.01024.A/11129637 
weidmueller AD-Ki 100GS 
Bartec 8533771001 套筒(tong)螺絲
SIEMENS 05-0003-000800 防爆開(kai)關(guan)
SIEMENS 6SL3353-1AE41-5DA1 
Maier 6AV6671-5CL00-0AX0 主(zhu)板(ban)
Buehler M 232 L 
hubner TT-77W-MS-4T-KT/100 溫度(du)計
SIEMENS HOG 10 DN 1024 I UB=9-30VDC HTL L258-74006H1024 IP66（SN：2428090） 
Calpeda 6FC5357-0BB35-0AA0 工業(ye)計算(suan)機(ji)用(yong)主板(ban)
Bently Nevada GXV 40-9 
dungs 330505-01-02-02 感(gan)應傳(chuan)感(gan)器
Cas G-Nr.00009522 Art-Nr.247962 
Cas V-PORT_SUNAIR_MC-816_8 
Buschjost V-CORE_CAS_8395-A3 
Ebm 8240100.9101 
KTR A3G800AY2701   16A 3L+N+PE 
Becker ROTEX GS55 98SHAGS 6.0-55 6.0-55  Coupling 
cab DT4.25K 1.1KW,380V 
DELTA DELAGE MAESTRO 4S/450 
SIEMENS RD3.06.1V7P 
SIEMENS 6ES7647-6CE66-0GB1 高(gao)清圖(tu)形板載(zai)
Boge 6FC5210-0DF21-2AA0 工業(ye)計算(suan)機(ji)
wago 622002507P 斷(duan)路器(qi)
wago 787-622 電(dian)源
wago 750-323 接(jie)口模(mo)塊
BMR 750-323 接口模(mo)塊
Atlas SFU0302 
Atlas 4220377480 扭矩傳感(gan)器
Atlas 4220245530 
bielomatik 4220226094 電(dian)機(ji)
Bartec SCHNELL-V 30022752 01102007 
Bartec 07-2961-1062/01  PTB 03 ATEX 1143 X 
Bartec 07-3353-4130 + 05-0042-0050 + 05-0003-001500 
Bartec 07-3353-4120 + 05-0042-0050 + 05-0003-001400 
Bartec 07-3353-4110 + 05-0042-0050 + 05-0003-001300 
allen 07-3323-4100+05-0003-000800 
Aerzener 8675 Gasket and Seal Set 封(feng)口套件(jian)
Aerzener 168454  taperlock bush 
Viking Pump 123560 Cylinder roller bearing 
conatex SG 40550-G0V 
Concomatic TM5S12PKI 聯軸(zhou)器
AVIT E107CB12 
ELESA GUR 20 x 2.5 ， G3/4’’A 
Alectryon DD52-AN-0005.0-D-AR 
HBM RTD-3-00 
AEROTECH 1-SAC-TRAN-MP-2-2 帶接頭(tou)電(dian)纜(lan)
AEROTECH ABL15020-M-LT20AS-SINGLE-CMS 
E+H ENSEMBLEML10-40-IO-MXH 
Alfa laval FDU92-RG1A 超聲(sheng)波傳感(gan)器
UTP CB30-34H 
UTP UTP DUR 600 diameter 1.6 
UTP UTP 680S Diameter 3.2 
WEKA UTP DUR 600 Diameter 2.0 
WENGLOR MGT,26411-K；L=1500mm 液(ye)位(wei)指(zhi)示器(qi)
Nivelco Sensor(YK12PA7) 
Argus ECHOTREK  STP-47N-2 超聲(sheng)波液位(wei)變送(song)器(qi)
AKO 596337 TYPE:NK SERIES 490 
Conec VF150.03X.33.30LA DN150 
Conec GL60-10KOM354 
burkert fluid PD280 10K/J4AM 
SIMRIT 00231887，00227290，00209089 
SIEMENS B2PT 17 35 7 
SIEMENS APT LA39-B2-R03Z/r 

國家(jia)制(zhi)定(ding)和實施貨幣政(zheng)策(ce)會充(chong)分考(kao)慮到產(chan)業(ye)的(de)健(jian)康發展(zhan)狀(zhuang)況。同(tong)樣的(de)貨幣政(zheng)策(ce)會因(yin)行(xing)業(ye)的(de)不(bu)同(tong)，或是(shi)相同(tong)行(xing)業(ye)因所(suo)處(chu)的(de)地(di)域(yu)環境不同(tong)而(er)產生(sheng)不同(tong)的(de)影(ying)響(xiang)。這(zhe)壹點(dian)在房(fang)產(chan)行(xing)業(ye)中體現的(de)尤(you)為(wei)突(tu)出(chu)。房(fang)地(di)產(chan)業(ye)是(shi)壹個(ge)資金(jin)密(mi)集型產(chan)業(ye)，從房產的(de)開(kai)發到(dao)經(jing)營甚(shen)是(shi)銷售(shou)的(de)方方面面都離(li)不開(kai)資(zi)金(jin)的(de)支撐。談到(dao)資金(jin)，就(jiu)要(yao)充(chong)分考(kao)慮利(li)率(lv)的(de)問(wen)題，利(li)率(lv)的(de)變(bian)動(dong)決(jue)定(ding)著資(zi)金(jin)的(de)流(liu)向，資金(jin)的(de)流(liu)向改(gai)變(bian)著市(shi)場(chang)上房(fang)產的(de)供(gong)求(qiu)狀(zhuang)況(kuang)，進而(er)影(ying)響(xiang)住房的(de)價(jia)格。

3.1.1利(li)率(lv) .

房(fang)貸利(li)率(lv)對(dui)房價(jia)的(de)影(ying)響(xiang)主要(yao)體現在通過按揭款(kuan)購房的(de)交易行(xing)為(wei)上(shang)，實際房貸利(li)率(lv)與房產(chan)的(de)價(jia)格是(shi)呈現負相(xiang)關(guan)的(de)關(guan)系的(de)，但(dan)是(shi)這(zhe)種(zhong)現象並不是(shi)非(fei)常的(de)。房(fang)貸利(li)率(lv)提(ti)高，購房者(zhe)的(de)還款壓力(li)就會上(shang)升(sheng)，這(zhe)會限(xian)制(zhi)壹(yi)部(bu)分人(ren)的(de)購房行(xing)為(wei)，市(shi)場(chang)上對住房的(de)需(xu)求(qiu)就(jiu)會下(xia)降(jiang)。為(wei)了(le)改(gai)變(bian)這(zhe)壹現狀，房(fang)產開(kai)發商會選(xuan)擇(ze)降(jiang)低(di)房(fang)價(jia)，這(zhe)壹措施(shi)的(de)後(hou)果是(shi)壹些(xie)小規模開發商的(de)資(zi)產(chan)負債情況受到影(ying)響(xiang)。銀行(xing)考(kao)慮到這(zhe)些小(xiao)規模開發商的(de)盈(ying)利(li)能(neng)力(li)，會加(jia)大(da)對(dui)其放(fang)款(kuan)的(de)限(xian)制(zhi)力(li)度(du)，小(xiao)規模開發商的(de)融資難(nan)度(du)加(jia)大(da)，造(zao)成(cheng)資(zi)金(jin)鏈(lian)的(de)斷(duan)裂，後(hou)直接(jie)退(tui)出(chu)市(shi)場(chang)。開發商的(de)規模變小，市(shi)場(chang)上(shang)房產(chan)的(de)開(kai)發規模也會變(bian)小(xiao)，這(zhe)壹結(jie)果(guo)的(de)影(ying)響(xiang)會在經(jing)歷壹段時間後(hou)通過市(shi)場(chang)上對房產的(de)需(xu)求(qiu)表(biao)現出(chu)來(lai)。市(shi)場上對住房的(de)需(xu)求(qiu)增(zeng)加(jia)，開(kai)發商會實行(xing)新(xin)的(de)開(kai)發計劃，但是(shi)因為(wei)受到款(kuan)利(li)率(lv)上(shang)升(sheng)的(de)影(ying)響(xiang)，新(xin)開發項(xiang)目的(de)開(kai)發成(cheng)本(ben)也會隨(sui)之增加(jia)，且(qie)壹(yi)些有雄厚(hou)實力(li)的(de)開(kai)發商對市(shi)場的(de)主(zhu)導作用(yong)也會越(yue)來(lai)越(yue)明(ming)顯。這(zhe)樣壹(yi)來(lai)，新(xin)開發房(fang)產(chan)的(de)定(ding)價(jia)就可(ke)能會有(you)壹(yi)定(ding)的(de)自(zi)主(zhu)性(xing)，價(jia)格會有(you)所(suo)提高。通過這(zhe)壹系列(lie)的(de)影(ying)響(xiang)過程，可(ke)以看出(chu)房(fang)產(chan)價(jia)格或許會有(you)回(hui)升(sheng)的(de)跡(ji)象，這(zhe)將(jiang)在壹(yi)定(ding)程度(du)上(shang)削(xue)弱房(fang)貸利(li)率(lv)對(dui)房產價(jia)格的(de)影(ying)響(xiang)程度(du)。

3.1.2匯(hui)率(lv) .

在經(jing)濟日益(yi)化(hua)的(de)今(jin)天(tian)，匯率在壹(yi)個(ge)國家(jia)的(de)宏(hong)觀(guan)經(jing)濟調控(kong)中其中舉足輕重的(de)作(zuo)用(yong)。

匯率(lv)的(de)變(bian)動(dong)會影(ying)響(xiang)到壹(yi)國經(jing)濟市場很多部(bu)分的(de)波動，當(dang)然(ran)，房(fang)產(chan)市場(chang)也不例(li)外(wai)。隨著各(ge)國之間經(jing)濟來往的(de)越(yue)頻(pin)繁，金(jin)融市場(chang)化(hua)的(de)程度(du)也在壹(yi)步(bu)步(bu)地(di)加(jia)深。匯率通過各(ge)種(zhong)途(tu)徑(jing)對住房價(jia)格的(de)影(ying)響(xiang)也是(shi)越(yue)來(lai)越(yue)明(ming)顯。本(ben)文(wen)主要通過以(yi)下(xia)三個途(tu)徑(jing)分析兩者(zhe)之間的(de)相(xiang)互影(ying)響(xiang)：

1）流動(dong)性(xing)效應(ying)。

主(zhu)要從兩個方面體現出(chu)來(lai)：先(xian)是(shi)在升(sheng)值(zhi)預期中的(de)資(zi)金(jin)上(shang)有(you)所(suo)體現。當市(shi)場上(shang)預期壹國貨幣將(jiang)要升(sheng)值(zhi)時(shi)，大(da)量(liang)的(de)國外(wai)短期投機(ji)資(zi)金(jin)會通過購買股票(piao)或房地(di)產(chan)以期帶來(lai)收益(yi)湧(yong)入(ru)該(gai)國市場(chang)，其中大部(bu)分部(bu)分會流(liu)向該國的(de)資(zi)本(ben)市(shi)場，由於目前中國政(zheng)府股市(shi)的(de)操(cao)縱性(xing)比較(jiao)強(qiang)，所(suo)以大量(liang)遊(you)動(dong)資金(jin)會選(xuan)擇(ze)湧(yong)入(ru)房(fang)產(chan)市場，直(zhi)接導致了(le)房產(chan)價(jia)格上(shang)漲。流(liu)動(dong)性(xing)的(de)另(ling)壹(yi)表現是(shi)在升(sheng)值(zhi)之後(hou)，當人(ren)民(min)幣(bi)升(sheng)值(zhi)和房價(jia)上漲達(da)到壹(yi)定(ding)幅度(du)之後(hou)，自由(you)資本(ben)會大(da)量(liang)的(de)出(chu)逃(tao)，造(zao)成(cheng)房(fang)企資(zi)金(jin)鏈(lian)的(de)斷(duan)裂，引(yin)起(qi)房(fang)價(jia)下跌(die)，而(er)房價(jia)的(de)下(xia)跌(die)會引(yin)發居(ju)民(min)的(de)觀(guan)望(wang)心態(tai)，致(zhi)使下(xia)跌幅(fu)度(du)擴(kuo)大甚(shen)是(shi)暴跌(die)，這(zhe)不利(li)於房地(di)產(chan)市場的(de)長(chang)期穩(wen)定(ding)發展(zhan)。

2）利(li)率(lv)變(bian)動引起(qi)的(de)匯(hui)率(lv)-房(fang)價(jia)變動(dong)效應(ying)。

如果(guo)壹(yi)個(ge)國家(jia)的(de)本(ben)幣(bi)預期將(jiang)會升(sheng)值(zhi)，那(na)麽(me)大(da)量(liang)的(de)境(jing)外(wai)資金(jin)就(jiu)會通過各(ge)種(zhong)途(tu)徑(jing)進入(ru)該(gai)國境內(nei)，這(zhe)壹後(hou)果是(shi)該國的(de)外(wai)匯儲(chu)備(bei)會有(you)大(da)幅(fu)度(du)的(de)增(zeng)長(chang)，進而(er)導致市場上(shang)流(liu)通的(de)貨幣供(gong)應(ying)量(liang)也會增(zeng)加(jia)，並造(zao)成(cheng)通貨膨脹。在這(zhe)種(zhong)情況下(xia)，央行(xing)為(wei)了(le)彌補(bu)這(zhe)壹後(hou)果，會通過提(ti)高(gao)利(li)率(lv)的(de)行(xing)為(wei)來(lai)達(da)到目的(de)。然(ran)而(er)，利(li)率(lv)的(de)提(ti)高(gao)又會對(dui)外(wai)資產(chan)生壹(yi)種(zhong)吸(xi)引(yin)力(li)，間接(jie)造(zao)成(cheng)了(le)匯率(lv)升(sheng)值(zhi)以(yi)及(ji)利(li)率(lv)提(ti)高的(de)雙重壓(ya)力(li)。從另(ling)外(wai)壹方面來看，利(li)率(lv)的(de)上(shang)升(sheng)提高了(le)房產(chan)的(de)開(kai)發成(cheng)本(ben)以及(ji)構建(jian)成本，成本的(de)提(ti)高(gao)決(jue)定(ding)了(le)價(jia)格的(de)上(shang)升(sheng)；另(ling)外(wai)，利(li)率(lv)的(de)上(shang)升(sheng)使得開發商的(de)融資困難，為了(le)避免資(zi)金(jin)鏈(lian)的(de)斷(duan)裂，開(kai)發商會在壹(yi)定(ding)程度(du)上(shang)尋(xun)找外(wai)匯的(de)援(yuan)助(zhu)，也就是(shi)所(suo)謂的(de)從境外(wai)借錢(qian)。這(zhe)樣壹(yi)來(lai)，外(wai)資在改(gai)過房(fang)產(chan)市場的(de)作(zuo)用(yong)就顯(xian)得越(yue)為(wei)重要(yao)。

3）匯率變化(hua)引(yin)起(qi)的(de)貿(mao)易傳導機(ji)制(zhi)。

本(ben)幣(bi)升(sheng)值(zhi)以(yi)後(hou)，以本(ben)幣表(biao)示的(de)國外(wai)、進口商品的(de)價(jia)格開(kai)始下(xia)降(jiang)，其(qi)中也包括(kuo)壹(yi)些(xie)高(gao)檔(dang)的(de)建(jian)築(zhu)材(cai)料和物業(ye)設備(bei)，這(zhe)使得房地(di)產(chan)業(ye)的(de)原(yuan)材(cai)料價(jia)格將(jiang)會下(xia)降(jiang)，從而(er)有助(zhu)於推(tui)動(dong)高檔住房價(jia)格的(de)下(xia)降(jiang)，而(er)高檔(dang)住房對中低(di)檔(dang)住房具(ju)有(you)風(feng)向標的(de)作(zuo)用(yong)，所(suo)以本幣(bi)升(sheng)值(zhi)會使國內(nei)房(fang)地(di)產(chan)價(jia)格下(xia)降(jiang)。另(ling)外(wai)、，由於本幣(bi)升(sheng)值(zhi)導致國內(nei)產(chan)品出(chu)口困難，市場(chang)縮(suo)小(xiao)，造(zao)成(cheng)企(qi)業(ye)利(li)潤下，員工收入(ru)下(xia)降(jiang)，房(fang)地(di)產(chan)需求(qiu)減(jian)少(shao)，致(zhi)使進壹步(bu)房(fang)價(jia)下降(jiang)。

整(zheng)個過程可(ke)以概(gai)括(kuo)為(wei)：預期人(ren)民(min)幣(bi)升(sheng)值(zhi)--遊(you)資(zi)通過資(zi)本(ben)市場進入(ru)房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)--推(tui)動(dong)房地(di)產(chan)價(jia)格快(kuai)速(su)上漲--吸(xi)引(yin)國內(nei)外(wai)更多的(de)資(zi)金(jin)進入(ru)房(fang)地(di)產(chan)市場--人(ren)民(min)幣(bi)升(sheng)值(zhi)--進口增(zeng)加(jia)、出(chu)口減(jian)少(shao)、國內(nei)資(zi)金(jin)流(liu)出(chu)--經(jing)濟增長(chang)放(fang)慢(man)--遊(you)資(zi)外(wai)逃--房(fang)地(di)產(chan)企業(ye)資金(jin)鏈(lian)斷(duan)裂--房(fang)價(jia)下跌(die)壹壹(yi)經(jing)濟衰退(tui)。

3.1.3政(zheng)策(ce)的(de)宏(hong)觀(guan)調控(kong)。

隨著我(wo)國經(jing)濟的(de)快(kuai)速(su)發展(zhan)，房(fang)產業(ye)成為(wei)壹項(xiang)支柱(zhu)性(xing)的(de)行(xing)業(ye)。然(ran)而(er)任何(he)行(xing)業(ye)的(de)穩(wen)步(bu)發展(zhan)都(dou)離(li)不開(kai)國家(jia)政(zheng)策(ce)這(zhe)只“無(wu)形的(de)手”的(de)宏(hong)觀(guan)調控(kong)。我(wo)國政(zheng)府對房(fang)產(chan)業(ye)實施調控(kong)的(de)政(zheng)策(ce)主(zhu)要有：信貸政(zheng)策(ce)、土(tu)地(di)政(zheng)策(ce)、稅(shui)收政(zheng)策(ce)、保障性(xing)住房政(zheng)策(ce)、限(xian)購政(zheng)策(ce)等(deng)等(deng)。其中信貸政(zheng)策(ce)主(zhu)要體現在存(cun)款準備(bei)金(jin)率(lv)的(de)變(bian)化(hua)、二(er)套房(fang)付比例(li)及(ji)款(kuan)利(li)率(lv)的(de)變(bian)化(hua)上(shang)；稅收政(zheng)策(ce)主(zhu)要表現在差(cha)別(bie)化(hua)住房稅收以(yi)及(ji)營(ying)業(ye)稅、房(fang)產稅(shui)征收的(de)問(wen)題上；土地(di)政(zheng)策(ce)主(zhu)要是(shi)為了(le)增加(jia)住宅(zhai)用(yong)地(di)的(de)供(gong)應(ying)和提高(gao)使用(yong)效率(lv)。

宏(hong)觀政(zheng)策(ce)主(zhu)要通過三個方面來影(ying)響(xiang)房價(jia)：抑(yi)制(zhi)、疏(shu)導和限(xian)制(zhi)。先(xian)通過信(xin)貸政(zheng)策(ce)和稅收(shou)政(zheng)策(ce)來(lai)影(ying)響(xiang)開發商的(de)貸成(cheng)本(ben)、購房者(zhe)的(de)購房成本(ben)和轉讓(rang)成本(ben)；接著借(jie)助(zhu)於土地(di)政(zheng)策(ce)和保障性(xing)住房政(zheng)策(ce)來(lai)實現土地(di)的(de)使用(yong)效率(lv)以(yi)及住房的(de)供(gong)應(ying)量(liang)，以(yi)滿(man)足(zu)部(bu)分人(ren)的(de)住房需求(qiu)；後(hou)利(li)用(yong)不同(tong)地(di)區不同(tong)的(de)限(xian)購政(zheng)策(ce)來(lai)組織某些(xie)購房者(zhe)的(de)過度(du)購買行(xing)為(wei)。這(zhe)樣壹(yi)來(lai)，通過調節(jie)市場(chang)上住房的(de)需(xu)求(qiu)和供給以(yi)達(da)到調節(jie)房產(chan)價(jia)格的(de)目的(de)。例(li)如，剛(gang)剛(gang)結(jie)束(shu)的(de)兩(liang)會傳(chuan)遞(di)出(chu)這(zhe)樣的(de)聲(sheng)音(yin)：從“調控(kong)抑(yi)制(zhi)”變(bian)成(cheng)“支持(chi)促(cu)進”,支持(chi)居(ju)民(min)自(zi)主和改(gai)善(shan)性(xing)住房需求(qiu)，促(cu)進房地(di)產(chan)市場平(ping)穩(wen)健(jian)康發展(zhan)；另(ling)外(wai)，公積(ji)金(jin)款(kuan)門檻(kan)降(jiang)低(di)，二(er)套房(fang)付比例(li)降(jiang)低(di)。

這(zhe)些都(dou)是(shi)國家(jia)政(zheng)策(ce)對(dui)房產業(ye)實施的(de)調控(kong)。

3.1.4居民(min)的(de)收(shou)入(ru)水(shui)平(ping)。

住房對於人(ren)們來(lai)說既是(shi)壹種(zhong)投(tou)資(zi)品，也是(shi)壹種(zhong)消費品(pin)。在住房的(de)購買問題上人(ren)們自(zi)然(ran)會考(kao)慮到房(fang)價(jia)與自身可(ke)支配收入(ru)的(de)比例(li)，也就是(shi)所(suo)謂的(de)房(fang)價(jia)收入(ru)比。房(fang)價(jia)收入(ru)比是(shi)指(zhi)壹個(ge)地(di)方的(de)房(fang)屋總價(jia)與居民(min)家(jia)庭收(shou)入(ru)的(de)比值(zhi)，這(zhe)壹指(zhi)標正(zheng)是(shi)用(yong)於衡(heng)量(liang)房(fang)價(jia)是(shi)否處(chu)於居民(min)收(shou)入(ru)能(neng)夠(gou)支撐的(de)合(he)理(li)水(shui)平(ping)的(de)工具(ju)，它(ta)直接反映(ying)出(chu)房(fang)價(jia)水平(ping)與廣(guang)大居民(min)的(de)自(zi)主(zhu)需(xu)求(qiu)相(xiang)匹(pi)配(pei)的(de)程度(du)。壹(yi)般在發達(da)的(de)國家(jia)這(zhe)壹比例(li)為(wei)6:1,然(ran)而(er)在我(wo)國房價(jia)收入(ru)比卻(que)高(gao)出(chu)這(zhe)壹數(shu)字(zi)。

在我(wo)國的(de)壹(yi)些(xie)城市中，雖(sui)然(ran)比其(qi)他地(di)區的(de)人(ren)們收(shou)入(ru)水(shui)平(ping)高出(chu)很多，但是(shi)房價(jia)也遠遠高出(chu)了(le)人(ren)們的(de)承(cheng)受範(fan)圍(wei)，居(ju)民(min)的(de)購房壓力(li)巨大。

居(ju)民(min)收(shou)入(ru)水(shui)平(ping)的(de)提(ti)高(gao)，通常情況下(xia)會導致房價(jia)的(de)上(shang)升(sheng)，但這(zhe)裏所(suo)說的(de)提(ti)高(gao)是(shi)真正(zheng)意義上(shang)的(de)提(ti)高(gao)，如果(guo)是(shi)較困難的(de)低(di)收(shou)入(ru)者(zhe)收入(ru)增(zeng)加(jia)或是(shi)高收(shou)入(ru)者(zhe)的(de)收(shou)入(ru)增(zeng)加(jia)卻沒有更(geng)多的(de)投(tou)資(zi)行(xing)為(wei)，那(na)麽(me)收(shou)入(ru)的(de)提(ti)高(gao)對(dui)房價(jia)的(de)影(ying)響(xiang)就不(bu)是(shi)很明顯(xian)。也就是(shi)說，壹般中等(deng)收入(ru)者(zhe)的(de)收(shou)入(ru)水(shui)平(ping)增加(jia)會對(dui)房(fang)產(chan)價(jia)格產(chan)生較(jiao)為突出(chu)的(de)作(zuo)用(yong)。面對嚴(yan)重的(de)購房壓力(li)，解(jie)決方法是(shi)國家(jia)相(xiang)關的(de)調控(kong)政(zheng)策(ce)的(de)頒(ban)布(bu)於實施，合理控(kong)制(zhi)房(fang)價(jia)的(de)盲(mang)目上漲。

3.2微(wei)觀環境影(ying)響(xiang)的(de)分(fen)析。

*，不同(tong)城市、不同(tong)位(wei)置(zhi)、不同(tong)類型、不(bu)同(tong)使用(yong)年(nian)限(xian)的(de)居(ju)住房地(di)產(chan)在價(jia)格上(shang)存(cun)在較(jiao)大(da)差異(yi)，因(yin)此(ci)要準確(que)、客(ke)觀(guan)評(ping)估(gu)估(gu)價(jia)對象的(de)價(jia)格水(shui)平(ping)，估(gu)價(jia)人(ren)員必(bi)須熟悉哪些(xie)因(yin)素(su)對(dui)住宅(zhai)的(de)價(jia)格產(chan)生影(ying)響(xiang)，在實地(di)查(zha)看時(shi)必(bi)須把握(wo)好這(zhe)些因(yin)素(su)。就(jiu)同(tong)壹城市而(er)言，影(ying)響(xiang)住宅(zhai)價(jia)格的(de)宏(hong)觀(guan)因(yin)素(su)基(ji)本(ben)壹致，因此(ci)估(gu)價(jia)主要(yao)應關(guan)註住宅(zhai)的(de)區位(wei)狀況和實物狀況對住宅(zhai)價(jia)格的(de)影(ying)響(xiang)。

3.2.1交通條(tiao)件和環境質量(liang)。

交通條(tiao)件主(zhu)要(yao)指(zhi)住房周(zhou)圍(wei)交通的(de)便(bian)利(li)程度(du)，如估(gu)價(jia)對象附近(jin)是(shi)否有通行(xing)的(de)公共汽車(che)、電(dian)車(che)、地(di)鐵(tie)、輕軌(gui)。隨(sui)著經(jing)濟的(de)不(bu)斷(duan)發展(zhan)，城市的(de)規模也在不(bu)斷(duan)地(di)擴(kuo)大，越(yue)來(lai)越(yue)多的(de)人(ren)從農村湧入(ru)城市，而(er)汽車(che)作(zuo)為(wei)人(ren)們代(dai)步(bu)交通工具(ju)的(de)選(xuan)也以成(cheng)倍(bei)的(de)速(su)度(du)遞(di)增(zeng)著，這(zhe)些都(dou)造(zao)成(cheng)了(le)城市人(ren)口越(yue)來(lai)越(yue)密(mi)集，交通狀況(kuang)越(yue)來(lai)越(yue)低(di)下(xia)。在這(zhe)壹現象下，地(di)鐵(tie)成(cheng)了(le)人(ren)們出(chu)行(xing)的(de)另(ling)外(wai)壹種(zhong)選(xuan)擇(ze)，購房者(zhe)的(de)購買行(xing)為(wei)也在壹(yi)定(ding)程度(du)上(shang)受其影(ying)響(xiang)，其結(jie)果(guo)直(zhi)接(jie)表現在住房價(jia)格上(shang)。

如今(jin)，人(ren)們買(mai)房(fang)不再僅僅考(kao)慮住房本身的(de)壹(yi)些(xie)硬(ying)性(xing)條(tiao)件，健(jian)康問(wen)題也越(yue)來(lai)越(yue)受到人(ren)們的(de)關(guan)註(zhu)，小(xiao)區環境的(de)好壞也直接(jie)影(ying)響(xiang)著住房的(de)價(jia)格。環境質量(liang)這(zhe)壹重要(yao)因素(su)的(de)突(tu)出(chu)表(biao)現主要(yao)是(shi)在高(gao)檔(dang)住宅(zhai)。對於普通住宅(zhai)來說，因為(wei)越(yue)來(lai)越(yue)多的(de)建(jian)築(zhu)商在規劃小區時都會把綠(lv)化(hua)納入(ru)考(kao)慮範(fan)圍(wei)，而(er)綠(lv)化(hua)的(de)切(qie)入(ru)點(dian)基(ji)本(ben)上屬(shu)於大同(tong)小異(yi)，所(suo)以住房只要(yao)距離(li)上沒有太(tai)大的(de)差(cha)異(yi)，環境這(zhe)壹影(ying)響(xiang)因素(su)不(bu)會展(zhan)現其突(tu)出(chu)性(xing)。

3.2.2生活(huo)服務設(she)施與設備(bei)。

現階段(duan)的(de)人(ren)們更(geng)加(jia)追求(qiu)高(gao)品(pin)質的(de)生(sheng)活(huo)，人(ren)們在購房時會更(geng)多地(di)考(kao)慮未(wei)來(lai)生活(huo)的(de)便(bian)利(li)程度(du)，即生活(huo)服務設(she)施是(shi)否完善(shan)。生活(huo)設施(shi)完(wan)善(shan)度(du)的(de)住房在價(jia)格上(shang)會產(chan)生(sheng)較(jiao)大的(de)影(ying)響(xiang)。生活(huo)服務設(she)施包括(kuo)的(de)方面主要有住房附近(jin)是(shi)否有超市(shi)、菜市場、銀行(xing)等(deng)。當然(ran)，對(dui)於附近(jin)有(you)學(xue)校或是(shi)醫(yi)院(yuan)的(de)住宅(zhai)小區，樓(lou)房的(de)價(jia)格相(xiang)比服務設(she)施不(bu)是(shi)很完善(shan)的(de)小(xiao)區會有(you)很明顯(xian)的(de)差(cha)別(bie)。

設(she)備因素(su)的(de)影(ying)響(xiang)主要(yao)體現在住宅(zhai)的(de)供(gong)水(shui)、供(gong)電、供暖、供氣(qi)、排(pai)水設施的(de)完(wan)善(shan)程度(du)，小(xiao)區智(zhi)能化(hua)程度(du)，通訊、網絡等(deng)線(xian)路的(de)完(wan)備(bei)程度(du)等(deng)方面。當然(ran)，公用(yong)電梯(ti)的(de)設(she)置(zhi)及質量(liang)等(deng)都會對(dui)住宅(zhai)價(jia)格產(chan)生影(ying)響(xiang)。

3.2.3朝(chao)向與樓(lou)層。

現在的(de)開(kai)發商在對(dui)樓(lou)房的(de)前(qian)期規劃上都會考(kao)慮到樓(lou)房的(de)朝(chao)向問題。朝(chao)向主要(yao)考(kao)慮到的(de)是(shi)住房的(de)采光(guang)和通風(feng)問題，壹般情況向，南北(bei)朝(chao)向的(de)樓(lou)房在采光(guang)和通風(feng)方面都比東(dong)西(xi)朝(chao)向的(de)要(yao)好，當(dang)然(ran)這(zhe)也會在住房的(de)價(jia)格中有所(suo)體現。另(ling)外(wai)壹個(ge)與朝(chao)向有關(guan)的(de)因(yin)素(su)就(jiu)是(shi)景觀(guan)。

考(kao)慮到住房周(zhou)圍(wei)的(de)地(di)理(li)環境，如果(guo)景(jing)觀(guan)的(de)差(cha)異(yi)不(bu)是(shi)很大的(de)情況下(xia)，這(zhe)壹因(yin)素(su)在價(jia)格上(shang)的(de)表(biao)現就不(bu)是(shi)很突出(chu)，但(dan)如果(guo)景(jing)觀(guan)相(xiang)差(cha)很明顯(xian)的(de)話(hua)，住房的(de)價(jia)格也會有(you)很大的(de)不(bu)同(tong)。通常情況下(xia)，因景(jing)觀(guan)的(de)作(zuo)用(yong)東南(nan)朝(chao)向的(de)住房價(jia)格相(xiang)較其(qi)他朝(chao)向的(de)會高(gao)壹(yi)些(xie)。

3.3多因素(su)分(fen)析法的(de)運(yun)用(yong)。

3.3.1調查(zha)數(shu)據搜集及(ji)整(zheng)理。

本次(ci)調查(zha)的(de)對(dui)象是(shi)A市的(de)居(ju)民(min)住房，主要涉(she)及(ji)到(dao)的(de)是(shi)房屋的(de)宏(hong)觀(guan)環境和微(wei)觀環境兩個方面，調查(zha)的(de)問(wen)題包括(kuo)有(you)房(fang)屋的(de)所(suo)在地(di)、交易時間、所(suo)在的(de)樓(lou)層、房(fang)屋的(de)朝(chao)向、交通便(bian)利(li)程度(du)、小(xiao)區環境及物業(ye)管理(li)設施(shi)等(deng)等(deng)幾個方面來進行(xing)調查(zha)。旨(zhi)在了(le)解(jie)影(ying)響(xiang)房產(chan)價(jia)格的(de)硬(ying)性(xing)條(tiao)件，進而(er)確定(ding)這(zhe)些因(yin)素(su)的(de)影(ying)響(xiang)程度(du)大(da)小(xiao)。

問卷(juan)調查(zha)涉(she)及到(dao)的(de)問(wen)題主要包括(kuo)以(yi)下(xia)幾(ji)個(ge)方面：住房所(suo)在的(de)地(di)點(dian)、結(jie)構(gou)、樓(lou)層、朝(chao)向、交易時間、交易金(jin)額、距市中心距離(li)、樓(lou)房設(she)施（是(shi)否為雙氣(qi)）、交通便(bian)利(li)程度(du)、小(xiao)區環境、物業(ye)管理(li)等(deng)等(deng)。

數據的(de)來(lai)源(yuan)是(shi)通過問(wen)卷(juan)調查(zha)的(de)方法而(er)獲(huo)得，本次調查(zha)主(zhu)要是(shi)以發放(fang)調查(zha)問(wen)卷(juan)的(de)方式來進行(xing)的(de)。另(ling)外(wai)涉及(ji)到利(li)率(lv)和匯率(lv)等(deng)因素(su)是(shi)通過網上查(zha)找的(de)方式確定(ding)下來(lai)的(de)。本(ben)次(ci)調查(zha)總(zong)共發放(fang)150份(fen)，收(shou)回(hui)108份調查(zha)問(wen)卷(juan)，經(jing)過篩(shai)選(xuan)去(qu)除(chu)了(le)7份特(te)殊(shu)性(xing)質的(de)調查(zha)數(shu)據，如：

住宅(zhai)所(suo)處(chu)地(di)點(dian)過於偏僻(pi)、交易時間太(tai)早以及房屋本身的(de)硬(ying)性(xing)設施(shi)太差等(deng)。通過整(zheng)理得出(chu)可(ke)用(yong)的(de)調查(zha)數(shu)據為(wei)101份，後(hou)把有(you)效的(de)數(shu)據(ju)進行(xing)匯(hui)總(zong)，制(zhi)作(zuo)成(cheng)表(biao)格以備供(gong)接下(xia)來(lai)數(shu)據分析的(de)使用(yong)。

3.3.2數據(ju)的(de)分(fen)析。

對於收集來(lai)的(de)數(shu)據(ju)，主(zhu)要采用(yong)的(de)是(shi)定(ding)量(liang)分(fen)析方法，即把所(suo)有因素(su)進行(xing)數(shu)值(zhi)化(hua)處(chu)理，用(yong)得出(chu)的(de)數(shu)據(ju)分(fen)析因素(su)的(de)影(ying)響(xiang)程度(du)。本(ben)次(ci)收集的(de)數(shu)據(ju)中有壹些(xie)變(bian)量(liang)不(bu)是(shi)數值(zhi)型的(de)變(bian)量(liang)，需(xu)要先對其(qi)進行(xing)數(shu)值(zhi)化(hua)處(chu)理。具(ju)體的(de)操(cao)作是(shi)，把距市中心距離(li)遠、適中和近(jin)對(dui)應(ying)為1、2、3;設(she)施是(shi)否有雙氣(qi)對應(ying)為(wei)：有(you)是(shi)1、沒有為(wei)0;交通便(bian)利(li)程度(du)、小(xiao)區環境和物業(ye)管理(li)中的(de)優(you)、良(liang)、差(cha)對應為1、0、-1;朝(chao)向中的(de)東(dong)西(xi)、南北(bei)朝(chao)向對應(ying)為0和1;樓(lou)層構(gou)造(zao)中的(de)壹(yi)梯(ti)多戶和壹梯(ti)壹(yi)戶對應(ying)為(wei)0和1.數據(ju)數(shu)值(zhi)化(hua)處(chu)理以(yi)後(hou)，就開(kai)始對(dui)這(zhe)些影(ying)響(xiang)因素(su)進行(xing)分(fen)析，這(zhe)壹過程主(zhu)要依(yi)靠(kao)SPSS軟(ruan)件的(de)數(shu)據(ju)分(fen)析功能來(lai)實現。

先是(shi)對自(zi)變量(liang)與因變(bian)量(liang)之間的(de)回(hui)歸分(fen)析，本文(wen)討(tao)論的(de)因(yin)變(bian)量(liang)為(wei)房屋的(de)價(jia)格，自(zi)變量(liang)為(wei)影(ying)響(xiang)價(jia)格的(de)各(ge)個(ge)因素(su)。因(yin)為本文(wen)主要是(shi)要分(fen)析因素(su)對(dui)價(jia)格的(de)影(ying)響(xiang)程度(du)，所(suo)以通過自(zi)變(bian)量(liang)對(dui)因變量(liang)的(de)分(fen)析可以看出(chu)各(ge)個(ge)因素(su)對(dui)價(jia)格的(de)影(ying)響(xiang)情況，是(shi)否在壹(yi)定(ding)程度(du)上(shang)存(cun)在線(xian)形關系，這(zhe)有利(li)於對因(yin)素(su)做進壹步(bu)的(de)處(chu)理。通過分(fen)析得出(chu)如下(xia)的(de)結(jie)論(lun)：

表(biao)3.1是(shi)回(hui)歸系數(shu)分析表，表的(de)後(hou)兩列(lie)示回(hui)歸分(fen)析的(de)顯(xian)著性(xing)檢驗(yan)，即所(suo)謂的(de)t檢(jian)驗(yan)，從表中的(de)顯(xian)示(shi)可(ke)以看出(chu)，回(hui)歸參(can)數(shu)t檢(jian)驗(yan)的(de)p值(zhi)在顯(xian)著性(xing)水平(ping)為0.1的(de)情況下(xia)的(de)顯(xian)著性(xing)很弱，這(zhe)說明各(ge)自(zi)變量(liang)與因變(bian)量(liang)之間的(de)線(xian)性(xing)關系不(bu)明顯。

表(biao)3.2是(shi)對各(ge)個(ge)因素(su)之間相(xiang)關性(xing)的(de)分(fen)析，這(zhe)壹分(fen)析主要是(shi)找出(chu)各(ge)因(yin)素(su)之間是(shi)否存(cun)在壹(yi)種(zhong)明(ming)顯(xian)的(de)正(zheng)向或是(shi)負向的(de)相(xiang)關(guan)關(guan)系，並找出(chu)存(cun)在相(xiang)關(guan)關系的(de)原(yuan)因(yin)。表(biao)3.2可以看出(chu)購入(ru)時(shi)間(jian)。

對交易額的(de)影(ying)響(xiang)作用(yong)較大(da)，匯率(lv)對其影(ying)響(xiang)也較為(wei)顯著，住宅(zhai)的(de)總(zong)層(ceng)數(shu)、環境以及物(wu)業(ye)管理(li)都對(dui)價(jia)格有(you)著壹(yi)定(ding)的(de)影(ying)響(xiang)。此(ci)外(wai)還可以看出(chu)，匯(hui)率(lv)與購入(ru)時(shi)間(jian)呈現高度(du)的(de)負相(xiang)關(guan)關系，距離(li)與交通便(bian)利(li)程度(du)也存(cun)在壹(yi)定(ding)的(de)相(xiang)關(guan)關(guan)系。

3.3.3權(quan)重的(de)確(que)定(ding)。

有上(shang)述兩個表中可以看出(chu)匯(hui)率(lv)和購入(ru)時(shi)間(jian)與房產(chan)價(jia)格的(de)關(guan)系較(jiao)為明顯(xian)，而(er)兩者(zhe)之間又呈現高度(du)的(de)負相(xiang)關(guan)關系，所(suo)以在對(dui)影(ying)響(xiang)修(xiu)正(zheng)的(de)過程中只對(dui)匯(hui)率(lv)的(de)情況進行(xing)修(xiu)正(zheng)。依(yi)據(ju)相(xiang)關(guan)系數(shu)分析結(jie)果(guo)，直(zhi)接(jie)采用(yong)簡單(dan)的(de)分(fen)配(pei)方法確定(ding)各(ge)因(yin)素(su)的(de)權(quan)重。在假(jia)設(she)所(suo)有相關(guan)因(yin)素(su)權(quan)重系數(shu)相加總(zong)和為1的(de)情況下(xia)，賦予(yu)小(xiao)區環境、物業(ye)管理(li)、朝(chao)向、樓(lou)層以(yi)及小區設施0.2的(de)權(quan)重系數(shu)，其他相關(guan)的(de)影(ying)響(xiang)因素(su)賦(fu)予其0.1的(de)權(quan)重系數(shu)。這(zhe)壹分(fen)配(pei)結(jie)果(guo)因(yin)其(qi)主觀性(xing)太大(da)會直(zhi)接(jie)對(dui)價(jia)格評(ping)估(gu)結(jie)果(guo)的(de)準確(que)性(xing)造(zao)成(cheng)壹(yi)定(ding)的(de)影(ying)響(xiang)。

HIWIN AD16-22D/w23S 
hubner EG20CA 150FN6-50M00 
binks FHDK10P1101/K S35 
Buehler HGB-510-R4 減壓(ya)閥(fa)
BWT NT 63-K-MS-2/M12/370 
ADL PNR A 6-082068   INFINITY A SN 038153 
baumer HX200/500 
AVS MDFK 10G8124/N16 
L+B EGV-111-A78-1CG 電(dian)磁閥
bielomatik GEL293-V-02048L011 Nr.L260307 編(bian)碼(ma)器
SIEMENS D4-G1/8 30044152 
FLENDER 6ES7953-8LF20-0AA0 電(dian)機(ji)端(duan)蓋(gai)
ASO ZF161A/B5/A550i=8.97(ZF162A) 
Blickle KS 6 L 2.5 m 
Cd Automation B-PATH 125K-FK 
EUROTHERM CD3000E-3PH  125A 
Brandoni Valvole S.p.A NANODAC/VL/X/X/LRR/XX/TS/SV/XXXX/ENG 自(zi)動(dong)控(kong)制(zhi)器(qi)
POGGI F8-500-PN16-DN80 
POGGI 182012111 同(tong)步(bu)帶(dai)
TECNOINGRANAGGI 55C20 H200 LAR.50.8 Lenght 5200mm 錐(zhui)齒輪
ROTEX MP  060 1 6       STD IS S5 OR SB KE 行(xing)星齒輪
Aerzen 55 spider,64 Shore-D 
Aerzen GM35SSN.1022047   032771000 風(feng)機(ji)
Beta 175240000 ；VML 25R SN.998657 濾(lv)芯(xin)
Beta C59A G  059000021 
SIEMENS 009200437 
BERNARD 6SN1123-1AB00-0BA2 電(dian)機(ji)端(duan)蓋(gai)
ASSA ABLOY Entrance Systems GmbH AS，200，14L00359.4 
ASSA ABLOY Entrance Systems GmbH 4904R0548 光(guang)電傳(chuan)感(gan)器
MCGILL 4904R0547 光(guang)電傳(chuan)感(gan)器
Brevetti 1.25DX75W CYR 1 1/4 S 
EUROTHERM SR328R230 L=20m W=80mm 
Bartec 7200A100A/400V/230V/XXX/3D/FUSE/C16/4MA20/ENG/NONE////NONE 
Wippermann 07-6DF1-32752300 溫(wen)度(du)傳(chuan)感(gan)器
Alfa laval 08 B-1 L=64 SCHAKLES INCL. SLOT 
ATR Type:SRU2/013/LS No:898015B 
COMEPI VM237/2 zhzhq
WILDEN EP1G12Z 限(xian)位(wei)開關
AESSEAL PSG00304486 
ATR N-M03SU-J-PP-0200  M03SU - mechanical sealing withmany spering block: d1=20 мм; d3=34.2 мм; l1=24 мм. 
Bartec WM265;0-10VDC;0-100HZ;24VDC 
MERKEL 07-6DF1-32752300 溫度(du)傳(chuan)感(gan)器
E+H 24223153 
wago PMC51-AA21JA1KGCCXJL+AK 
wago 283-414 
BEI 289-172 以(yi)太(tai)網RJ-45傳輸(shu)模(mo)塊
SIEMENS GHTS514-2048S001 
SIEMENS 3rh1131-2AP00 繼(ji)電(dian)器(qi)
SIEMENS 6GK1571-0BA00-0AA0 適配器
SIEMENS 6FC5303-0AF35-0AA0 工業(ye)計算(suan)機(ji)系統板(ban)
SIEMENS 6ES5430-7LA11 
SIEMENS 3rh1911-2FA31 接(jie)口模(mo)塊
Mitsubishi 6FC5370-1AT00-0AA0 工業(ye)計算(suan)機(ji)系統板(ban)
SIEMENS FX0N-3A 
KTR 3RT2027-1AB00 接(jie)觸器
Beetz R90.80-50 聯軸(zhou)器
Beetz 213/3-40/22-110-297-6-11 液壓缸(gang)
SIEMENS 213/SED-50/28-290-576-6-12+GK25 液壓(ya)缸
Mitsubishi 1FT 7105-5AC71-1DG1-Z 伺服電機(ji)
Mitsubishi QJ71C24N-R2 接(jie)口模(mo)塊
Mitsubishi FX3u-128MR 
Mitsubishi FR-SF-2-11KP-TC (с хранения) 
Brevetti RM75TC-H 
ROTEX SR 326  M326200 
AVS YZ C14 155(MPN:Rotex GS7/80) 
AVENTICS EGV-311/V2-AH9-1/2PN 

國家(jia)制(zhi)定(ding)和實施貨幣政(zheng)策(ce)會充(chong)分考(kao)慮到產(chan)業(ye)的(de)健(jian)康發展(zhan)狀(zhuang)況。同(tong)樣的(de)貨幣政(zheng)策(ce)會因(yin)行(xing)業(ye)的(de)不(bu)同(tong)，或是(shi)相同(tong)行(xing)業(ye)因所(suo)處(chu)的(de)地(di)域(yu)環境不同(tong)而(er)產生(sheng)不同(tong)的(de)影(ying)響(xiang)。這(zhe)壹點(dian)在房(fang)產(chan)行(xing)業(ye)中體現的(de)尤(you)為(wei)突(tu)出(chu)。房(fang)地(di)產(chan)業(ye)是(shi)壹個(ge)資金(jin)密(mi)集型產(chan)業(ye)，從房產的(de)開(kai)發到(dao)經(jing)營甚(shen)是(shi)銷售(shou)的(de)方方面面都離(li)不開(kai)資(zi)金(jin)的(de)支撐。談到(dao)資金(jin)，就(jiu)要(yao)充(chong)分考(kao)慮利(li)率(lv)的(de)問(wen)題，利(li)率(lv)的(de)變(bian)動(dong)決(jue)定(ding)著資(zi)金(jin)的(de)流(liu)向，資金(jin)的(de)流(liu)向改(gai)變(bian)著市(shi)場(chang)上房(fang)產的(de)供(gong)求(qiu)狀(zhuang)況(kuang)，進而(er)影(ying)響(xiang)住房的(de)價(jia)格。

3.1.1利(li)率(lv) .

房(fang)貸利(li)率(lv)對(dui)房價(jia)的(de)影(ying)響(xiang)主要(yao)體現在通過按揭款(kuan)購房的(de)交易行(xing)為(wei)上(shang)，實際房貸利(li)率(lv)與房產(chan)的(de)價(jia)格是(shi)呈現負相(xiang)關(guan)的(de)關(guan)系的(de)，但(dan)是(shi)這(zhe)種(zhong)現象並不是(shi)非(fei)常的(de)。房(fang)貸利(li)率(lv)提(ti)高，購房者(zhe)的(de)還款壓力(li)就會上(shang)升(sheng)，這(zhe)會限(xian)制(zhi)壹(yi)部(bu)分人(ren)的(de)購房行(xing)為(wei)，市(shi)場(chang)上對住房的(de)需(xu)求(qiu)就(jiu)會下(xia)降(jiang)。為(wei)了(le)改(gai)變(bian)這(zhe)壹現狀，房(fang)產開(kai)發商會選(xuan)擇(ze)降(jiang)低(di)房(fang)價(jia)，這(zhe)壹措施(shi)的(de)後(hou)果是(shi)壹些(xie)小規模開發商的(de)資(zi)產(chan)負債情況受到影(ying)響(xiang)。銀行(xing)考(kao)慮到這(zhe)些小(xiao)規模開發商的(de)盈(ying)利(li)能(neng)力(li)，會加(jia)大(da)對(dui)其放(fang)款(kuan)的(de)限(xian)制(zhi)力(li)度(du)，小(xiao)規模開發商的(de)融資難(nan)度(du)加(jia)大(da)，造(zao)成(cheng)資(zi)金(jin)鏈(lian)的(de)斷(duan)裂，後(hou)直接(jie)退(tui)出(chu)市(shi)場(chang)。開發商的(de)規模變小，市(shi)場(chang)上(shang)房產(chan)的(de)開(kai)發規模也會變(bian)小(xiao)，這(zhe)壹結(jie)果(guo)的(de)影(ying)響(xiang)會在經(jing)歷壹段時間後(hou)通過市(shi)場(chang)上對房產的(de)需(xu)求(qiu)表(biao)現出(chu)來(lai)。市(shi)場上對住房的(de)需(xu)求(qiu)增(zeng)加(jia)，開(kai)發商會實行(xing)新(xin)的(de)開(kai)發計劃，但是(shi)因為(wei)受到款(kuan)利(li)率(lv)上(shang)升(sheng)的(de)影(ying)響(xiang)，新(xin)開發項(xiang)目的(de)開(kai)發成(cheng)本(ben)也會隨(sui)之增加(jia)，且(qie)壹(yi)些有雄厚(hou)實力(li)的(de)開(kai)發商對市(shi)場的(de)主(zhu)導作用(yong)也會越(yue)來(lai)越(yue)明(ming)顯。這(zhe)樣壹(yi)來(lai)，新(xin)開發房(fang)產(chan)的(de)定(ding)價(jia)就可(ke)能會有(you)壹(yi)定(ding)的(de)自(zi)主(zhu)性(xing)，價(jia)格會有(you)所(suo)提高。通過這(zhe)壹系列(lie)的(de)影(ying)響(xiang)過程，可(ke)以看出(chu)房(fang)產(chan)價(jia)格或許會有(you)回(hui)升(sheng)的(de)跡(ji)象，這(zhe)將(jiang)在壹(yi)定(ding)程度(du)上(shang)削(xue)弱房(fang)貸利(li)率(lv)對(dui)房產價(jia)格的(de)影(ying)響(xiang)程度(du)。

3.1.2匯(hui)率(lv) .

在經(jing)濟日益(yi)化(hua)的(de)今(jin)天(tian)，匯率在壹(yi)個(ge)國家(jia)的(de)宏(hong)觀(guan)經(jing)濟調控(kong)中其中舉足輕重的(de)作(zuo)用(yong)。

匯率(lv)的(de)變(bian)動(dong)會影(ying)響(xiang)到壹(yi)國經(jing)濟市場很多部(bu)分的(de)波動，當(dang)然(ran)，房(fang)產(chan)市場(chang)也不例(li)外(wai)。隨著各(ge)國之間經(jing)濟來往的(de)越(yue)頻(pin)繁，金(jin)融市場(chang)化(hua)的(de)程度(du)也在壹(yi)步(bu)步(bu)地(di)加(jia)深。匯率通過各(ge)種(zhong)途(tu)徑(jing)對住房價(jia)格的(de)影(ying)響(xiang)也是(shi)越(yue)來(lai)越(yue)明(ming)顯。本(ben)文(wen)主要通過以(yi)下(xia)三個途(tu)徑(jing)分析兩者(zhe)之間的(de)相(xiang)互影(ying)響(xiang)：

1）流動(dong)性(xing)效應(ying)。

主(zhu)要從兩個方面體現出(chu)來(lai)：先(xian)是(shi)在升(sheng)值(zhi)預期中的(de)資(zi)金(jin)上(shang)有(you)所(suo)體現。當市(shi)場上(shang)預期壹國貨幣將(jiang)要升(sheng)值(zhi)時(shi)，大(da)量(liang)的(de)國外(wai)短期投機(ji)資(zi)金(jin)會通過購買股票(piao)或房地(di)產(chan)以期帶來(lai)收益(yi)湧(yong)入(ru)該(gai)國市場(chang)，其中大部(bu)分部(bu)分會流(liu)向該國的(de)資(zi)本(ben)市(shi)場，由於目前中國政(zheng)府股市(shi)的(de)操(cao)縱性(xing)比較(jiao)強(qiang)，所(suo)以大量(liang)遊(you)動(dong)資金(jin)會選(xuan)擇(ze)湧(yong)入(ru)房(fang)產(chan)市場，直(zhi)接導致了(le)房產(chan)價(jia)格上(shang)漲。流(liu)動(dong)性(xing)的(de)另(ling)壹(yi)表現是(shi)在升(sheng)值(zhi)之後(hou)，當人(ren)民(min)幣(bi)升(sheng)值(zhi)和房價(jia)上漲達(da)到壹(yi)定(ding)幅度(du)之後(hou)，自由(you)資本(ben)會大(da)量(liang)的(de)出(chu)逃(tao)，造(zao)成(cheng)房(fang)企資(zi)金(jin)鏈(lian)的(de)斷(duan)裂，引(yin)起(qi)房(fang)價(jia)下跌(die)，而(er)房價(jia)的(de)下(xia)跌(die)會引(yin)發居(ju)民(min)的(de)觀(guan)望(wang)心態(tai)，致(zhi)使下(xia)跌幅(fu)度(du)擴(kuo)大甚(shen)是(shi)暴跌(die)，這(zhe)不利(li)於房地(di)產(chan)市場的(de)長(chang)期穩(wen)定(ding)發展(zhan)。

2）利(li)率(lv)變(bian)動引起(qi)的(de)匯(hui)率(lv)-房(fang)價(jia)變動(dong)效應(ying)。

如果(guo)壹(yi)個(ge)國家(jia)的(de)本(ben)幣(bi)預期將(jiang)會升(sheng)值(zhi)，那(na)麽(me)大(da)量(liang)的(de)境(jing)外(wai)資金(jin)就(jiu)會通過各(ge)種(zhong)途(tu)徑(jing)進入(ru)該(gai)國境內(nei)，這(zhe)壹後(hou)果是(shi)該國的(de)外(wai)匯儲(chu)備(bei)會有(you)大(da)幅(fu)度(du)的(de)增(zeng)長(chang)，進而(er)導致市場上(shang)流(liu)通的(de)貨幣供(gong)應(ying)量(liang)也會增(zeng)加(jia)，並造(zao)成(cheng)通貨膨脹。在這(zhe)種(zhong)情況下(xia)，央行(xing)為(wei)了(le)彌補(bu)這(zhe)壹後(hou)果，會通過提(ti)高(gao)利(li)率(lv)的(de)行(xing)為(wei)來(lai)達(da)到目的(de)。然(ran)而(er)，利(li)率(lv)的(de)提(ti)高(gao)又會對(dui)外(wai)資產(chan)生壹(yi)種(zhong)吸(xi)引(yin)力(li)，間接(jie)造(zao)成(cheng)了(le)匯率(lv)升(sheng)值(zhi)以(yi)及(ji)利(li)率(lv)提(ti)高的(de)雙重壓(ya)力(li)。從另(ling)外(wai)壹方面來看，利(li)率(lv)的(de)上(shang)升(sheng)提高了(le)房產(chan)的(de)開(kai)發成(cheng)本(ben)以及(ji)構建(jian)成本，成本的(de)提(ti)高(gao)決(jue)定(ding)了(le)價(jia)格的(de)上(shang)升(sheng)；另(ling)外(wai)，利(li)率(lv)的(de)上(shang)升(sheng)使得開發商的(de)融資困難，為了(le)避免資(zi)金(jin)鏈(lian)的(de)斷(duan)裂，開(kai)發商會在壹(yi)定(ding)程度(du)上(shang)尋(xun)找外(wai)匯的(de)援(yuan)助(zhu)，也就是(shi)所(suo)謂的(de)從境外(wai)借錢(qian)。這(zhe)樣壹(yi)來(lai)，外(wai)資在改(gai)過房(fang)產(chan)市場的(de)作(zuo)用(yong)就顯(xian)得越(yue)為(wei)重要(yao)。

3）匯率變化(hua)引(yin)起(qi)的(de)貿(mao)易傳導機(ji)制(zhi)。

本(ben)幣(bi)升(sheng)值(zhi)以(yi)後(hou)，以本(ben)幣表(biao)示的(de)國外(wai)、進口商品的(de)價(jia)格開(kai)始下(xia)降(jiang)，其(qi)中也包括(kuo)壹(yi)些(xie)高(gao)檔(dang)的(de)建(jian)築(zhu)材(cai)料和物業(ye)設備(bei)，這(zhe)使得房地(di)產(chan)業(ye)的(de)原(yuan)材(cai)料價(jia)格將(jiang)會下(xia)降(jiang)，從而(er)有助(zhu)於推(tui)動(dong)高檔住房價(jia)格的(de)下(xia)降(jiang)，而(er)高檔(dang)住房對中低(di)檔(dang)住房具(ju)有(you)風(feng)向標的(de)作(zuo)用(yong)，所(suo)以本幣(bi)升(sheng)值(zhi)會使國內(nei)房(fang)地(di)產(chan)價(jia)格下(xia)降(jiang)。另(ling)外(wai)、，由於本幣(bi)升(sheng)值(zhi)導致國內(nei)產(chan)品出(chu)口困難，市場(chang)縮(suo)小(xiao)，造(zao)成(cheng)企(qi)業(ye)利(li)潤下，員工收入(ru)下(xia)降(jiang)，房(fang)地(di)產(chan)需求(qiu)減(jian)少(shao)，致(zhi)使進壹步(bu)房(fang)價(jia)下降(jiang)。

整(zheng)個過程可(ke)以概(gai)括(kuo)為(wei)：預期人(ren)民(min)幣(bi)升(sheng)值(zhi)--遊(you)資(zi)通過資(zi)本(ben)市場進入(ru)房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)--推(tui)動(dong)房地(di)產(chan)價(jia)格快(kuai)速(su)上漲--吸(xi)引(yin)國內(nei)外(wai)更多的(de)資(zi)金(jin)進入(ru)房(fang)地(di)產(chan)市場--人(ren)民(min)幣(bi)升(sheng)值(zhi)--進口增(zeng)加(jia)、出(chu)口減(jian)少(shao)、國內(nei)資(zi)金(jin)流(liu)出(chu)--經(jing)濟增長(chang)放(fang)慢(man)--遊(you)資(zi)外(wai)逃--房(fang)地(di)產(chan)企業(ye)資金(jin)鏈(lian)斷(duan)裂--房(fang)價(jia)下跌(die)壹壹(yi)經(jing)濟衰退(tui)。

3.1.3政(zheng)策(ce)的(de)宏(hong)觀(guan)調控(kong)。

隨著我(wo)國經(jing)濟的(de)快(kuai)速(su)發展(zhan)，房(fang)產業(ye)成為(wei)壹項(xiang)支柱(zhu)性(xing)的(de)行(xing)業(ye)。然(ran)而(er)任何(he)行(xing)業(ye)的(de)穩(wen)步(bu)發展(zhan)都(dou)離(li)不開(kai)國家(jia)政(zheng)策(ce)這(zhe)只“無(wu)形的(de)手”的(de)宏(hong)觀(guan)調控(kong)。我(wo)國政(zheng)府對房(fang)產(chan)業(ye)實施調控(kong)的(de)政(zheng)策(ce)主(zhu)要有：信貸政(zheng)策(ce)、土(tu)地(di)政(zheng)策(ce)、稅(shui)收政(zheng)策(ce)、保障性(xing)住房政(zheng)策(ce)、限(xian)購政(zheng)策(ce)等(deng)等(deng)。其中信貸政(zheng)策(ce)主(zhu)要體現在存(cun)款準備(bei)金(jin)率(lv)的(de)變(bian)化(hua)、二(er)套房(fang)付比例(li)及(ji)款(kuan)利(li)率(lv)的(de)變(bian)化(hua)上(shang)；稅收政(zheng)策(ce)主(zhu)要表現在差(cha)別(bie)化(hua)住房稅收以(yi)及(ji)營(ying)業(ye)稅、房(fang)產稅(shui)征收的(de)問(wen)題上；土地(di)政(zheng)策(ce)主(zhu)要是(shi)為了(le)增加(jia)住宅(zhai)用(yong)地(di)的(de)供(gong)應(ying)和提高(gao)使用(yong)效率(lv)。

宏(hong)觀政(zheng)策(ce)主(zhu)要通過三個方面來影(ying)響(xiang)房價(jia)：抑(yi)制(zhi)、疏(shu)導和限(xian)制(zhi)。先(xian)通過信(xin)貸政(zheng)策(ce)和稅收(shou)政(zheng)策(ce)來(lai)影(ying)響(xiang)開發商的(de)貸成(cheng)本(ben)、購房者(zhe)的(de)購房成本(ben)和轉讓(rang)成本(ben)；接著借(jie)助(zhu)於土地(di)政(zheng)策(ce)和保障性(xing)住房政(zheng)策(ce)來(lai)實現土地(di)的(de)使用(yong)效率(lv)以(yi)及住房的(de)供(gong)應(ying)量(liang)，以(yi)滿(man)足(zu)部(bu)分人(ren)的(de)住房需求(qiu)；後(hou)利(li)用(yong)不同(tong)地(di)區不同(tong)的(de)限(xian)購政(zheng)策(ce)來(lai)組織某些(xie)購房者(zhe)的(de)過度(du)購買行(xing)為(wei)。這(zhe)樣壹(yi)來(lai)，通過調節(jie)市場(chang)上住房的(de)需(xu)求(qiu)和供給以(yi)達(da)到調節(jie)房產(chan)價(jia)格的(de)目的(de)。例(li)如，剛(gang)剛(gang)結(jie)束(shu)的(de)兩(liang)會傳(chuan)遞(di)出(chu)這(zhe)樣的(de)聲(sheng)音(yin)：從“調控(kong)抑(yi)制(zhi)”變(bian)成(cheng)“支持(chi)促(cu)進”,支持(chi)居(ju)民(min)自(zi)主和改(gai)善(shan)性(xing)住房需求(qiu)，促(cu)進房地(di)產(chan)市場平(ping)穩(wen)健(jian)康發展(zhan)；另(ling)外(wai)，公積(ji)金(jin)款(kuan)門檻(kan)降(jiang)低(di)，二(er)套房(fang)付比例(li)降(jiang)低(di)。

這(zhe)些都(dou)是(shi)國家(jia)政(zheng)策(ce)對(dui)房產業(ye)實施的(de)調控(kong)。

3.1.4居民(min)的(de)收(shou)入(ru)水(shui)平(ping)。

住房對於人(ren)們來(lai)說既是(shi)壹種(zhong)投(tou)資(zi)品，也是(shi)壹種(zhong)消費品(pin)。在住房的(de)購買問題上人(ren)們自(zi)然(ran)會考(kao)慮到房(fang)價(jia)與自身可(ke)支配收入(ru)的(de)比例(li)，也就是(shi)所(suo)謂的(de)房(fang)價(jia)收入(ru)比。房(fang)價(jia)收入(ru)比是(shi)指(zhi)壹個(ge)地(di)方的(de)房(fang)屋總價(jia)與居民(min)家(jia)庭收(shou)入(ru)的(de)比值(zhi)，這(zhe)壹指(zhi)標正(zheng)是(shi)用(yong)於衡(heng)量(liang)房(fang)價(jia)是(shi)否處(chu)於居民(min)收(shou)入(ru)能(neng)夠(gou)支撐的(de)合(he)理(li)水(shui)平(ping)的(de)工具(ju)，它(ta)直接反映(ying)出(chu)房(fang)價(jia)水平(ping)與廣(guang)大居民(min)的(de)自(zi)主(zhu)需(xu)求(qiu)相(xiang)匹(pi)配(pei)的(de)程度(du)。壹(yi)般在發達(da)的(de)國家(jia)這(zhe)壹比例(li)為(wei)6:1,然(ran)而(er)在我(wo)國房價(jia)收入(ru)比卻(que)高(gao)出(chu)這(zhe)壹數(shu)字(zi)。

在我(wo)國的(de)壹(yi)些(xie)城市中，雖(sui)然(ran)比其(qi)他地(di)區的(de)人(ren)們收(shou)入(ru)水(shui)平(ping)高出(chu)很多，但是(shi)房價(jia)也遠遠高出(chu)了(le)人(ren)們的(de)承(cheng)受範(fan)圍(wei)，居(ju)民(min)的(de)購房壓力(li)巨大。

居(ju)民(min)收(shou)入(ru)水(shui)平(ping)的(de)提(ti)高(gao)，通常情況下(xia)會導致房價(jia)的(de)上(shang)升(sheng)，但這(zhe)裏所(suo)說的(de)提(ti)高(gao)是(shi)真正(zheng)意義上(shang)的(de)提(ti)高(gao)，如果(guo)是(shi)較困難的(de)低(di)收(shou)入(ru)者(zhe)收入(ru)增(zeng)加(jia)或是(shi)高收(shou)入(ru)者(zhe)的(de)收(shou)入(ru)增(zeng)加(jia)卻沒有更(geng)多的(de)投(tou)資(zi)行(xing)為(wei)，那(na)麽(me)收(shou)入(ru)的(de)提(ti)高(gao)對(dui)房價(jia)的(de)影(ying)響(xiang)就不(bu)是(shi)很明顯(xian)。也就是(shi)說，壹般中等(deng)收入(ru)者(zhe)的(de)收(shou)入(ru)水(shui)平(ping)增加(jia)會對(dui)房(fang)產(chan)價(jia)格產(chan)生較(jiao)為突出(chu)的(de)作(zuo)用(yong)。面對嚴(yan)重的(de)購房壓力(li)，解(jie)決方法是(shi)國家(jia)相(xiang)關的(de)調控(kong)政(zheng)策(ce)的(de)頒(ban)布(bu)於實施，合理控(kong)制(zhi)房(fang)價(jia)的(de)盲(mang)目上漲。

3.2微(wei)觀環境影(ying)響(xiang)的(de)分(fen)析。

*，不同(tong)城市、不同(tong)位(wei)置(zhi)、不同(tong)類型、不(bu)同(tong)使用(yong)年(nian)限(xian)的(de)居(ju)住房地(di)產(chan)在價(jia)格上(shang)存(cun)在較(jiao)大(da)差異(yi)，因(yin)此(ci)要準確(que)、客(ke)觀(guan)評(ping)估(gu)估(gu)價(jia)對象的(de)價(jia)格水(shui)平(ping)，估(gu)價(jia)人(ren)員必(bi)須熟悉哪些(xie)因(yin)素(su)對(dui)住宅(zhai)的(de)價(jia)格產(chan)生影(ying)響(xiang)，在實地(di)查(zha)看時(shi)必(bi)須把握(wo)好這(zhe)些因(yin)素(su)。就(jiu)同(tong)壹城市而(er)言，影(ying)響(xiang)住宅(zhai)價(jia)格的(de)宏(hong)觀(guan)因(yin)素(su)基(ji)本(ben)壹致，因此(ci)估(gu)價(jia)主要(yao)應關(guan)註住宅(zhai)的(de)區位(wei)狀況和實物狀況對住宅(zhai)價(jia)格的(de)影(ying)響(xiang)。

3.2.1交通條(tiao)件和環境質量(liang)。

交通條(tiao)件主(zhu)要(yao)指(zhi)住房周(zhou)圍(wei)交通的(de)便(bian)利(li)程度(du)，如估(gu)價(jia)對象附近(jin)是(shi)否有通行(xing)的(de)公共汽車(che)、電(dian)車(che)、地(di)鐵(tie)、輕軌(gui)。隨(sui)著經(jing)濟的(de)不(bu)斷(duan)發展(zhan)，城市的(de)規模也在不(bu)斷(duan)地(di)擴(kuo)大，越(yue)來(lai)越(yue)多的(de)人(ren)從農村湧入(ru)城市，而(er)汽車(che)作(zuo)為(wei)人(ren)們代(dai)步(bu)交通工具(ju)的(de)選(xuan)也以成(cheng)倍(bei)的(de)速(su)度(du)遞(di)增(zeng)著，這(zhe)些都(dou)造(zao)成(cheng)了(le)城市人(ren)口越(yue)來(lai)越(yue)密(mi)集，交通狀況(kuang)越(yue)來(lai)越(yue)低(di)下(xia)。在這(zhe)壹現象下，地(di)鐵(tie)成(cheng)了(le)人(ren)們出(chu)行(xing)的(de)另(ling)外(wai)壹種(zhong)選(xuan)擇(ze)，購房者(zhe)的(de)購買行(xing)為(wei)也在壹(yi)定(ding)程度(du)上(shang)受其影(ying)響(xiang)，其結(jie)果(guo)直(zhi)接(jie)表現在住房價(jia)格上(shang)。

如今(jin)，人(ren)們買(mai)房(fang)不再僅僅考(kao)慮住房本身的(de)壹(yi)些(xie)硬(ying)性(xing)條(tiao)件，健(jian)康問(wen)題也越(yue)來(lai)越(yue)受到人(ren)們的(de)關(guan)註(zhu)，小(xiao)區環境的(de)好壞也直接(jie)影(ying)響(xiang)著住房的(de)價(jia)格。環境質量(liang)這(zhe)壹重要(yao)因素(su)的(de)突(tu)出(chu)表(biao)現主要(yao)是(shi)在高(gao)檔(dang)住宅(zhai)。對於普通住宅(zhai)來說，因為(wei)越(yue)來(lai)越(yue)多的(de)建(jian)築(zhu)商在規劃小區時都會把綠(lv)化(hua)納入(ru)考(kao)慮範(fan)圍(wei)，而(er)綠(lv)化(hua)的(de)切(qie)入(ru)點(dian)基(ji)本(ben)上屬(shu)於大同(tong)小異(yi)，所(suo)以住房只要(yao)距離(li)上沒有太(tai)大的(de)差(cha)異(yi)，環境這(zhe)壹影(ying)響(xiang)因素(su)不(bu)會展(zhan)現其突(tu)出(chu)性(xing)。

3.2.2生活(huo)服務設(she)施與設備(bei)。

現階段(duan)的(de)人(ren)們更(geng)加(jia)追求(qiu)高(gao)品(pin)質的(de)生(sheng)活(huo)，人(ren)們在購房時會更(geng)多地(di)考(kao)慮未(wei)來(lai)生活(huo)的(de)便(bian)利(li)程度(du)，即生活(huo)服務設(she)施是(shi)否完善(shan)。生活(huo)設施(shi)完(wan)善(shan)度(du)的(de)住房在價(jia)格上(shang)會產(chan)生(sheng)較(jiao)大的(de)影(ying)響(xiang)。生活(huo)服務設(she)施包括(kuo)的(de)方面主要有住房附近(jin)是(shi)否有超市(shi)、菜市場、銀行(xing)等(deng)。當然(ran)，對(dui)於附近(jin)有(you)學(xue)校或是(shi)醫(yi)院(yuan)的(de)住宅(zhai)小區，樓(lou)房的(de)價(jia)格相(xiang)比服務設(she)施不(bu)是(shi)很完善(shan)的(de)小(xiao)區會有(you)很明顯(xian)的(de)差(cha)別(bie)。

設(she)備因素(su)的(de)影(ying)響(xiang)主要(yao)體現在住宅(zhai)的(de)供(gong)水(shui)、供(gong)電、供暖、供氣(qi)、排(pai)水設施的(de)完(wan)善(shan)程度(du)，小(xiao)區智(zhi)能化(hua)程度(du)，通訊、網絡等(deng)線(xian)路的(de)完(wan)備(bei)程度(du)等(deng)方面。當然(ran)，公用(yong)電梯(ti)的(de)設(she)置(zhi)及質量(liang)等(deng)都會對(dui)住宅(zhai)價(jia)格產(chan)生影(ying)響(xiang)。

3.2.3朝(chao)向與樓(lou)層。

現在的(de)開(kai)發商在對(dui)樓(lou)房的(de)前(qian)期規劃上都會考(kao)慮到樓(lou)房的(de)朝(chao)向問題。朝(chao)向主要(yao)考(kao)慮到的(de)是(shi)住房的(de)采光(guang)和通風(feng)問題，壹般情況向，南北(bei)朝(chao)向的(de)樓(lou)房在采光(guang)和通風(feng)方面都比東(dong)西(xi)朝(chao)向的(de)要(yao)好，當(dang)然(ran)這(zhe)也會在住房的(de)價(jia)格中有所(suo)體現。另(ling)外(wai)壹個(ge)與朝(chao)向有關(guan)的(de)因(yin)素(su)就(jiu)是(shi)景觀(guan)。

考(kao)慮到住房周(zhou)圍(wei)的(de)地(di)理(li)環境，如果(guo)景(jing)觀(guan)的(de)差(cha)異(yi)不(bu)是(shi)很大的(de)情況下(xia)，這(zhe)壹因(yin)素(su)在價(jia)格上(shang)的(de)表(biao)現就不(bu)是(shi)很突出(chu)，但(dan)如果(guo)景(jing)觀(guan)相(xiang)差(cha)很明顯(xian)的(de)話(hua)，住房的(de)價(jia)格也會有(you)很大的(de)不(bu)同(tong)。通常情況下(xia)，因景(jing)觀(guan)的(de)作(zuo)用(yong)東南(nan)朝(chao)向的(de)住房價(jia)格相(xiang)較其(qi)他朝(chao)向的(de)會高(gao)壹(yi)些(xie)。

3.3多因素(su)分(fen)析法的(de)運(yun)用(yong)。

3.3.1調查(zha)數(shu)據搜集及(ji)整(zheng)理。

本次(ci)調查(zha)的(de)對(dui)象是(shi)A市的(de)居(ju)民(min)住房，主要涉(she)及(ji)到(dao)的(de)是(shi)房屋的(de)宏(hong)觀(guan)環境和微(wei)觀環境兩個方面，調查(zha)的(de)問(wen)題包括(kuo)有(you)房(fang)屋的(de)所(suo)在地(di)、交易時間、所(suo)在的(de)樓(lou)層、房(fang)屋的(de)朝(chao)向、交通便(bian)利(li)程度(du)、小(xiao)區環境及物業(ye)管理(li)設施(shi)等(deng)等(deng)幾個方面來進行(xing)調查(zha)。旨(zhi)在了(le)解(jie)影(ying)響(xiang)房產(chan)價(jia)格的(de)硬(ying)性(xing)條(tiao)件，進而(er)確定(ding)這(zhe)些因(yin)素(su)的(de)影(ying)響(xiang)程度(du)大(da)小(xiao)。

問卷(juan)調查(zha)涉(she)及到(dao)的(de)問(wen)題主要包括(kuo)以(yi)下(xia)幾(ji)個(ge)方面：住房所(suo)在的(de)地(di)點(dian)、結(jie)構(gou)、樓(lou)層、朝(chao)向、交易時間、交易金(jin)額、距市中心距離(li)、樓(lou)房設(she)施（是(shi)否為雙氣(qi)）、交通便(bian)利(li)程度(du)、小(xiao)區環境、物業(ye)管理(li)等(deng)等(deng)。

數據的(de)來(lai)源(yuan)是(shi)通過問(wen)卷(juan)調查(zha)的(de)方法而(er)獲(huo)得，本次調查(zha)主(zhu)要是(shi)以發放(fang)調查(zha)問(wen)卷(juan)的(de)方式來進行(xing)的(de)。另(ling)外(wai)涉及(ji)到利(li)率(lv)和匯率(lv)等(deng)因素(su)是(shi)通過網上查(zha)找的(de)方式確定(ding)下來(lai)的(de)。本(ben)次(ci)調查(zha)總(zong)共發放(fang)150份(fen)，收(shou)回(hui)108份調查(zha)問(wen)卷(juan)，經(jing)過篩(shai)選(xuan)去(qu)除(chu)了(le)7份特(te)殊(shu)性(xing)質的(de)調查(zha)數(shu)據，如：

住宅(zhai)所(suo)處(chu)地(di)點(dian)過於偏僻(pi)、交易時間太(tai)早以及房屋本身的(de)硬(ying)性(xing)設施(shi)太差等(deng)。通過整(zheng)理得出(chu)可(ke)用(yong)的(de)調查(zha)數(shu)據為(wei)101份，後(hou)把有(you)效的(de)數(shu)據(ju)進行(xing)匯(hui)總(zong)，制(zhi)作(zuo)成(cheng)表(biao)格以備供(gong)接下(xia)來(lai)數(shu)據分析的(de)使用(yong)。

3.3.2數據(ju)的(de)分(fen)析。

對於收集來(lai)的(de)數(shu)據(ju)，主(zhu)要采用(yong)的(de)是(shi)定(ding)量(liang)分(fen)析方法，即把所(suo)有因素(su)進行(xing)數(shu)值(zhi)化(hua)處(chu)理，用(yong)得出(chu)的(de)數(shu)據(ju)分(fen)析因素(su)的(de)影(ying)響(xiang)程度(du)。本(ben)次(ci)收集的(de)數(shu)據(ju)中有壹些(xie)變(bian)量(liang)不(bu)是(shi)數值(zhi)型的(de)變(bian)量(liang)，需(xu)要先對其(qi)進行(xing)數(shu)值(zhi)化(hua)處(chu)理。具(ju)體的(de)操(cao)作是(shi)，把距市中心距離(li)遠、適中和近(jin)對(dui)應(ying)為1、2、3;設(she)施是(shi)否有雙氣(qi)對應(ying)為(wei)：有(you)是(shi)1、沒有為(wei)0;交通便(bian)利(li)程度(du)、小(xiao)區環境和物業(ye)管理(li)中的(de)優(you)、良(liang)、差(cha)對應為1、0、-1;朝(chao)向中的(de)東(dong)西(xi)、南北(bei)朝(chao)向對應(ying)為0和1;樓(lou)層構(gou)造(zao)中的(de)壹(yi)梯(ti)多戶和壹梯(ti)壹(yi)戶對應(ying)為(wei)0和1.數據(ju)數(shu)值(zhi)化(hua)處(chu)理以(yi)後(hou)，就開(kai)始對(dui)這(zhe)些影(ying)響(xiang)因素(su)進行(xing)分(fen)析，這(zhe)壹過程主(zhu)要依(yi)靠(kao)SPSS軟(ruan)件的(de)數(shu)據(ju)分(fen)析功能來(lai)實現。

先是(shi)對自(zi)變量(liang)與因變(bian)量(liang)之間的(de)回(hui)歸分(fen)析，本文(wen)討(tao)論的(de)因(yin)變(bian)量(liang)為(wei)房屋的(de)價(jia)格，自(zi)變量(liang)為(wei)影(ying)響(xiang)價(jia)格的(de)各(ge)個(ge)因素(su)。因(yin)為本文(wen)主要是(shi)要分(fen)析因素(su)對(dui)價(jia)格的(de)影(ying)響(xiang)程度(du)，所(suo)以通過自(zi)變(bian)量(liang)對(dui)因變量(liang)的(de)分(fen)析可以看出(chu)各(ge)個(ge)因素(su)對(dui)價(jia)格的(de)影(ying)響(xiang)情況，是(shi)否在壹(yi)定(ding)程度(du)上(shang)存(cun)在線(xian)形關系，這(zhe)有利(li)於對因(yin)素(su)做進壹步(bu)的(de)處(chu)理。通過分(fen)析得出(chu)如下(xia)的(de)結(jie)論(lun)：

表(biao)3.1是(shi)回(hui)歸系數(shu)分析表，表的(de)後(hou)兩列(lie)示回(hui)歸分(fen)析的(de)顯(xian)著性(xing)檢驗(yan)，即所(suo)謂的(de)t檢(jian)驗(yan)，從表中的(de)顯(xian)示(shi)可(ke)以看出(chu)，回(hui)歸參(can)數(shu)t檢(jian)驗(yan)的(de)p值(zhi)在顯(xian)著性(xing)水平(ping)為0.1的(de)情況下(xia)的(de)顯(xian)著性(xing)很弱，這(zhe)說明各(ge)自(zi)變量(liang)與因變(bian)量(liang)之間的(de)線(xian)性(xing)關系不(bu)明顯。

表(biao)3.2是(shi)對各(ge)個(ge)因素(su)之間相(xiang)關性(xing)的(de)分(fen)析，這(zhe)壹分(fen)析主要是(shi)找出(chu)各(ge)因(yin)素(su)之間是(shi)否存(cun)在壹(yi)種(zhong)明(ming)顯(xian)的(de)正(zheng)向或是(shi)負向的(de)相(xiang)關(guan)關(guan)系，並找出(chu)存(cun)在相(xiang)關(guan)關系的(de)原(yuan)因(yin)。表(biao)3.2可以看出(chu)購入(ru)時(shi)間(jian)。

對交易額的(de)影(ying)響(xiang)作用(yong)較大(da)，匯率(lv)對其影(ying)響(xiang)也較為(wei)顯著，住宅(zhai)的(de)總(zong)層(ceng)數(shu)、環境以及物(wu)業(ye)管理(li)都對(dui)價(jia)格有(you)著壹(yi)定(ding)的(de)影(ying)響(xiang)。此(ci)外(wai)還可以看出(chu)，匯(hui)率(lv)與購入(ru)時(shi)間(jian)呈現高度(du)的(de)負相(xiang)關(guan)關系，距離(li)與交通便(bian)利(li)程度(du)也存(cun)在壹(yi)定(ding)的(de)相(xiang)關(guan)關(guan)系。

3.3.3權(quan)重的(de)確(que)定(ding)。

有上(shang)述兩個表中可以看出(chu)匯(hui)率(lv)和購入(ru)時(shi)間(jian)與房產(chan)價(jia)格的(de)關(guan)系較(jiao)為明顯(xian)，而(er)兩者(zhe)之間又呈現高度(du)的(de)負相(xiang)關(guan)關系，所(suo)以在對(dui)影(ying)響(xiang)修(xiu)正(zheng)的(de)過程中只對(dui)匯(hui)率(lv)的(de)情況進行(xing)修(xiu)正(zheng)。依(yi)據(ju)相(xiang)關(guan)系數(shu)分析結(jie)果(guo)，直(zhi)接(jie)采用(yong)簡單(dan)的(de)分(fen)配(pei)方法確定(ding)各(ge)因(yin)素(su)的(de)權(quan)重。在假(jia)設(she)所(suo)有相關(guan)因(yin)素(su)權(quan)重系數(shu)相加總(zong)和為1的(de)情況下(xia)，賦予(yu)小(xiao)區環境、物業(ye)管理(li)、朝(chao)向、樓(lou)層以(yi)及小區設施0.2的(de)權(quan)重系數(shu)，其他相關(guan)的(de)影(ying)響(xiang)因素(su)賦(fu)予其0.1的(de)權(quan)重系數(shu)。這(zhe)壹分(fen)配(pei)結(jie)果(guo)因(yin)其(qi)主觀性(xing)太大(da)會直(zhi)接(jie)對(dui)價(jia)格評(ping)估(gu)結(jie)果(guo)的(de)準確(que)性(xing)造(zao)成(cheng)壹(yi)定(ding)的(de)影(ying)響(xiang)。

BULTE 5610111110 減壓(ya)閥(fa)
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Camfil Ecopleat Green 3Gpps-24242-M5（592*490*48） EfficiencyF5 過濾(lv)器(qi)
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備(bei)貨政(zheng)策(ce)TE SCHRACK連(lian)接(jie)器(qi)接(jie)頭(tou)PT570024

備(bei)貨政(zheng)策(ce)TE SCHRACK連(lian)接(jie)器(qi)接(jie)頭(tou)PT570024

國家(jia)制(zhi)定(ding)和實施貨幣政(zheng)策(ce)會充(chong)分考(kao)慮到產(chan)業(ye)的(de)健(jian)康發展(zhan)狀(zhuang)況。同(tong)樣的(de)貨幣政(zheng)策(ce)會因(yin)行(xing)業(ye)的(de)不(bu)同(tong)，或是(shi)相同(tong)行(xing)業(ye)因所(suo)處(chu)的(de)地(di)域(yu)環境不同(tong)而(er)產生(sheng)不同(tong)的(de)影(ying)響(xiang)。這(zhe)壹點(dian)在房(fang)產(chan)行(xing)業(ye)中體現的(de)尤(you)為(wei)突(tu)出(chu)。房(fang)地(di)產(chan)業(ye)是(shi)壹個(ge)資金(jin)密(mi)集型產(chan)業(ye)，從房產的(de)開(kai)發到(dao)經(jing)營甚(shen)是(shi)銷售(shou)的(de)方方面面都離(li)不開(kai)資(zi)金(jin)的(de)支撐。談到(dao)資金(jin)，就(jiu)要(yao)充(chong)分考(kao)慮利(li)率(lv)的(de)問(wen)題，利(li)率(lv)的(de)變(bian)動(dong)決(jue)定(ding)著資(zi)金(jin)的(de)流(liu)向，資金(jin)的(de)流(liu)向改(gai)變(bian)著市(shi)場(chang)上房(fang)產的(de)供(gong)求(qiu)狀(zhuang)況(kuang)，進而(er)影(ying)響(xiang)住房的(de)價(jia)格。

3.1.1利(li)率(lv) .

房(fang)貸利(li)率(lv)對(dui)房價(jia)的(de)影(ying)響(xiang)主要(yao)體現在通過按揭款(kuan)購房的(de)交易行(xing)為(wei)上(shang)，實際房貸利(li)率(lv)與房產(chan)的(de)價(jia)格是(shi)呈現負相(xiang)關(guan)的(de)關(guan)系的(de)，但(dan)是(shi)這(zhe)種(zhong)現象並不是(shi)非(fei)常的(de)。房(fang)貸利(li)率(lv)提(ti)高，購房者(zhe)的(de)還款壓力(li)就會上(shang)升(sheng)，這(zhe)會限(xian)制(zhi)壹(yi)部(bu)分人(ren)的(de)購房行(xing)為(wei)，市(shi)場(chang)上對住房的(de)需(xu)求(qiu)就(jiu)會下(xia)降(jiang)。為(wei)了(le)改(gai)變(bian)這(zhe)壹現狀，房(fang)產開(kai)發商會選(xuan)擇(ze)降(jiang)低(di)房(fang)價(jia)，這(zhe)壹措施(shi)的(de)後(hou)果是(shi)壹些(xie)小規模開發商的(de)資(zi)產(chan)負債情況受到影(ying)響(xiang)。銀行(xing)考(kao)慮到這(zhe)些小(xiao)規模開發商的(de)盈(ying)利(li)能(neng)力(li)，會加(jia)大(da)對(dui)其放(fang)款(kuan)的(de)限(xian)制(zhi)力(li)度(du)，小(xiao)規模開發商的(de)融資難(nan)度(du)加(jia)大(da)，造(zao)成(cheng)資(zi)金(jin)鏈(lian)的(de)斷(duan)裂，後(hou)直接(jie)退(tui)出(chu)市(shi)場(chang)。開發商的(de)規模變小，市(shi)場(chang)上(shang)房產(chan)的(de)開(kai)發規模也會變(bian)小(xiao)，這(zhe)壹結(jie)果(guo)的(de)影(ying)響(xiang)會在經(jing)歷壹段時間後(hou)通過市(shi)場(chang)上對房產的(de)需(xu)求(qiu)表(biao)現出(chu)來(lai)。市(shi)場上對住房的(de)需(xu)求(qiu)增(zeng)加(jia)，開(kai)發商會實行(xing)新(xin)的(de)開(kai)發計劃，但是(shi)因為(wei)受到款(kuan)利(li)率(lv)上(shang)升(sheng)的(de)影(ying)響(xiang)，新(xin)開發項(xiang)目的(de)開(kai)發成(cheng)本(ben)也會隨(sui)之增加(jia)，且(qie)壹(yi)些有雄厚(hou)實力(li)的(de)開(kai)發商對市(shi)場的(de)主(zhu)導作用(yong)也會越(yue)來(lai)越(yue)明(ming)顯。這(zhe)樣壹(yi)來(lai)，新(xin)開發房(fang)產(chan)的(de)定(ding)價(jia)就可(ke)能會有(you)壹(yi)定(ding)的(de)自(zi)主(zhu)性(xing)，價(jia)格會有(you)所(suo)提高。通過這(zhe)壹系列(lie)的(de)影(ying)響(xiang)過程，可(ke)以看出(chu)房(fang)產(chan)價(jia)格或許會有(you)回(hui)升(sheng)的(de)跡(ji)象，這(zhe)將(jiang)在壹(yi)定(ding)程度(du)上(shang)削(xue)弱房(fang)貸利(li)率(lv)對(dui)房產價(jia)格的(de)影(ying)響(xiang)程度(du)。

3.1.2匯(hui)率(lv) .

在經(jing)濟日益(yi)化(hua)的(de)今(jin)天(tian)，匯率在壹(yi)個(ge)國家(jia)的(de)宏(hong)觀(guan)經(jing)濟調控(kong)中其中舉足輕重的(de)作(zuo)用(yong)。

匯率(lv)的(de)變(bian)動(dong)會影(ying)響(xiang)到壹(yi)國經(jing)濟市場很多部(bu)分的(de)波動，當(dang)然(ran)，房(fang)產(chan)市場(chang)也不例(li)外(wai)。隨著各(ge)國之間經(jing)濟來往的(de)越(yue)頻(pin)繁，金(jin)融市場(chang)化(hua)的(de)程度(du)也在壹(yi)步(bu)步(bu)地(di)加(jia)深。匯率通過各(ge)種(zhong)途(tu)徑(jing)對住房價(jia)格的(de)影(ying)響(xiang)也是(shi)越(yue)來(lai)越(yue)明(ming)顯。本(ben)文(wen)主要通過以(yi)下(xia)三個途(tu)徑(jing)分析兩者(zhe)之間的(de)相(xiang)互影(ying)響(xiang)：

1）流動(dong)性(xing)效應(ying)。

主(zhu)要從兩個方面體現出(chu)來(lai)：先(xian)是(shi)在升(sheng)值(zhi)預期中的(de)資(zi)金(jin)上(shang)有(you)所(suo)體現。當市(shi)場上(shang)預期壹國貨幣將(jiang)要升(sheng)值(zhi)時(shi)，大(da)量(liang)的(de)國外(wai)短期投機(ji)資(zi)金(jin)會通過購買股票(piao)或房地(di)產(chan)以期帶來(lai)收益(yi)湧(yong)入(ru)該(gai)國市場(chang)，其中大部(bu)分部(bu)分會流(liu)向該國的(de)資(zi)本(ben)市(shi)場，由於目前中國政(zheng)府股市(shi)的(de)操(cao)縱性(xing)比較(jiao)強(qiang)，所(suo)以大量(liang)遊(you)動(dong)資金(jin)會選(xuan)擇(ze)湧(yong)入(ru)房(fang)產(chan)市場，直(zhi)接導致了(le)房產(chan)價(jia)格上(shang)漲。流(liu)動(dong)性(xing)的(de)另(ling)壹(yi)表現是(shi)在升(sheng)值(zhi)之後(hou)，當人(ren)民(min)幣(bi)升(sheng)值(zhi)和房價(jia)上漲達(da)到壹(yi)定(ding)幅度(du)之後(hou)，自由(you)資本(ben)會大(da)量(liang)的(de)出(chu)逃(tao)，造(zao)成(cheng)房(fang)企資(zi)金(jin)鏈(lian)的(de)斷(duan)裂，引(yin)起(qi)房(fang)價(jia)下跌(die)，而(er)房價(jia)的(de)下(xia)跌(die)會引(yin)發居(ju)民(min)的(de)觀(guan)望(wang)心態(tai)，致(zhi)使下(xia)跌幅(fu)度(du)擴(kuo)大甚(shen)是(shi)暴跌(die)，這(zhe)不利(li)於房地(di)產(chan)市場的(de)長(chang)期穩(wen)定(ding)發展(zhan)。

2）利(li)率(lv)變(bian)動引起(qi)的(de)匯(hui)率(lv)-房(fang)價(jia)變動(dong)效應(ying)。

如果(guo)壹(yi)個(ge)國家(jia)的(de)本(ben)幣(bi)預期將(jiang)會升(sheng)值(zhi)，那(na)麽(me)大(da)量(liang)的(de)境(jing)外(wai)資金(jin)就(jiu)會通過各(ge)種(zhong)途(tu)徑(jing)進入(ru)該(gai)國境內(nei)，這(zhe)壹後(hou)果是(shi)該國的(de)外(wai)匯儲(chu)備(bei)會有(you)大(da)幅(fu)度(du)的(de)增(zeng)長(chang)，進而(er)導致市場上(shang)流(liu)通的(de)貨幣供(gong)應(ying)量(liang)也會增(zeng)加(jia)，並造(zao)成(cheng)通貨膨脹。在這(zhe)種(zhong)情況下(xia)，央行(xing)為(wei)了(le)彌補(bu)這(zhe)壹後(hou)果，會通過提(ti)高(gao)利(li)率(lv)的(de)行(xing)為(wei)來(lai)達(da)到目的(de)。然(ran)而(er)，利(li)率(lv)的(de)提(ti)高(gao)又會對(dui)外(wai)資產(chan)生壹(yi)種(zhong)吸(xi)引(yin)力(li)，間接(jie)造(zao)成(cheng)了(le)匯率(lv)升(sheng)值(zhi)以(yi)及(ji)利(li)率(lv)提(ti)高的(de)雙重壓(ya)力(li)。從另(ling)外(wai)壹方面來看，利(li)率(lv)的(de)上(shang)升(sheng)提高了(le)房產(chan)的(de)開(kai)發成(cheng)本(ben)以及(ji)構建(jian)成本，成本的(de)提(ti)高(gao)決(jue)定(ding)了(le)價(jia)格的(de)上(shang)升(sheng)；另(ling)外(wai)，利(li)率(lv)的(de)上(shang)升(sheng)使得開發商的(de)融資困難，為了(le)避免資(zi)金(jin)鏈(lian)的(de)斷(duan)裂，開(kai)發商會在壹(yi)定(ding)程度(du)上(shang)尋(xun)找外(wai)匯的(de)援(yuan)助(zhu)，也就是(shi)所(suo)謂的(de)從境外(wai)借錢(qian)。這(zhe)樣壹(yi)來(lai)，外(wai)資在改(gai)過房(fang)產(chan)市場的(de)作(zuo)用(yong)就顯(xian)得越(yue)為(wei)重要(yao)。

3）匯率變化(hua)引(yin)起(qi)的(de)貿(mao)易傳導機(ji)制(zhi)。

本(ben)幣(bi)升(sheng)值(zhi)以(yi)後(hou)，以本(ben)幣表(biao)示的(de)國外(wai)、進口商品的(de)價(jia)格開(kai)始下(xia)降(jiang)，其(qi)中也包括(kuo)壹(yi)些(xie)高(gao)檔(dang)的(de)建(jian)築(zhu)材(cai)料和物業(ye)設備(bei)，這(zhe)使得房地(di)產(chan)業(ye)的(de)原(yuan)材(cai)料價(jia)格將(jiang)會下(xia)降(jiang)，從而(er)有助(zhu)於推(tui)動(dong)高檔住房價(jia)格的(de)下(xia)降(jiang)，而(er)高檔(dang)住房對中低(di)檔(dang)住房具(ju)有(you)風(feng)向標的(de)作(zuo)用(yong)，所(suo)以本幣(bi)升(sheng)值(zhi)會使國內(nei)房(fang)地(di)產(chan)價(jia)格下(xia)降(jiang)。另(ling)外(wai)、，由於本幣(bi)升(sheng)值(zhi)導致國內(nei)產(chan)品出(chu)口困難，市場(chang)縮(suo)小(xiao)，造(zao)成(cheng)企(qi)業(ye)利(li)潤下，員工收入(ru)下(xia)降(jiang)，房(fang)地(di)產(chan)需求(qiu)減(jian)少(shao)，致(zhi)使進壹步(bu)房(fang)價(jia)下降(jiang)。

整(zheng)個過程可(ke)以概(gai)括(kuo)為(wei)：預期人(ren)民(min)幣(bi)升(sheng)值(zhi)--遊(you)資(zi)通過資(zi)本(ben)市場進入(ru)房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)--推(tui)動(dong)房地(di)產(chan)價(jia)格快(kuai)速(su)上漲--吸(xi)引(yin)國內(nei)外(wai)更多的(de)資(zi)金(jin)進入(ru)房(fang)地(di)產(chan)市場--人(ren)民(min)幣(bi)升(sheng)值(zhi)--進口增(zeng)加(jia)、出(chu)口減(jian)少(shao)、國內(nei)資(zi)金(jin)流(liu)出(chu)--經(jing)濟增長(chang)放(fang)慢(man)--遊(you)資(zi)外(wai)逃--房(fang)地(di)產(chan)企業(ye)資金(jin)鏈(lian)斷(duan)裂--房(fang)價(jia)下跌(die)壹壹(yi)經(jing)濟衰退(tui)。

3.1.3政(zheng)策(ce)的(de)宏(hong)觀(guan)調控(kong)。

隨著我(wo)國經(jing)濟的(de)快(kuai)速(su)發展(zhan)，房(fang)產業(ye)成為(wei)壹項(xiang)支柱(zhu)性(xing)的(de)行(xing)業(ye)。然(ran)而(er)任何(he)行(xing)業(ye)的(de)穩(wen)步(bu)發展(zhan)都(dou)離(li)不開(kai)國家(jia)政(zheng)策(ce)這(zhe)只“無(wu)形的(de)手”的(de)宏(hong)觀(guan)調控(kong)。我(wo)國政(zheng)府對房(fang)產(chan)業(ye)實施調控(kong)的(de)政(zheng)策(ce)主(zhu)要有：信貸政(zheng)策(ce)、土(tu)地(di)政(zheng)策(ce)、稅(shui)收政(zheng)策(ce)、保障性(xing)住房政(zheng)策(ce)、限(xian)購政(zheng)策(ce)等(deng)等(deng)。其中信貸政(zheng)策(ce)主(zhu)要體現在存(cun)款準備(bei)金(jin)率(lv)的(de)變(bian)化(hua)、二(er)套房(fang)付比例(li)及(ji)款(kuan)利(li)率(lv)的(de)變(bian)化(hua)上(shang)；稅收政(zheng)策(ce)主(zhu)要表現在差(cha)別(bie)化(hua)住房稅收以(yi)及(ji)營(ying)業(ye)稅、房(fang)產稅(shui)征收的(de)問(wen)題上；土地(di)政(zheng)策(ce)主(zhu)要是(shi)為了(le)增加(jia)住宅(zhai)用(yong)地(di)的(de)供(gong)應(ying)和提高(gao)使用(yong)效率(lv)。

宏(hong)觀政(zheng)策(ce)主(zhu)要通過三個方面來影(ying)響(xiang)房價(jia)：抑(yi)制(zhi)、疏(shu)導和限(xian)制(zhi)。先(xian)通過信(xin)貸政(zheng)策(ce)和稅收(shou)政(zheng)策(ce)來(lai)影(ying)響(xiang)開發商的(de)貸成(cheng)本(ben)、購房者(zhe)的(de)購房成本(ben)和轉讓(rang)成本(ben)；接著借(jie)助(zhu)於土地(di)政(zheng)策(ce)和保障性(xing)住房政(zheng)策(ce)來(lai)實現土地(di)的(de)使用(yong)效率(lv)以(yi)及住房的(de)供(gong)應(ying)量(liang)，以(yi)滿(man)足(zu)部(bu)分人(ren)的(de)住房需求(qiu)；後(hou)利(li)用(yong)不同(tong)地(di)區不同(tong)的(de)限(xian)購政(zheng)策(ce)來(lai)組織某些(xie)購房者(zhe)的(de)過度(du)購買行(xing)為(wei)。這(zhe)樣壹(yi)來(lai)，通過調節(jie)市場(chang)上住房的(de)需(xu)求(qiu)和供給以(yi)達(da)到調節(jie)房產(chan)價(jia)格的(de)目的(de)。例(li)如，剛(gang)剛(gang)結(jie)束(shu)的(de)兩(liang)會傳(chuan)遞(di)出(chu)這(zhe)樣的(de)聲(sheng)音(yin)：從“調控(kong)抑(yi)制(zhi)”變(bian)成(cheng)“支持(chi)促(cu)進”,支持(chi)居(ju)民(min)自(zi)主和改(gai)善(shan)性(xing)住房需求(qiu)，促(cu)進房地(di)產(chan)市場平(ping)穩(wen)健(jian)康發展(zhan)；另(ling)外(wai)，公積(ji)金(jin)款(kuan)門檻(kan)降(jiang)低(di)，二(er)套房(fang)付比例(li)降(jiang)低(di)。

這(zhe)些都(dou)是(shi)國家(jia)政(zheng)策(ce)對(dui)房產業(ye)實施的(de)調控(kong)。

3.1.4居民(min)的(de)收(shou)入(ru)水(shui)平(ping)。

住房對於人(ren)們來(lai)說既是(shi)壹種(zhong)投(tou)資(zi)品，也是(shi)壹種(zhong)消費品(pin)。在住房的(de)購買問題上人(ren)們自(zi)然(ran)會考(kao)慮到房(fang)價(jia)與自身可(ke)支配收入(ru)的(de)比例(li)，也就是(shi)所(suo)謂的(de)房(fang)價(jia)收入(ru)比。房(fang)價(jia)收入(ru)比是(shi)指(zhi)壹個(ge)地(di)方的(de)房(fang)屋總價(jia)與居民(min)家(jia)庭收(shou)入(ru)的(de)比值(zhi)，這(zhe)壹指(zhi)標正(zheng)是(shi)用(yong)於衡(heng)量(liang)房(fang)價(jia)是(shi)否處(chu)於居民(min)收(shou)入(ru)能(neng)夠(gou)支撐的(de)合(he)理(li)水(shui)平(ping)的(de)工具(ju)，它(ta)直接反映(ying)出(chu)房(fang)價(jia)水平(ping)與廣(guang)大居民(min)的(de)自(zi)主(zhu)需(xu)求(qiu)相(xiang)匹(pi)配(pei)的(de)程度(du)。壹(yi)般在發達(da)的(de)國家(jia)這(zhe)壹比例(li)為(wei)6:1,然(ran)而(er)在我(wo)國房價(jia)收入(ru)比卻(que)高(gao)出(chu)這(zhe)壹數(shu)字(zi)。

在我(wo)國的(de)壹(yi)些(xie)城市中，雖(sui)然(ran)比其(qi)他地(di)區的(de)人(ren)們收(shou)入(ru)水(shui)平(ping)高出(chu)很多，但是(shi)房價(jia)也遠遠高出(chu)了(le)人(ren)們的(de)承(cheng)受範(fan)圍(wei)，居(ju)民(min)的(de)購房壓力(li)巨大。

居(ju)民(min)收(shou)入(ru)水(shui)平(ping)的(de)提(ti)高(gao)，通常情況下(xia)會導致房價(jia)的(de)上(shang)升(sheng)，但這(zhe)裏所(suo)說的(de)提(ti)高(gao)是(shi)真正(zheng)意義上(shang)的(de)提(ti)高(gao)，如果(guo)是(shi)較困難的(de)低(di)收(shou)入(ru)者(zhe)收入(ru)增(zeng)加(jia)或是(shi)高收(shou)入(ru)者(zhe)的(de)收(shou)入(ru)增(zeng)加(jia)卻沒有更(geng)多的(de)投(tou)資(zi)行(xing)為(wei)，那(na)麽(me)收(shou)入(ru)的(de)提(ti)高(gao)對(dui)房價(jia)的(de)影(ying)響(xiang)就不(bu)是(shi)很明顯(xian)。也就是(shi)說，壹般中等(deng)收入(ru)者(zhe)的(de)收(shou)入(ru)水(shui)平(ping)增加(jia)會對(dui)房(fang)產(chan)價(jia)格產(chan)生較(jiao)為突出(chu)的(de)作(zuo)用(yong)。面對嚴(yan)重的(de)購房壓力(li)，解(jie)決方法是(shi)國家(jia)相(xiang)關的(de)調控(kong)政(zheng)策(ce)的(de)頒(ban)布(bu)於實施，合理控(kong)制(zhi)房(fang)價(jia)的(de)盲(mang)目上漲。

3.2微(wei)觀環境影(ying)響(xiang)的(de)分(fen)析。

*，不同(tong)城市、不同(tong)位(wei)置(zhi)、不同(tong)類型、不(bu)同(tong)使用(yong)年(nian)限(xian)的(de)居(ju)住房地(di)產(chan)在價(jia)格上(shang)存(cun)在較(jiao)大(da)差異(yi)，因(yin)此(ci)要準確(que)、客(ke)觀(guan)評(ping)估(gu)估(gu)價(jia)對象的(de)價(jia)格水(shui)平(ping)，估(gu)價(jia)人(ren)員必(bi)須熟悉哪些(xie)因(yin)素(su)對(dui)住宅(zhai)的(de)價(jia)格產(chan)生影(ying)響(xiang)，在實地(di)查(zha)看時(shi)必(bi)須把握(wo)好這(zhe)些因(yin)素(su)。就(jiu)同(tong)壹城市而(er)言，影(ying)響(xiang)住宅(zhai)價(jia)格的(de)宏(hong)觀(guan)因(yin)素(su)基(ji)本(ben)壹致，因此(ci)估(gu)價(jia)主要(yao)應關(guan)註住宅(zhai)的(de)區位(wei)狀況和實物狀況對住宅(zhai)價(jia)格的(de)影(ying)響(xiang)。

3.2.1交通條(tiao)件和環境質量(liang)。

交通條(tiao)件主(zhu)要(yao)指(zhi)住房周(zhou)圍(wei)交通的(de)便(bian)利(li)程度(du)，如估(gu)價(jia)對象附近(jin)是(shi)否有通行(xing)的(de)公共汽車(che)、電(dian)車(che)、地(di)鐵(tie)、輕軌(gui)。隨(sui)著經(jing)濟的(de)不(bu)斷(duan)發展(zhan)，城市的(de)規模也在不(bu)斷(duan)地(di)擴(kuo)大，越(yue)來(lai)越(yue)多的(de)人(ren)從農村湧入(ru)城市，而(er)汽車(che)作(zuo)為(wei)人(ren)們代(dai)步(bu)交通工具(ju)的(de)選(xuan)也以成(cheng)倍(bei)的(de)速(su)度(du)遞(di)增(zeng)著，這(zhe)些都(dou)造(zao)成(cheng)了(le)城市人(ren)口越(yue)來(lai)越(yue)密(mi)集，交通狀況(kuang)越(yue)來(lai)越(yue)低(di)下(xia)。在這(zhe)壹現象下，地(di)鐵(tie)成(cheng)了(le)人(ren)們出(chu)行(xing)的(de)另(ling)外(wai)壹種(zhong)選(xuan)擇(ze)，購房者(zhe)的(de)購買行(xing)為(wei)也在壹(yi)定(ding)程度(du)上(shang)受其影(ying)響(xiang)，其結(jie)果(guo)直(zhi)接(jie)表現在住房價(jia)格上(shang)。

如今(jin)，人(ren)們買(mai)房(fang)不再僅僅考(kao)慮住房本身的(de)壹(yi)些(xie)硬(ying)性(xing)條(tiao)件，健(jian)康問(wen)題也越(yue)來(lai)越(yue)受到人(ren)們的(de)關(guan)註(zhu)，小(xiao)區環境的(de)好壞也直接(jie)影(ying)響(xiang)著住房的(de)價(jia)格。環境質量(liang)這(zhe)壹重要(yao)因素(su)的(de)突(tu)出(chu)表(biao)現主要(yao)是(shi)在高(gao)檔(dang)住宅(zhai)。對於普通住宅(zhai)來說，因為(wei)越(yue)來(lai)越(yue)多的(de)建(jian)築(zhu)商在規劃小區時都會把綠(lv)化(hua)納入(ru)考(kao)慮範(fan)圍(wei)，而(er)綠(lv)化(hua)的(de)切(qie)入(ru)點(dian)基(ji)本(ben)上屬(shu)於大同(tong)小異(yi)，所(suo)以住房只要(yao)距離(li)上沒有太(tai)大的(de)差(cha)異(yi)，環境這(zhe)壹影(ying)響(xiang)因素(su)不(bu)會展(zhan)現其突(tu)出(chu)性(xing)。

3.2.2生活(huo)服務設(she)施與設備(bei)。

現階段(duan)的(de)人(ren)們更(geng)加(jia)追求(qiu)高(gao)品(pin)質的(de)生(sheng)活(huo)，人(ren)們在購房時會更(geng)多地(di)考(kao)慮未(wei)來(lai)生活(huo)的(de)便(bian)利(li)程度(du)，即生活(huo)服務設(she)施是(shi)否完善(shan)。生活(huo)設施(shi)完(wan)善(shan)度(du)的(de)住房在價(jia)格上(shang)會產(chan)生(sheng)較(jiao)大的(de)影(ying)響(xiang)。生活(huo)服務設(she)施包括(kuo)的(de)方面主要有住房附近(jin)是(shi)否有超市(shi)、菜市場、銀行(xing)等(deng)。當然(ran)，對(dui)於附近(jin)有(you)學(xue)校或是(shi)醫(yi)院(yuan)的(de)住宅(zhai)小區，樓(lou)房的(de)價(jia)格相(xiang)比服務設(she)施不(bu)是(shi)很完善(shan)的(de)小(xiao)區會有(you)很明顯(xian)的(de)差(cha)別(bie)。

設(she)備因素(su)的(de)影(ying)響(xiang)主要(yao)體現在住宅(zhai)的(de)供(gong)水(shui)、供(gong)電、供暖、供氣(qi)、排(pai)水設施的(de)完(wan)善(shan)程度(du)，小(xiao)區智(zhi)能化(hua)程度(du)，通訊、網絡等(deng)線(xian)路的(de)完(wan)備(bei)程度(du)等(deng)方面。當然(ran)，公用(yong)電梯(ti)的(de)設(she)置(zhi)及質量(liang)等(deng)都會對(dui)住宅(zhai)價(jia)格產(chan)生影(ying)響(xiang)。

3.2.3朝(chao)向與樓(lou)層。

現在的(de)開(kai)發商在對(dui)樓(lou)房的(de)前(qian)期規劃上都會考(kao)慮到樓(lou)房的(de)朝(chao)向問題。朝(chao)向主要(yao)考(kao)慮到的(de)是(shi)住房的(de)采光(guang)和通風(feng)問題，壹般情況向，南北(bei)朝(chao)向的(de)樓(lou)房在采光(guang)和通風(feng)方面都比東(dong)西(xi)朝(chao)向的(de)要(yao)好，當(dang)然(ran)這(zhe)也會在住房的(de)價(jia)格中有所(suo)體現。另(ling)外(wai)壹個(ge)與朝(chao)向有關(guan)的(de)因(yin)素(su)就(jiu)是(shi)景觀(guan)。

考(kao)慮到住房周(zhou)圍(wei)的(de)地(di)理(li)環境，如果(guo)景(jing)觀(guan)的(de)差(cha)異(yi)不(bu)是(shi)很大的(de)情況下(xia)，這(zhe)壹因(yin)素(su)在價(jia)格上(shang)的(de)表(biao)現就不(bu)是(shi)很突出(chu)，但(dan)如果(guo)景(jing)觀(guan)相(xiang)差(cha)很明顯(xian)的(de)話(hua)，住房的(de)價(jia)格也會有(you)很大的(de)不(bu)同(tong)。通常情況下(xia)，因景(jing)觀(guan)的(de)作(zuo)用(yong)東南(nan)朝(chao)向的(de)住房價(jia)格相(xiang)較其(qi)他朝(chao)向的(de)會高(gao)壹(yi)些(xie)。

3.3多因素(su)分(fen)析法的(de)運(yun)用(yong)。

3.3.1調查(zha)數(shu)據搜集及(ji)整(zheng)理。

本次(ci)調查(zha)的(de)對(dui)象是(shi)A市的(de)居(ju)民(min)住房，主要涉(she)及(ji)到(dao)的(de)是(shi)房屋的(de)宏(hong)觀(guan)環境和微(wei)觀環境兩個方面，調查(zha)的(de)問(wen)題包括(kuo)有(you)房(fang)屋的(de)所(suo)在地(di)、交易時間、所(suo)在的(de)樓(lou)層、房(fang)屋的(de)朝(chao)向、交通便(bian)利(li)程度(du)、小(xiao)區環境及物業(ye)管理(li)設施(shi)等(deng)等(deng)幾個方面來進行(xing)調查(zha)。旨(zhi)在了(le)解(jie)影(ying)響(xiang)房產(chan)價(jia)格的(de)硬(ying)性(xing)條(tiao)件，進而(er)確定(ding)這(zhe)些因(yin)素(su)的(de)影(ying)響(xiang)程度(du)大(da)小(xiao)。

問卷(juan)調查(zha)涉(she)及到(dao)的(de)問(wen)題主要包括(kuo)以(yi)下(xia)幾(ji)個(ge)方面：住房所(suo)在的(de)地(di)點(dian)、結(jie)構(gou)、樓(lou)層、朝(chao)向、交易時間、交易金(jin)額、距市中心距離(li)、樓(lou)房設(she)施（是(shi)否為雙氣(qi)）、交通便(bian)利(li)程度(du)、小(xiao)區環境、物業(ye)管理(li)等(deng)等(deng)。

數據的(de)來(lai)源(yuan)是(shi)通過問(wen)卷(juan)調查(zha)的(de)方法而(er)獲(huo)得，本次調查(zha)主(zhu)要是(shi)以發放(fang)調查(zha)問(wen)卷(juan)的(de)方式來進行(xing)的(de)。另(ling)外(wai)涉及(ji)到利(li)率(lv)和匯率(lv)等(deng)因素(su)是(shi)通過網上查(zha)找的(de)方式確定(ding)下來(lai)的(de)。本(ben)次(ci)調查(zha)總(zong)共發放(fang)150份(fen)，收(shou)回(hui)108份調查(zha)問(wen)卷(juan)，經(jing)過篩(shai)選(xuan)去(qu)除(chu)了(le)7份特(te)殊(shu)性(xing)質的(de)調查(zha)數(shu)據，如：

住宅(zhai)所(suo)處(chu)地(di)點(dian)過於偏僻(pi)、交易時間太(tai)早以及房屋本身的(de)硬(ying)性(xing)設施(shi)太差等(deng)。通過整(zheng)理得出(chu)可(ke)用(yong)的(de)調查(zha)數(shu)據為(wei)101份，後(hou)把有(you)效的(de)數(shu)據(ju)進行(xing)匯(hui)總(zong)，制(zhi)作(zuo)成(cheng)表(biao)格以備供(gong)接下(xia)來(lai)數(shu)據分析的(de)使用(yong)。

3.3.2數據(ju)的(de)分(fen)析。

對於收集來(lai)的(de)數(shu)據(ju)，主(zhu)要采用(yong)的(de)是(shi)定(ding)量(liang)分(fen)析方法，即把所(suo)有因素(su)進行(xing)數(shu)值(zhi)化(hua)處(chu)理，用(yong)得出(chu)的(de)數(shu)據(ju)分(fen)析因素(su)的(de)影(ying)響(xiang)程度(du)。本(ben)次(ci)收集的(de)數(shu)據(ju)中有壹些(xie)變(bian)量(liang)不(bu)是(shi)數值(zhi)型的(de)變(bian)量(liang)，需(xu)要先對其(qi)進行(xing)數(shu)值(zhi)化(hua)處(chu)理。具(ju)體的(de)操(cao)作是(shi)，把距市中心距離(li)遠、適中和近(jin)對(dui)應(ying)為1、2、3;設(she)施是(shi)否有雙氣(qi)對應(ying)為(wei)：有(you)是(shi)1、沒有為(wei)0;交通便(bian)利(li)程度(du)、小(xiao)區環境和物業(ye)管理(li)中的(de)優(you)、良(liang)、差(cha)對應為1、0、-1;朝(chao)向中的(de)東(dong)西(xi)、南北(bei)朝(chao)向對應(ying)為0和1;樓(lou)層構(gou)造(zao)中的(de)壹(yi)梯(ti)多戶和壹梯(ti)壹(yi)戶對應(ying)為(wei)0和1.數據(ju)數(shu)值(zhi)化(hua)處(chu)理以(yi)後(hou)，就開(kai)始對(dui)這(zhe)些影(ying)響(xiang)因素(su)進行(xing)分(fen)析，這(zhe)壹過程主(zhu)要依(yi)靠(kao)SPSS軟(ruan)件的(de)數(shu)據(ju)分(fen)析功能來(lai)實現。

先是(shi)對自(zi)變量(liang)與因變(bian)量(liang)之間的(de)回(hui)歸分(fen)析，本文(wen)討(tao)論的(de)因(yin)變(bian)量(liang)為(wei)房屋的(de)價(jia)格，自(zi)變量(liang)為(wei)影(ying)響(xiang)價(jia)格的(de)各(ge)個(ge)因素(su)。因(yin)為本文(wen)主要是(shi)要分(fen)析因素(su)對(dui)價(jia)格的(de)影(ying)響(xiang)程度(du)，所(suo)以通過自(zi)變(bian)量(liang)對(dui)因變量(liang)的(de)分(fen)析可以看出(chu)各(ge)個(ge)因素(su)對(dui)價(jia)格的(de)影(ying)響(xiang)情況，是(shi)否在壹(yi)定(ding)程度(du)上(shang)存(cun)在線(xian)形關系，這(zhe)有利(li)於對因(yin)素(su)做進壹步(bu)的(de)處(chu)理。通過分(fen)析得出(chu)如下(xia)的(de)結(jie)論(lun)：

表(biao)3.1是(shi)回(hui)歸系數(shu)分析表，表的(de)後(hou)兩列(lie)示回(hui)歸分(fen)析的(de)顯(xian)著性(xing)檢驗(yan)，即所(suo)謂的(de)t檢(jian)驗(yan)，從表中的(de)顯(xian)示(shi)可(ke)以看出(chu)，回(hui)歸參(can)數(shu)t檢(jian)驗(yan)的(de)p值(zhi)在顯(xian)著性(xing)水平(ping)為0.1的(de)情況下(xia)的(de)顯(xian)著性(xing)很弱，這(zhe)說明各(ge)自(zi)變量(liang)與因變(bian)量(liang)之間的(de)線(xian)性(xing)關系不(bu)明顯。

表(biao)3.2是(shi)對各(ge)個(ge)因素(su)之間相(xiang)關性(xing)的(de)分(fen)析，這(zhe)壹分(fen)析主要是(shi)找出(chu)各(ge)因(yin)素(su)之間是(shi)否存(cun)在壹(yi)種(zhong)明(ming)顯(xian)的(de)正(zheng)向或是(shi)負向的(de)相(xiang)關(guan)關(guan)系，並找出(chu)存(cun)在相(xiang)關(guan)關系的(de)原(yuan)因(yin)。表(biao)3.2可以看出(chu)購入(ru)時(shi)間(jian)。

對交易額的(de)影(ying)響(xiang)作用(yong)較大(da)，匯率(lv)對其影(ying)響(xiang)也較為(wei)顯著，住宅(zhai)的(de)總(zong)層(ceng)數(shu)、環境以及物(wu)業(ye)管理(li)都對(dui)價(jia)格有(you)著壹(yi)定(ding)的(de)影(ying)響(xiang)。此(ci)外(wai)還可以看出(chu)，匯(hui)率(lv)與購入(ru)時(shi)間(jian)呈現高度(du)的(de)負相(xiang)關(guan)關系，距離(li)與交通便(bian)利(li)程度(du)也存(cun)在壹(yi)定(ding)的(de)相(xiang)關(guan)關(guan)系。

3.3.3權(quan)重的(de)確(que)定(ding)。

有上(shang)述兩個表中可以看出(chu)匯(hui)率(lv)和購入(ru)時(shi)間(jian)與房產(chan)價(jia)格的(de)關(guan)系較(jiao)為明顯(xian)，而(er)兩者(zhe)之間又呈現高度(du)的(de)負相(xiang)關(guan)關系，所(suo)以在對(dui)影(ying)響(xiang)修(xiu)正(zheng)的(de)過程中只對(dui)匯(hui)率(lv)的(de)情況進行(xing)修(xiu)正(zheng)。依(yi)據(ju)相(xiang)關(guan)系數(shu)分析結(jie)果(guo)，直(zhi)接(jie)采用(yong)簡單(dan)的(de)分(fen)配(pei)方法確定(ding)各(ge)因(yin)素(su)的(de)權(quan)重。在假(jia)設(she)所(suo)有相關(guan)因(yin)素(su)權(quan)重系數(shu)相加總(zong)和為1的(de)情況下(xia)，賦予(yu)小(xiao)區環境、物業(ye)管理(li)、朝(chao)向、樓(lou)層以(yi)及小區設施0.2的(de)權(quan)重系數(shu)，其他相關(guan)的(de)影(ying)響(xiang)因素(su)賦(fu)予其0.1的(de)權(quan)重系數(shu)。這(zhe)壹分(fen)配(pei)結(jie)果(guo)因(yin)其(qi)主觀性(xing)太大(da)會直(zhi)接(jie)對(dui)價(jia)格評(ping)估(gu)結(jie)果(guo)的(de)準確(que)性(xing)造(zao)成(cheng)壹(yi)定(ding)的(de)影(ying)響(xiang)。